市场遇冷 跟投 “兴奋剂”变身“催命符” 万科某项目全军覆没

曾经被视作房企“规模杀手锏”的跟投，在市场下行的重压下或许正在变成催命符。

基于利益风险共担原则的跟投机制，在房企中，尤其是大型房企被广泛应用。2016年市场火热，一些房企区域营销总收入甚至过亿，跟投机制功不可没。跟投一方面增强了员工积极性，另一方面也让公司在规模竞争中争取更大赛道。

但在房子不好卖的光景下，跟投也许正在悄然变成一纸催命符。近日，一位业内人士向地产壹线表示，房企高管频繁变动，其中主要原因之一是，“跟投的项目都亏了，再不走连家底都没了。跟投几百万算常态，甚至有的离职那个月还要跟投70万。”

过去几年，在一批龙头房企带动下，加上扩张生存的压力裹挟着，一批中小型房企提出了“千亿”计划，而跟投和股权激励成为他们留住、激励人才的重要手段，据悉，包括近日正在冲击IPO的中梁、祥生等房企均在内部开展跟投机制，当然，也不是所有企业都在实行跟投，*近上市的美的置业目前暂未实行跟投。

此前，万科厦门白鹭郡项目由于身陷“五折促销”和“降价退款100万元”一系列传言一度成为“网红项目”。之后又有传言“白鹭郡项目因降价对前期业主退款”，后被万科辟谣。

据媒体报道，开盘近一年的白鹭郡开盘推出的204套精装交付的别墅，卖了一年多，去化不到100套。9月，白鹭郡推出107套特价房，滞销的的房子去掉了精装修，车位以及电梯，交付标准降为毛坯交付，价格相应的降到275-300万的总价。

舆论关注点普遍聚焦在购房者与开发商在“降价赔偿”之间的拉锯战，但冰山之下，开发商内部也出现裂痕。一位接近该项目的人士透露，万科厦门白鹭郡项目，有很多员工进行跟投，由于项目去化情况不好，并且价格下降，所以员工跟投几乎全军覆没。

另外，一家在福建当地的龙头房企，因项目去化不理想，且房价下跌，该房企的某位城市营销总经理跟投亏损达到3000万，而普通员工也普遍亏损在10-30万之间。

目前房企制定跟投制度时，一般都会涉及跟投人员范围、跟投资金占比、利润分配方式等内容，涉及到具体内容方面则各有差异。有的企业跟投额度大一点，有的小一点。一般来说，项目不同，跟投回报也不一样，通常来讲，对普通跟投员工而言，年回报率在20%到100%之间，比普通的理财产品年化收益要高得多。在市场上行时，回报率是有保障的。

但是在一些跟投机制不完善的房企中，一些热 销项目通常由集团自己跟投，而对于一些不好的项目规定由区域公司的管理岗强制跟投。可以说，在市场好的时候，跟投就是“火上浇油”，市场不好的时候，跟投就成为“绵里藏针”。一位一线营销人则直言，“收入低就算了，搞不好打工要把自己家底赔光。”

厦门当地一位开发商表示，“一批前几年高价拿的地 王，现在市场不好，一旦入市都是亏，以某房企在厦门翔安的地 王为例，一旦开盘就会亏损30亿。”另外，即使在行情好的时候，房企员工跟投所赚的钱也并不是立马兑现，“其实都在集团里面滚，出不来，纸上富贵，只有离职了才能拿出来，有的甚至离职了都不一定能拿到手，因为项目去化不理想。”

如果说“激励员工”是跟投机制设定的初衷，那在员工纷纷因跟投选择离开的时候，房企为何还在坚定执行这项政策？

结合*近一批房企的“标准动作”或许能得到答案。据不完全统计，今年以来已有39家上市公司大股东或实控人发出兜底式增持倡议，房地产企业目前也有多家企业做出了兜底的保证，其中包括阳光城、泰禾这两家近年来增长迅速的房企，而这两家房企也已经在内部实行跟投制度。

除了兜底式增持外，还有房企纷纷开始了回购自持，包括恒大、金茂、新城发展、龙湖、禹洲地产、佳兆业都在近期进行了股票回购的操作。

“鼓励员工持股是明面上的要钱，可给可不给；跟投却是强制的，有的杠杆加到难以想象，如果停了，很多项目都进行不下去。”一位房企内部人士表示。相比于人员流失的损失，“现金流断裂”应该是开发商更加不能承受的灾难。

尤其对于一些刚加入千亿规模冲击赛道的“新选手”来说，跟投的力量更是不可小觑。以复制碧桂园模式著称的中梁为例，内部实行“阿米巴模式”，即通过“事业合伙”、“费用包干”、“成就共享”、“项目跟投”和“专项激励”等模式激励，和职业经理人一起分享发展的红利，内部跟投杠杆倍数超过四倍。

另外包括祥生、新力地产和福晟内部也对项目进行跟投，以刺激团队积极性。“对于一些新上市或者即将上市的房企，融资不容易，尤其是现在资本市场普遍艰难，因此强制内部员工跟投就不仅仅是‘激励’那么简单。项目较多的大型房企，跟投收益相对平衡。但是项目单一的小公司，一次跟投对于员工可能就是灭顶之灾”，一位房企内部人士表示。

但是即使在跟投*盛行的时期，也不是所有龙头房企都看好这一政策。龙湖董事长吴亚军就曾公开表示，拒绝跟投。当时有媒体向她提问，“龙湖为什么不做跟投，向一线人员做更多的倾斜？”吴亚军的解释是，“在行业上行周期，跟投模式激励是很充分的，但是在下行周期，它对于职业经理人的保护却是不够的”。