海岸线争夺战 | 房企“登鹭”难 房地双跌后厦门何时见底？

不论是重仓厦门及周边区域的房企，还是投资置业的候鸟、买房客，大家都在等待春天。

所有人都在问，厦门楼市见底了吗？何时才是* 佳入手时机？

《海岸线争夺战系列策划：厦门篇》文 | 田晏林编辑 | 王旭杰、汪瑞杰

海洋是人类文明的肇始之地，从这里诞生、延续的还有人居理念。

随着时代的更迭、经济的助推，国人的居住观念也在发生变化，人们从未像现在这样对滨海居住抱以巨大期望。

毕竟，我国的社会主要矛盾已经发生了变化。钱包渐鼓后，“人民日益增长的美好生活需要”实在太强烈。

眼下，中国1.8万多公里的大陆海岸线上到处都有开发商的身影。吼着“文化是诗，旅游是远方”的口号，争当“美好生活造梦师”的开发商们把海岸线当成逐鹿的第二战场。

厦门及周边区域就是其中重要一站。

厦门素有“鹭岛”别称，因“城在海上、海在城中”，与海南的三亚并誉为“东方夏威夷”，历来是众多企业和购房者的焦点。

厦门岛内外，以及环厦板块中的角美、漳州港、漳州长泰和南安水头、漳州漳浦甚至漳州市区，近年都是诸多房企落子的重点区域。

今年4月，群众呼声更高的海南省全域限购后，厦门及周边板块的关注度和新闻更多了起来。

只是，众多关注的背后，等来的却是房价、地价双双回调下跌的消息。

此前，厦门2016年年度房价涨幅45.5%，2017年年度房价涨幅16.9%，分别位居全球第二、第五，一度被称为中国楼市的“领涨王”。

而现在，对于开发商、购房客们而言，他们更关心的是，厦门楼市到底部了吗？

厦门土拍遇冷 环厦承接外溢需求

翻看厦门的供地历史，从2013年开始，岛内已经连续5年断供新地了。

今年9月，湖里2018P02号薛岭商住地块开拍，引来建发、中骏、禹洲、厦门国贸、厦门特房、轨道交通、华润等房企关注。这块5年内*的岛内供地*终被厦门本地房企建发拍得，楼面价38102元/平，总价52亿元，溢价率27%。

没有激烈的争抢，国企兜底。开发商表现得十分谨慎，不敢轻易在厦拿地。

地产壹线了解到，2016年12月，厦门本地企业海沧投资集团曾以19.83亿元总价竞得的马銮湾H2016P02地块。该地块竞配建11500平，去配建楼面价高达38504.85 元/平，创造了厦门单价地 王记录。

而半年后，就在同一片区，金地首次进入厦门，以23.8亿竞得海沧马銮湾2018HP02地块，楼面价25106元/平。两相对比，地价降幅明显。

一位常年观察厦门楼市的业内人士表示，去年市场很热，开发商互相把价格抬上去，当年重金砸钱买下的地 王成为开发商的噩梦。

“之前的几波涨幅让开发商看到很好的前景，于是高价拿地 王，可现在都贴着地价卖。海投如今面临很高的债务，虽然是国企，有政府托着，但拿下的高价地已经让它元气大伤。”

作为社会舆论眼中“中国房价泡沫*严重的城市之一”，厦门自2015年全面取消住房限购措施后，房价一度狂飙。

一年后，随着调控政策的转向，厦门重启限购，曾经虚高的房价在政策的不断加码下，逐步被遏制。

诸葛找房近期公布的“百城二手房房价”数据显示，10月份厦门的二手住宅挂牌均价是49059元/平方米，环比下降0.54%。但在整体排名上，依然仅次于深圳、北京、上海，位居第四。

购房政策日趋严格的背景下，万科首开白鹭郡“腰斩”、“特价”的新闻，打响了厦门新房大幅降价的“*枪”，舆论哗然。

虽然住宅泡沫被挤压，但曾经推高的价格，难以在一时间回落到位。

换言之，在厦门的购房者中，手握大量现金的高净值人士几乎都被限购，而刚需客群仍有高房价的压力。受制于此，不少开发商和置业人群转而向环厦板块寻觅机会。

2017年7月，泰禾以17.87亿元受让福建新华都置业60%股权，获得位于漳州白塘湾国际旅游度假城项目内的18幅地块，占地面积累计1372亩。

今年3月，碧桂园在漳州港首次以“土地竞价”方式拿地。以3.65亿竞得龙海2018P03地块，楼面价9014元/平。

8月初，雅居乐地产正式与万新集团签署合作协议，共同打造福建漳州香山湾项目，地块占地面积总计约530.8亩。

随着开发商的进驻，环厦门周边市场热度实现上升。

“厦门湾”是环厦板块的主角吗？

一位业内人士告诉地产壹线，相比岛内的价格，环厦的水平更低，溢出效应明显。

上述泰禾收获的漳州白塘湾的项目，就是近期火热宣传的“厦门湾”。

厦门湾是指福建省厦门市与漳州市管辖的龙海市之间的海湾。行政区域归属漳州。

东岸有鼓浪屿、厦门港海沧港区及厦门邮轮中心等，西岸是招商局漳州开发区，是大陆主要的对台口岸。该业内人士表示，“厦门湾是被泰禾项目运作起来的概念。”

其实，早在“厦门湾”的概念被炒热之前，漳州开发区（或称“漳州港”）因为地理位置上距离厦门市更近，是有通勤需求的厦门刚需族关注的焦点。

2010年，招商局漳州开发区有限公司斥资35亿元填海造地形成的中国首个大型离岸式人工岛，后开发了位于漳州港的卡达凯斯项目。

一位熟悉厦门市场的分析人士表示，“招商局人工造岛，有很多楼盘这几年卖得不温不火。厦门之前涨价，它前一阵也涨了。现在的漳州港主要是存量市场，基本上二手房都没什么成交。”

该人士告诉地产壹线，漳州港房价有个特别有意思的现象：“厦门主城区房价涨，它就跟着涨，但主城区还没跌，它就先跌了。”

泰禾厦门湾项目负责人表示，漳州港和厦门湾在客群定位上有区别。从蓄客名单上看，厦门湾项目主要瞄准外地投资者，来自北京、东北等地的客户是潜在的购房主力。

不过也有市场分析人士指出，对于该板块，福建和闽南地区的投资者相对而言关注较少。“主要是认为那边什么都没有，但价格摆在这里，毕竟比别的地方便宜很多了。“

地产壹线从厦门链家的工作人员处获悉，招商局漳州开发区的楼盘均价目前在1.8万/平米左右，而泰禾厦门湾项目均价在1.3-1.4万/平，别墅类项目在1.7-2.4万/平。

现在的“厦门湾”似乎被视为环厦旅居的统称。但熟悉厦门市场的人都知道，拥有绵长海岸线、主打海景资源的“厦门湾”尽管是当前*热门项目之一，但并不能代表整个环厦板块。因区位、景观和人文等因素的差异，环厦的不同区域各有侧重。

比如，角美片区与厦门海沧直接接壤，陆路通达，号称“一步入厦”，重点吸引刚需客群。

长泰片区依托马洋溪和天柱山自然的山水景观资源，片区主打环境纯净度，成为很多中产阶级寻觅第二居所的方向。

另据当地媒体报道，厦门东面的南安水头片区，因为开发时序较晚，成为环厦板块的价格洼地，也有不少投资客群趋之若鹜。

投资赌的就是预期和未来。行业人士提醒，在投资环厦板块旅居地产时，要注意四点事项：

*，综合考虑开发商的实力，承诺的事项可否兑现。比如有些开发商承诺帮助业主租赁房屋，达成约定的年化租金收益后，再抽取佣金。

第二，甄别楼盘是否会有烂尾的风险，避开大坑。

第三，在长期投资里，一点点的利率上浮就会吃掉很多收益。因此要选择投资杠杆有利的政策。比如，开发商*二成的规定就会优于五成。

第四，一般大型的文旅盘会集中交房，很多人会选择同时抛售，投资者要考虑自己所卖的房子在价格和户型上是否比别人更具优势。

岛内*VS环厦交通 谁更具虹吸效应？

9月底，厦门市发布《关于完善我市户籍迁移政策的通知》，放宽重点群体*限制，放宽在厦门居住就业的外来务工人员*条件，以及调整完善厦门有关*政策。

有数据显示，厦门户籍新政实施不到一个月，已有近5000人*。

厦门市房地产中介行业协会副会长、厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王崎认为，*政策的放开，将提升刚需族对厦门楼市的购买力。对于处在相对低位的厦门楼市来说，会有提升效果。

有厦门楼市观察者乐观表示，“厦门的投资客应该很开心，很多人*，说明需求变大了，房价就算不涨，至少是止跌了。”

国家统计局10月底公布的今年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，厦门二手住宅环比下降0.3%，降幅全国*，同比大跌4.9%，跌幅亦居全国*。

10月，70个大中城市中，新建商品住宅价格仅有4个城市下降，厦门又在其列。二手房方面，当月，厦门同比下降5.3%，环比下跌0.9%。

崛起的环厦板块楼市，曾经为厦门购房者提供了多样化的置业选择。但是地产壹线了解到，现在厦门核心区的商住房价格目前已落回到2014、2015年的水平。

对于刚需族来说，*政策的放宽，在很大程度上会让厦门楼市对环厦板块的非旅居的项目产生“虹吸效应”。

很多房产中介尝试打出“便利交通”的牌面，帮助环厦开发商留住刚需购房者的注意力。

据了解，目前连接厦门和漳州的交通线路，主要有从厦门到漳州客运码头的渡轮、厦漳大桥，以及厦漳城轨R3线。此外，漳州沿海大通道未来也会通过R3线实现和厦门对接。

特别是R3线开通后，从漳州港到厦门思明区的鹭江道可能仅需要10*左右的时间，对于在厦工作的刚需族而言，无疑是不错的置业选择。

但近日，厦门市交通运输局对外表示，“鉴于前期工作中遇到一些困难和问题较长时间未能取得突破，省有关部门牵头组织厦漳两市商讨沟通，经过审慎研究提出了暂缓建设R3线的意见。”

一位在环厦板块置业的网友发文吐槽：“家住漳州港，厦门岛内上班，天天坐船上下班，快艇14元，来回28元。碰上大雾停航就得打车进岛内，拼车要50多元。早出晚归，这工资都花在交通上了。”

地产壹线了解到，9月初，厦漳大桥的收费标准已由25元/趟调整为5元/趟，或许是希望缓解R3线暂缓建设的尴尬。

一位专门研究厦门楼市的分析人士指出，现在依然有很多置业群体考虑进入厦门和环厦板块，但大批量资金进场的情况暂时不会出现。

“因为很多人觉得还不是底，至少得到今年年底，或者明年春天，厦门楼市局势才能更明朗。”

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