想要房价跌，光有房产税是不行的：房价为什么涨？

房产税这个问题，大家问得*多。大家总是以为或担心，房产税出台后，房价能跌，而且能跌不少。

讨论房产税，其实大家想讨论的是“房价的涨跌原理”、“房价的涨跌因素”。大家以为，房产税是房价涨跌原理和因素里，非常重要的一环！

这，其实是大大的错。

分析房子涨跌，

首先，我们得回到，房价为什么会涨，这个角度去分析。

然后，我们得分析，房价会因为什么因素跌，怎样才能让房价跌。

分析清楚了这2个问题，我们才能分析得出，房产税能不能让房价跌？

房产税怎么样才能让房价跌？

如果房产税不能让房价跌，到底怎样才能让房价跌？

一、房价为什么会涨？

导致房价上涨的因素很多，*核心的上涨因素是：

1）供求关系

2）土地财政&信贷宽松

3）投机从众

*，我们回到市场经济的原理：供求关系决定价格。

一个国家，如果经济欣欣尚荣、GDP高速增长、人口增长快、老百姓收入高，那么购房需求自然就会增加。

如果，该国符合市场需求的房屋建设速度跟不上购房需求的增长速度，那么房子就自然要涨。

在中国过去的二十多年，就是老百姓改善居住的需求增长速度，快于品质房子建设供应的增长速度的；供求不平衡，所以房价才会涨。

那么，什么是品质房子？花园小区、露台花园、地铁学位、就业高薪，这4个因素，就组成了老百姓梦寐以求“品质好房子”的要素。

那些老破旧、农民房、宿舍房、偏远房，统统的不算“品质好房子”。

那么，我们大家都可以知道，每个城市，符合上述条件的好房子，都很少。

因此，中国过去房子涨，是因为我们改革开放、经济搞好了，老百姓敢与奢求住一个好房子。住好房子的需求的增长，大于开发商建设房子的速度，所以房价涨。

现在，老百姓还有这个住房需求么？

有！

人的欲望是无穷的，人总是希望住更大、住更好，*家家有CBD顶复豪宅，再配个风景区的大别墅。

只是，房子贵了，中产阶级再买不起这么多好房子了。

是高房价，把购房门槛抬高了，才把“品质好房子”的需求压下来了

第二，为什么土地财政和信贷宽松导致房子涨？

1）改革开放是要钱的！

搞经济开发区，搞产业和商业，都是需要钱去建设的。

中国过去很穷，一开始是没钱去搞开发搞建设的。后来，也不可能有足够的钱，去建设200个中国幸福城市典范的。

政府搞建设，也是需要有钱的。

*的方式，就是“卖土地”搞钱，然后用钱去搞基建和产业，基建产业搞好了，土地上的房子就真值钱了——一个正向的闭环就完成了。

所以，我们必须搞土地财政。这是经济建设的需求。

除非哪天中国像美国一样，靠着个纳斯达克的科技股，就能全民富裕、就有钱去建设城市基础建设，才可以不依赖土地财政。

2）国家没现金、老百姓没现金，买地买房的钱，当然靠发信贷（贷款）啦。

举国上下，除了靠进出口和国内贸易挣到点钱，主要都是靠印钞和发信贷“给大家发钱”。

所以，中国的近30年，说起来就是信贷宽松的30年的。举国上下，全民高杠杆。

老百姓自己挣一点，各种办法贷一点，也就有钱去买房了。

所以，这也是导致房价上涨的一个因素。

3）投机从众

促进房价大涨的，不是国家。

而是老百姓，或者说是赌徒。

每个人，都希望能躺着赚钱。都希望拿出1万块，投资个投资品，就能赚1000万回来。

社会平均工资，大概年薪10万不低，年薪50万也算高的了。

对于普通人来说，家里想存款1000万，要攒多少年？可能得10年、20年吧。

结果，听说西家买房，赚了100万。东家炒股亏了40万。

嗯，与是，大家都知道怎么做了。

一窝蜂都去买房呗！

所有的投资市场的泡沫，都是跟风从众的结果。

作为一个还不赖的增值品，房地产在中国是彻底跑赢了股票、基金、债券、P2P。

拦不住的老百姓发财的梦，造就拦不住的楼市泡沫。

以上，是房价上涨的3个核心要素。

这些要素，跟房产税有什么关系？

房地产每年年化20%以上的增值回报，哪怕被征收个5%的房产税，也能获得15%的收益啊！何况，房产税未必能到5%了。

所以，在房价上涨面前，房产税并不是一个影响因素。

解决房价上涨问题，得从其他地方去着手。

比如，增加供应。

上面我们说过，房价为什么涨。

房价涨是因为，老百姓有钱了、有住的好的需求。

国家也要发债、发贷款、发钱，要靠土地财政创收。

这几个因素相结合，就导致房价的涨。

房价涨，跟房产税是没什么关系的。

房产税的作用，是增加房产业主的持有成本。

增加房产的持有成本，就一定能让房价跌？未必！

我们首先，也是得分析下，房价为什么会跌？

第二，再分析，有什么政策能让房价跌？

第三，房产税在这些因素里，能起到个什么作用？

*、房价为什么会跌？

1）我们现在见证的，是一个房价上涨的30年。

中国老百姓穷逼了几十年，终于改革开放、赚钱了，可以住洋房、看电视、吃羊肉火锅了。有钱买房，房价上涨。

但是，房价不会永远上行的。

以全球来看，也有美国东部那样的房价横盘的地方；也有日本过去二十年那样，房价下跌的地方。

中国房价上涨，只是万千世界里的一个切面。

2）那么，我们就来看看，什么样的环境，房价会跌？

一个国家不振，老百姓遭殃，看不到前途的地方，房价是必然会跌的，或者哪怕不跌、也会没有购买需求。

比如，像西班牙和希腊，经济高速发展几百年，终于无法再靠剥削殖民地赚钱，所以房价就会跌；然后举着个“投资移民”的牌子，全球招揽资金，来做接盘侠。

更惨的，是委内瑞拉这种破产的国家，曾经的中产阶级都要趴到垃圾桶里捡吃的，房子就不再是一个刚需产品了、就没什么价值了。

还有，像朝鲜那样、全国封闭、资源靠分配的国家，房子分给打分高的人，没市场经济什么事。所以，房价也是没什么表面的起伏。

3）一个经济烂渣的地方，房价才会真正跌。

但是，要吃着火锅唱着歌，啃着羊肉看抖音的中国老百姓，自然是不希望靠经济崩盘，带来的房价跌。

大家想要的，是收入继续涨生活继续好，房价还不贵、可以买很多。

所谓的想要房价跌，不外乎是空仓或轻仓的人，希望“那些好房子”大跌一把，然后自己就能轻而易举的住到曾经的富人区、自己的娃去上到好*的课。

第二、如果经济不崩，有什么政策让房价跌么？

应该说，这个问题，才是一个聪明的好问题。

10几亿老百姓，改善居住的需求凶猛；投机发财的需求凶猛。房子建得再快，都难以满足所有老百姓住大房子、上好*的需求。供求矛盾永远都存在。

而投机的热钱，永远都不会少，谁都想以一博十、一把把赚个大的；当中国其他的投资渠道恹恹不举时，房地产自然就成为投机爆款，也就难免暴涨。

能改变这些的，当然就是“调控政策”。

世界上，不是没有房价跌过的的地方；世界上，也是有些国家，相对成功的控制了房价的。

控制得比较典型的，是：新加坡、韩国、台湾和日本，现在的加拿大、澳大利亚、新西兰。

取长补短，我们研究下，他们怎么控制房价的：

1.收取高昂的交易税和增值税。让短线投机者的40%以上的利润，都上缴国家。楼市自然就安了。

2.适当增加持有期的费用，额外增加空置的成本。挤走短线投资者，鼓励“提供租赁房源”的长期投资者。

3.政府供应低价住房、低价租房，平抑房价，解决中低收入老百姓的居住需求。减少对商品房住宅的需求。

4.商品房定位为高收入人群的高端居住需求，允许商品房价格高、*高到普通热钱买不起的程度，也就没有“万众炒楼”的可能了。

第三、他国的成功经验，我们能简单照搬么？

1）仔细分析，靠管控遏制房价的国家，一律都是小国寡民。

*，国小，他们就容不得楼市泡沫。否则，整个国家经济会因为楼市泡沫崩盘。

第二，国民教育高，产业档次高，能保证较高的人均收入。

第三，国小人少，国家有钱，能解决60%的“社会分配住房”问题。

2）而中国是个大国，15亿人口，其中真正较高收入的人口可能才1个亿左右。

中国经济规模大，但人均分配下的财富额并不高。

中国是大国，不穷，但也不是人均的富国。

国家还没财力，为10几亿人口，分配高品质房产。

嗯，这个分配思维其实50-70年代都有尝试，尝试不超过，才借鉴西方搞经济兴国。

3）所以，中国必然是市场解决一部分，机构自助解决一部分，国家分配一部分。

中国，还没到完全不依赖土地财政的财力程度。

也不可能有钱给每个人造很好的房子。

市场，必然要继续发挥一些作用。

4）但是，平抑房价的一些措施还是有的。

*大类的措施，就是中国目前在实行的全套限购、限贷、限售政策。

第二大类的措施，就是“增加交易税费”、“增加持有税费”、“增加空置税费”。

第二大类措施，也不可能猛火攻心的，只能是合理的调剂。

比如，房屋增值所得税加到40%以上，人们马上就不买房了，土地财政马上断饮、进行中的产业升级也就没有资金来源了。

合理的发展情况，是在房价上涨猛烈时，这些税费是逐步的增加；增加到不暴涨，就会停留在合理的比率。

5）房产税，属于持有税费之一，有点用、但没绝对性作用。而且，在繁荣时期，容易被租金上涨对冲。

房产税，只是持有税；而且只是持有税中的一种而已。持有期间，本身还有物业租赁税、空置税等等。房产税的比率不可能太高。如果经济发展好，房租是会持续涨，房租的涨幅涨速，对房产税也是一个冲抵的左右。

房产税对遏制房价有用，但作用不大。

6）世界上，开征房产税的国家多了去了；但是因为房产税导致降价、崩盘的，没有。

美日欧等等国家，其实都有房产税或类似房产税的税种。

但是，美国西海岸的房价，一直在涨。台湾楼市也在复苏。香港房价也在涨。日本探底以后，东京也在涨。德国科技发达城市房价在涨。伦敦房价也在微涨。新兴国家房价都在涨。

导致房价涨的因素，主要是因为经济好；经济好的国家，有房产税也不会降价。

所以，房产税对房价涨跌影响不大，没必要过度关心。

真想房价跌，就在其他地方呼吁下，让国家出个一揽子的合理方案，遏制房价过快上涨吧！