周三企业说 | 旭辉旗下物业赴港敲钟，物业分拆上市又迎一将

“2018年12月17日，旭辉旗下物业公司永升生活服务在港交所主板成功上市，股票代码为1995.HK，同时永升生活服务也是旭辉旗下孵化的首家上市公司。开盘后，永升生活服务开报1.75港元每股，发行3.8亿股，每股发行价1.78港元，每手2000股。永升生活服务上市，不仅意味着旭辉旗下物业板块进入新的发展阶段，也将也为公司持续高速增长注入新动能。

香港上市或正在筹备上市的物业公司汇总表

数据来源：CRIC

一、年内5家房企旗下物业公司完成分拆上市

永升生活服务成旭辉孵化出的首家上市公司。2017年，旭辉曾提出，除了房地产主业外，未来5年，旭辉将着力培育“房地产+”的业务，并孵化出5家上市公司，即“五小龙”，包括：实现物业单独上市，达到2亿元利润；大力发展长租公寓，争取达到20万间的规模；推进装配式住宅，抢占住宅产业化的风口；培育中旭教育的品牌，解决改善型客户对教育的新需求；*后，还将推进地产金融化战略，创新更多的金融产品，参股控股金融企业。现在，永升服务成为旭辉孵化出的首家上市公司。

2018年以来，已有5家房企旗下物业公司成功赴港上市。据了解，除旭辉集团外，雅居乐、碧桂园、新城集团、佳兆业4家房企旗下物业已于年内成功分拆上市。物业管理一般与地产开发联系紧密，作为房地产开发商，发展物业管理具有得天独厚的资源优势同时优质的物业管理服务可以有效提升品牌口碑。现今，多个城市已明确“租购同权”，用户对于优质物业服务的需求也明显增强，物业分拆上市能够给开发商带来增值服务收益、行业话语权和融资渠道。

二、碧桂园服务业务布局较广

凭借集团优势，碧桂园服务业务布局较广。从在业务布局来看，永升物业自2002年开始成立，2003年，开始为由旭辉集团在北京开发的物业提供物业管理服务，于2013年，开始管理由第三方物业开发商开发的物业，目前，旗下业务已从至全国35座城市，在管总建筑面积约为32.1百万平方米，在管项目208个，其中有由第三方物业开发商开发的物业的在管建筑面积有18.6百万平。另外值得一提的是，年内成功上市的5家物业公司中，碧桂园服务凭借母公司碧桂园资源优势，业务布局*广，目前业务已覆盖全国四大区域、29个省、直辖市、自治区，在全国260多个城市拥有536个物业项目，并且碧桂园自2016年开始筹备分拆物业服务板块上市后，近年来碧桂园物业管理分部的合同管理面积增速也较高，截止2018年上半年底，管理面积达到386.0百万平。

2018年以来上市物业公司业务布局情况

数据来源：CRIC

三、近年来，5家上市物业公司收益稳步提升

近年来，公司营业收入均稳步提升。根据5家物业公司近年来的招股说明书或年报数据来看，各公司都在积极提升旗下业务收益，2015-2017年期间，2年内营业收入复合增长率普遍在30%以上，其中新城悦、永升生活服务复合增长率均达到47%，处行业较高水平。值得一提的是，5家物业公司2018年上半年营业收入同比增幅也都在30%以上。另一方面，从2015-2017年，公司净利润规模来看，5家企业均有提升，其中永升生活服务、雅生活、新城悦的年复合增长率分别为122%、104%、100%，盈利提升较为显著。

2015-2018年上半年5家物业公司收益情况（亿元）

数据来源：CRIC

自2014年花样年旗下物业公司——彩生活成功赴港上市以来，多家房企纷纷将旗下物业分拆筹备IPO上市，2018年更是迎来物业分拆上市热潮，目前滨江、奥园2家房企旗下物业公司正在排队审核，其中滨江服务截至2018年8月31日已在浙江省的15个城市及上海设立了35间附属公司及分支机构，向约4.8万个物业单位提供物业管理服务，在管总建筑面积为1080万平方米，共有68个在管物业，包括51个住宅物业及17个非住宅物业；而奥园健康生活已为55处物业提供物业管理服务，6个商场提供商业运营服务，以及向23个商场订约提供商业运营服务，其中包括母公司的“奥园广场”及“奥园城市天地”品牌，业务覆盖全国23个城市，在管面积达到950万平米。

总的来说，房企物业分拆上市不仅意味着集团旗下物业板块能够进入新的发展阶段，同时能够给房企带来增值服务收益、行业话语权和融资渠道。