#芳姐投资笔记#新中产出海①：你的海外房产怎么配置?

来源：爱住家看楼日记发布时间：2018-11-09 12:29:36

#芳姐投资笔记#新中产出海①：你的海外房产怎么配置?

对新中产来说，出海似是箭在弦。

无论是富余的资金，还是子女的前程，还是对各种不确定的风险的未雨绸缪，壕和中产都想到一块去了：

我要不要去海外置业？如果去，怎么置业？

问题很大，责任很重，一个布局不合理，家庭半生资产可能就被损失了，中年反入困顿。

世界很大，地球雄伟，如果细微上分析海外置业，可能课题巨大、难以着手。但实际上，布局海外，通过下述思路，简单分析、就能找到适合你家庭的配置策略了。

说起海外置业，不外乎是在发展程度、房价增长、租金、资产价格、安全、读书就业、养老、创业等方面进行思考和分析，找到匹配家庭能力和需求的国家、资产类型。

Step 1：增长性和风险性是成反比的

选择一个国家，大家内心都想选：发达的、涨得快的、租金高的、风险低的。

但是，其实，按这个条件选，根本选不到。

比如说，美国是世界上*发达的国家，美国经济发达城市的房价还是很高的，又因为海外置业者贷款不容易，所以得全款大几百万、上千万人民币才能到美国发达城市买个房子。这是件门槛很高的事，不是每个人都有这个能力的。

而且，在发达国家里，除了美国增长速度以外，日本、西欧这些国家的经济增长速度（或房价增长速度）都不快，甚至还存在经济、治安走下坡路的可能。比如近年的西欧，因为中亚移民问题，导致社会治安变坏。

所以，出海置业，首先心里得明白：

你没有一个所谓的*佳选择，你只有“相对合适”的选择。

房价增长速度能跟中国比的国家，往往社会的政治和治安都存在风险性问题。

国泰民安、比中国好的国家其实不多，如果比中国好，那么房价其实也会太低，而且可能税费负担贵、物业税贵。

而有的国家，可能发展速度很快、甚至超过中国，但是可能存在巨大的政治、治安、资产安全的风险。这会导致，或许资产能大幅快速增值，但如果哪天发生一个政治、族群的变化或冲突，可能资产一日间化为乌有。

又或者，有的国家在面积、人口、产业和速度上都不错，政局也比较安稳；但是因为还在发展过程中，经济产业结构还不够完善，一个世界级经济危机的爆发，就可能导致这个国家房价下跌、停顿几年，期房都可能变成烂尾房。

Step 2：有多少钱、办多少事

世界各个国家的经济不同，人口不同。

所以，房价不同。

整体来说，西欧、美国、日韩、澳洲、新西兰、加拿大、香港、新加坡、东京这些地方的房价是比较贵的。发达的城市的房价，不会比中国一二线城市的房价便宜。而且可能还缺乏小户型，大面积的房子比较多（比如美国的House）、导致总价都比较高。

而东南亚、中亚的国家，哪怕在首都和经济重镇，可能房价也都是跟中国三线城市差不多；加上有小户型，一套房的起步总金额可能是大几十万人民币到1、2百万人民币就够了。比起来，中国人更容易买得起。

基本上，你闲置的资金的当量，就决定了你能去哪个地方置业。

Step 3：从家庭需求出发，选择国家和物业类型

做投资，核心目的要抓准。

是追求增长回报，还是追求资产避险，还是追求孩子教育和就业，还是追求养老退休，还是追求二次创业，不同的目标、不同的选择。

一个家庭，很难把所有的这些目标压在一个标的上；一套房子，很难同时满足这全部条件。

找出核心目标，结合资金能力、对各种风险的偏好，选择适合自己的国家的房产。

比如说，为了小孩的教育，优选次序依次是：美国加拿大西欧香港澳洲日本新加坡韩国。

真正为了孩子获得扎实的教育和对接世界*知识和未来就业前途，其实*就是美国，而东南亚这些国家基本上并不ok：因为他们的知识体系并不*，拿到他们的毕业证去美国就业也不容易。

所以，如果目标是孩子读书和就业，那么便宜的东南亚、中亚都不方便选择了。

而如果是为了稳健而悠哉的养老，对有钱人来说，澳大利亚、新西兰就比较好：温度气候合适、社会整体文明、几百万上千万的房子可能也买得起、税费负担不大、医疗也比较发达，往来美欧也方便。

但是，对资金不够的人，可能就得退而求其次。

现在世界上，很多收入并不高的人，都首选东南亚的泰国、越南、马来西亚这种国家养老。*，房价不贵，几十万到1、2百万就足够买房。第二，社会相对还是稳定，无人身安全的大风险。第三，物价和人工服务费比较低，在“生活水准”上可以过得很好。第四，经济在发展，房价就算未必大涨，但是至少很难大跌。

而还有一些企业家，可能考虑到国际贸易局势和关税的变化，考虑到市场的需求，会需要转移生产到东南亚、亚非拉、东欧和俄罗斯；也可能是需要开拓那些国家和地区的市场。所以，他们会选择去到东南亚这样的国家，获得更低的租金、人工，同时开拓更多的市场；同时，也在这些国家和地区购房置业。

Step 4：资金、资产避险，这个理由确实要考虑

对于资金到了一个规模，很多人要考虑方方面面的问题。

资产在下一代之间的传承，及导致的税费损耗。

现金资产在单一货币上布局，容易遭遇汇率和各国政治风险，平白损失。

企业和产业，从成本、市场、关税角度，必须走向海外、拓展全球市场，否则发展起来后续乏力。

... ...种种理由，种种权衡，人之常情、都是能理解的。

那么，所对应的国家，就一定要满足以下部分条件：

1.要不没有汇率管制，美元自由。

2.要不时政稳健，经济发达，资产增值性特别安全。

3.要不市场自由，资金进进出出简单，资产产权保障足够。

4.要不有大爆发的可能，是资金、产业的大时机。

每个人、每个家庭的情况都不同，出海与否、选择什么国家和物业，都不同。

希望你理清自家需求，合理选择，顺利出海。

你可能对楼市有很多疑问，对置业有很多疑问，没关系呀，扫一扫进来问问芳姐吧

芳姐荐读

芳姐座位后*本书：看起来羞羞的书，为什么是小孩子成长的必读？

艺术界有个网红，是真的很多姑娘想扑倒的，叫“顾爷”。

顾爷的主业是讲“美术史”，而且侧重在“欧洲文艺史”。芳姐认为，将来的孩子成才，必须从小培养孩子的“审美”，让他了解一点欧洲希腊与北欧文化（神话）。未来的人才，不会是单一技能；未来的跨国交流，需要淡化文化隔阂。而《小顾聊神话》，可以让人一边读故事，一边看懂欧洲的绘画和雕塑。审美是个潜移默化的过程，孩子们应该多看“中国宋朝艺术品”、“欧洲古代艺术品”、“世界近代、当代艺术品”；以后就可以摆脱“东北印花床单”审美观，就能设计中国的“宜家”、“无印良品”了。

荐读详情请看本次文章推送的*后一条

本周房源、金融产品及活动推荐

壹

新房

安宏基天曜

8号认购，龙华中心片区*在售新房

【在售户型】

104㎡ 3房2厅2卫

112㎡ 3+1房 2厅2卫

185㎡ 4+1房2厅3卫

B栋纯大户型185㎡两梯两户

C栋D栋 104㎡/112㎡三梯五户

均价：6.2万-8.3万

【楼盘优势】

1、地铁：步行5*达4号、6号交汇红山站

2、高铁：一站即达深圳北，23*达香港西九龙，30*达广州

3、商业：九方购物中心，龙光玖里，红山6979

4、人文：人文四馆汇聚红山，其二为市级重点

碧桂园凤凰国际公馆

坪山*火，深圳*限价美宅，刚需首选产品。

坪山门户，三快速交汇口，半*通达市区

92㎡3+1房2卫，南向无边际景观视野，270万起

120㎡4房2卫，南北通，340万起

深圳•坪山大道

佳兆业盐田城市广场

关内百万大城火爆劲销，精装交楼带全屋品牌家电！单价仅需4.4万起！

【在售户型】

71m 2房1 厅1卫 315万起

83m 3房2厅 1卫 363万起

89m 3房2厅2卫 408万起

119㎡ 3房2厅2卫 550万起

红山壹品

龙华神盘红山公寓

由（招商与华侨城) 两大企业联手打造继“欢乐海岸”后，又一个墅式商业街区

【在售户型】

70-78㎡两房两厅一卫

88-96㎡三房两厅一卫

120-126㎡四房两厅两卫

不限购，不限贷，90%实用率

通燃气，带阳台，3.3米层高稀缺小高层，低密度社区，畅享红山核心商业配套！

看房及更多特价房咨询：联系爱住家小编（azjshq）。

爱住家新房团购业务已经开启，覆盖深莞惠中，更优折扣定期分享团购价楼盘。联系小编进群（azjshq）扫描下图二维码亦可申请。

更多详情欢迎深撩~（同行勿扰，一经发现，立即踢出，面斥不雅）

贰

二手房

【宝安.宝安中心区】金泓凯旋城

84平米3房700万东南向带6米高的露台利用率超高可做4个房间

【龙岗.布吉】可园5期

174平米复式5房1350万带200万装修业主亏本卖

【龙岗.龙岗中心城】盛龙花园二期

39平米临街商铺141万单价3.5万实用面积80多平业主急用钱亏本卖

【宝安.西乡】润恒尚园

130平米5房780万南北通透满两年带100万红木家具豪装

【宝安.西乡】招商果岭

88平米3房480万高楼层东南向看花园满五*一口价放卖

咨询详情及预约看房联系爱住家（vx:azjshq）

叁

回迁房

马桥联合片区

有货，可以立即签约，马上签约更名、价格历史*

洋桥汉田

已经立项全部拆完、明年开工，现在少许货急售

坪山恒大旧改

坪山*核心地铁站坪山益田假日广场---坪山围站500m，恒大地产，89平三房，配套幼儿园，9年义务教育，本地村民拆迁房，不限购，19年9月交房，单价3万（周边3.8万）。

南约碧桂园

项目分为汉田、洋桥、水一水二、马桥四大片区，于16年6月签约，17年2月份开始打地基。项目占地70万平米，建筑面积260万平米，绿化率达35%。地铁14号线（宝荷站）地铁口，与开发商项目公司直接签订拆迁赔偿合同。每块地都是独立申报，所以比较快一点；预计4年内交房，交房出红本，之后就跟商品房一样可以买卖，有15块一平过渡费。

新出货量：160平米，价格23000，可以写两个人名字。