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*近,北京、广州、厦门、南京等多个城市房贷利率下调的消息刷爆朋友圈。
其中,北京下调至(基准利率上浮)15%,广州下调至10%,深圳下调至15%,南京下调至16%。厦门首套房利率下调幅度*,有9家银行房贷利率下调至基准。
这轮由一线及热点城市掀起的利率变动,对于如今的购房者来说,可以说是久旱逢甘霖,不少媒体将其解读为限贷松动的强烈信号。
很遗憾,郑州目前并不在下调城市名单中。既没有利率下调,也没有限贷松动的信号。
截至目前,郑州首套房贷利率依然普遍上浮至25-30%,一般首套利率大多按上浮30%执行,二套房贷利率也多上浮至35%及以上。
高昂的利率,成为了不少意向购房者尤其是改善人群,迟迟不肯买房的原因,哪怕不少楼盘已经降价。
许多言之有屋的粉丝在微信粉丝群和后台提问:降价高利率到底应不应该买房,划算不划算?和高价低利率相比,哪个更划算呢?
其实,这个问题并不难回答,只需要做几道数学题就可以回答。
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既然是计算题,房屋单价、面积、利率、*比例、还款方式等基本条件首先要明确。
我们以滨河国际新城某楼盘为例,该楼盘在没限购限贷之前,均价为17000元每平;今年,该楼盘推出特价房,价格为15000元每平。
卖17000元时,利率并未上浮,甚至有8.5折和9折利率。卖15000元时,利率已经上浮,*上浮30%
我们就来算算该楼盘,在高房价低利率、和低房价高利率两种情况下,哪个更划算。
为了方便计算,面积为100平。*比例为30%,贷款30年,还款方式为等额本息。
利率分为几种情况:八折利率、9折利率、基准利率(4.9%)、上浮10%、上浮20%、上浮30%
先算房价17000元每平,利率不上浮的时的情况。
房价17000元每平,总房价170万;*3成,51万;贷款30年,贷款额度为119万。
利率8折:月供为5626.50元,总支付利息83.55万,本息合计202.55万,总房款253.55万
利率9折:月供为5966.10元,总支付利息95.78万,本息合计214.78万,总房款265.78万
基准利率:月供6315.65元,总支付利息108.36万,本息合计227.36万,总房款278.36万
下面,我们来计算15000元每平,利率上浮时的情况。
15000元每平,100平,总房款150万;*30%,为45万,贷款30年,贷款总额105万。
基准利率:月供5572.63元,总支付利息95.61万,本息合计200.62万,总房款245.62万
上浮10%:月供5889.52元,总支付利息107.02万,本息合计212.02万,总房款256.02万
上浮20%:月供6214.50元,总支付利息118.72万,本息合计223.72万,总房款268.72万
上浮30%:月供6547.20元,总支付利息130.70万,本息合计,235.70万,总房款280.70万
从上述计算中,我们可以发现:
1、利率每上浮10%,就要约十万的利息,每个月就要多还300多块钱。
2、哪怕15000元价格时,贷款额比17000元价格时低11万,但只要利率上浮10%,所支付的利息,已经和17000元价格时的基准利率相当了;只要利率上浮超过10%,总支付利息就比17000元价格时的基准利率高。
3、15000元价格时,上浮10%、上浮20%、上浮30%所付的总房款,分别比17000元价格时,八折利率、9折利率、基准利率情况下所付的总房款要多2万多元,月供要多还200多元。
由此可见,哪怕单价相差2000元,只要利率上浮30%,低价高利率依然要比高价低利率所付的月供、利息、总房款要多。
利率上浮,对于购房者来说,购房成本确实增长比较大。
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那么,低房价高利率和高房价低利率的临界点在哪呢?或者说,在利率上浮10%、20%、30%的情况下,什么时候买房才*划算呢?
我们来计算一下。
据言之有屋监测,郑州目前均价为15120元,为方便计算,我们取整为15000元。
单价15000元,按100平计算,总价为150万,*30%,为45万,贷款30年,贷款额为105万元。
按基准利率计算:月供5572.63元,总支付利息95.61万,本息合计200.62万,总房款245.62万
我们就算一下,在利率上浮10%、20%、30%的情况下,单价降多少,总房款和12000元基准利率的总房款相似。
如果房价降了700元,单价为14300元,总价为143万,*42.9万。
利率上浮10%,月供为5614元,总支付利息102.2万,本息合计202.1万,总房款245万
利率上浮20%,月供为5924元,总支付利息113.18万,本息合计213.3万,总房款256.2万。
利率上浮30%,月供为6241元,总支付利息124.6万,本息合计224.7万,总房款267.6万。
……
如果房价降了1300元,单价为13700元,总价137万,*41.1万
利率上浮10%,月供为5379元,总支付利息977.48万,本息合计193.6万,总房款234.7万。
利率上浮20%,月供为5675元,总支付利息108.43万,本息合计204.3万,总房款245.4万
利率上浮30%,月供为5979元,总支付利息119.38万,本息合计215.3万,总房款256.4万。
……
如果房价房价降了2000元,单价13000元,总价130万,*39万。
利率上浮10%,月供为5104元,总支付利息92.75万,本息合计183.7万,总房款222.7万。
利率上浮20%,月供为5385.9元,总支付利息102.9万,本息合计193.9万,总房款231.9万。
利率上浮30%,月供为5674元,总支付利息113.3万,本息合计204.2万,总房款243.2万
由此我们可以看出,以15000元为基准:
利率上浮10%,房价必须下跌超过700元,买房才划算;
利率上浮20%,房价下跌超过1300元,买房才划算;
利率上浮30%,房价必须下跌超过2000元,买房才划算。
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但是,这并不是结论,讨论这些也没有什么意义。
实际上,这些都只是理想状态下的结果。贷款30年,大多数人根本不会等到30年才把贷款偿还完,一般情况下,15年左右就够了;房价下跌多少才划算,也只是在特定数字下的情况,换个数字答案也许就不一样。
目前,郑州首套房普遍利率已达6.37%,无论是与一线城市相比,还是与中部六省对比,郑州的房贷利率都是比较高的。
但是,对于刚需来讲,这根本就不是该考虑的问题。就算利率再高,该买还是要买。指望现在利率下跌,并不现实。
刚需*的困难是什么,不是月供,而是*。月供受利率影响,*却受房价影响。
高房价低利率,看似利息减少了,月供也减少了,但是*却居高不下。
前面计算中我们知道,房价单价多1000元,100平的*就要多3万元左右。3万元平摊到月供中,每个月也就多还100块钱左右,对购房者影响不大。但*一次性多出3万块钱,对于刚需购房者来说,可能就许多东挪西凑好久。
因此,对于刚需来说,虽然低房价高利率可能月供多,总房款高,长远来看并不划算。但,低*就是一切。
趁着现在政府控房价,价格较低,综合来看,还不算太亏。如果等到放开调控,房价上涨,就算到时利率降低,也不划算。
买房的* 佳时机,永远是过去,和现在。
对于投资客户来说,必须要搞清楚的一个问题是,精确的计算你的持有成本,做盈利预测。过去这么多年郑州市场上无数房源都在*,但不同房源,不同时期的买入卖出,投资收益差别是巨大的。
所以,投资讲究核算成本,尽量以*少的时间获得*的收益。搞不清楚市场周期的投资客,投资两字实在勉强。
现在市场冷清大家都知道,资金不充足的投资客真的没必要赶鸭子上架,除非特定标的物,还是建议观望一下,等一下利率的小幅度回调和弹药补给。
当下的套路已经改变,楼市虽然寒冷,但没有什么风向。风什么时候来,可能只有风来的时候才会知道。
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