房租迅速回落，意味着什么？

1

北京的房租降了。

10月21日，北京市房地产中介行业协会公布的*新数据显示，环比9月，北京住房租赁市场量价继续回落，成交量环比下降约8%。

租金方面，自如整租的租金环比下降5.5%，相寓租金环比下降4.3%，蛋壳租金环比下降0.1%。

△数据来源中国房价行情

根据数据显示，房租与7月份大幅上涨相比，确实持续走低，有了一定回落。而且有一点比较明显的是，供给已经大于需求。

据某机构发布的数据，北京现在有35%的人租房住。按照北京常住人口2100万计算，当前北京大约有735万人在租房。

这么庞大的一个租赁市场，在当前房价被遏制的楼市下行期，房租也已上行乏力。跟7月份房租疯狂上涨对比，房租回落意味着什么呢？

2

首先说说，房租为什么会回落？

有人认为9月份租金回落有毕业季结束的周期性因素，但这个因素占比很小。

*主要的是，短期内大量的房源推向市场。

7月份房租不同寻常的暴涨，已经严重影响了市场秩序。于是在8月份，北京市房地产中介协会组织10十家租赁企业召开了座谈会，公开承诺在2个月内投放12万套（间）不涨租金房源。

效果还是明显的，一个月之后，投放到市场的不涨租金房源已有6.9万套，房租得到一定平抑。截止到10月20日，市房地产中介行业协会负责人介绍，十家租赁服务企业累计投放房源133131套（间），是预期的1.1倍，可见租赁机构房源数量之多和市场影响力之大。

住建委及相关部门也没闲着，市场秩序得稳，房源供应也要增加。

一方面加快公租房配租，据8月份公告，西城、海淀、丰台三区近5000套房源已完成意向登记，年底还将启动1万套左右公租房配租。虽说申请公租房也有难度，但毕竟房源数量增加，能很大程度缓解市场租房竞争情况。

另一方面，加快集体土地租赁住房建设，今年将完成39个项目、321万平方米的集体土地租赁住房供地、开工。还推进租赁型职工集体宿舍改建工作，目前已申报17个项目，总建筑面积5.5万平方米，可提供集体宿舍1902间。

政策指向已经很清晰了，未来租房是一个趋势，怎么可能让中介机构的区域性垄断和恶性竞争扰乱市场秩序呢。

8月份，北京市住建委会同工商等部门进行专项治理，就是对市场管理的加强版。

对各大租房平台出手，查处黑中介及各类违法手段。设立了黑中介举报热线，严查违规隔断、哄抬租金、截留押金等行为，还端掉了不少黑中介团伙。

全市2万多家房产中介机构全都纳入了各区属地监管范围。官方的“铁拳出击”，黑中介估计不敢再漫天要价、哄抬房价，同行之间也避免了恶性竞争、区域性垄断。

规范租赁市场的举措，大量不涨租金房源上市，以及调控政策对租赁市场的支持，让供求紧张的形势得以缓解。

除了这些因素，还有一个明显的影响，楼市下行，房租不理性的上涨也会适当回落。

任志 强曾说，房价上涨，房租也会大幅上涨这是基本的市场规律。

那么楼市下行，房租回落也属正常。

楼市火爆期，房价的快速上涨会提升房东涨租金的冲动，房价大幅上涨100%，房租可能小幅上涨30%，但即使是30%，对于租客来说也是不可承受之重。

相对房价，租金会显得更为刚性，上涨到一定程度，租客无法承受，就会选择搬到更偏远区域，或者干脆逃离北京。

同时，随着楼市步入下行期，非理性冲高的租金也会同步回落。

3

在房租暴涨的前段时间，看到过一个数据：

一般情况下，房租收入比在20%以内是合理的。房租收入比在20%-30%处于大家可以承受的范围之内，30%被认为是房租的“幸福分割线”，一旦超过则表明房租压力过大。

而在北京，这个比例超过50%。

然而，房东会觉得房租与房价相比，租售比太低；房客觉得房租与收入相比，付出比又太高，这个一个双方都很难达成的平衡点和死结。

从市场端来说，供需不平衡将会直接影响租金的变化，如果公租房及低端租赁住房供应增加，那么房租下降是大概率的事，若高端租赁住宅增加又会拉升房租。

但人们的收入水平有限，低收入群体占大多数，一旦房租过高，将会导致更多的人向远郊甚至环京迁移，或者选择离开北京。

据艾普大数据研究，排在前十位的北京热点租房区域，全部位于比较偏远的五环和六环之间。

正是因为五环外的租金更低，即使耗费更多的通勤时间，也好过耗费掉大部分工资收入。

人们的收入跟房价相比已经遥不可及，收入跟不上，租金是不可能逾越的。从实际居住成本来看，35%的租房大军，买房确实不如租房划算。但租售比如此离谱，说明人们除了居住属性，还有更多的诉求，这些诉求又是租房所无法实现的。

多维度的市场状况，引发一个平衡点的问题。

北京一直在讲控制人口，吸引并留住高端人才，调整不同区域的人口结构。租金从另一面来说，恰好有了一个制衡。

我爱我家副总裁胡景晖召开个人离职发布会时，说过这样一句话：“中国有一个异样的问题，租客认为房租太高，而业主却觉得太薄利，其实目前还没有大量的资本进入到长租公寓，要让中国的房租标准达到世界的平均水平，那就是：房价跌一半，房租翻一番。”

房价跌一半短期内根本不可能，房租翻一番市场也不认可。不过，政策扶持房屋租赁市场倒是真的。

从2017年土地供应情况来看，新开工和施工住宅有20%以上是租赁住房。可见，租赁住房的供给缺口在不断的填充，只是从土地到形成有效租赁房，这个市场传导效应有1-2年的滞后期。

庞大的租赁房源供给仍然主要来源于个人商品房对外出租。市场上的租赁商品房，投资属性占比很大，这就导致房租长期下跌的可能性并不大。

房租下一步的趋势，*终是找到一个双方都能接受的平衡点。

一是租金金额的平衡点，房价适当回落，租售比仍然偏低，但房东尚能接受，租客也能勉强承受；二是房租达成北京流动人口的平衡点，既不过低盲目涌入，也不过高大量流出。

房租是市场真实需求的反映，与居民收入此消彼长，新的平衡点会使租金水平处在一个比较稳定的状态。

4

至于平衡何时会被打破，除非房价持续下跌，让租售比越来越合理，这时候很多租房的人就会选择买房，与其交房租不如还月供，进而推高房价。

还有就是房产税一旦推出，会有两种可能，空置的大量房源房东会选择抛售，从而导致市场租赁房源的减少。另一种可能是羊毛出在羊身上，房东会将税费征收的部分强加到租金里。结果就是导致租金上涨，又开始了一个新的周期。

房价会制约租金，租金整体也会呈现出，与人均收入成正比的上升趋势，只不过不会像房价上涨那样离谱，毕竟一座城市的核心公共服务并不会向租房人口开放。

中国的生活习惯及文化原因，使得住房的私有化率不会像西方国家那样低，租赁住房会受人口流动、房价涨跌、供需不平衡等因素呈现不同的波动。

一线城市的年轻人大多把青春献给了房子或者房租。

他们携梦而来，带着满身疲惫，穿过大半个北京的路程，回到狭小的出租屋，吸着带毒的甲醛，吃着便宜的外卖，接受形形色色的室友，没有年轻人该有的快乐，心里写满担忧，每个月房租花去一半，感觉辛苦漂泊都是在为房东打工，买房的日子更是遥遥无期。

什么又是平衡呢？