今年,我们对市场大势做了一些预判,其中比较主要的观点基本上都是得到印证的。 *个预判: 这是一月中旬的微信文。 县城的需求本就不多,正常情况下,每年只有几千套新房销售,主要满足新婚人口、改善住房和进城农民的购房需求。 经历了县城去库存和棚改货币化,楼市成交量大幅提升,透支了需求,非都市圈中小城镇的新房市场将快速终结。 未来不会也不应该再有政策刺激,这些县城将在萎靡数年之后,再次回到常态化的供需平衡。 第二个预判:今年房地产大势有三个关键词:大稳小乱、量平价稳、零增长区间。
【详见2018-01-28】 一月底,我们认为2018年,将是楼市大稳小乱的一年。 “大稳”是市场缓慢下行、不起不伏。 小乱是各地因城施策、一城多策、抑扬不均,但没有影响整体的楼市稳定。 成交量将进入零增长区间,从1-11月份国家统计局的数据来看,商品房成交面积已经进入了 3%的零增长区间。 房价有升有降、整体趋稳。 未来五年,住房市场就只有都市圈与非都市圈的两个市场。其中,都市圈城市将继续受控,非都市圈城市将逐渐降温。 第三个预判: 很多大房企提出布局、回归一二线城市。 不过,我们认为一二线城市没有增量、没有涨价,固守在调控严厉的一二线城市是不可能获得业绩的增长的。 显然,不下沉、甚至收缩三四线城市布局的房企,增长放缓几乎是必然的。 第四个预判: 三月份,我把这篇文章发到微信群,有一位金融行业高管说,金融机构会看这个吗? 时隔两个月,他在群里又说,现在金融机构放款只看20强、30强房企了。 这个门槛已经成为现实。 第五个预判: 这是4月1日愚人节的文章。 结果不用说了,未来会怎样?文中的观点似乎依然是适用的。 第六个预判: 这篇7月1号的文章有点跨界了,正值独角兽扎堆上市之前,结果呢? 现在几乎没有人再提独角兽了。 第七个预判: 直到现在,我依然认为海南的定位仍未厘清,产业定位不清晰,何谈百万人才进海南? 没有人才引进,房地产业当然也无法成为政策选项和投资方向。 第八个预判: 我们连续在两篇微信文中谈到:“在一些城市,会有政策微调的可能”。 我们预计,明年住房市场会出现回温。 回温不等于回暖,我们不会再回到过去火热的盛夏了,当然也没有寒冬。 在一文中,我们认为:“政策松是大势趋向,五限放松稳扎稳打”。已经有城市开始放松,放松的诉求目标依然是稳市场。 我们相信,房地产市场正面临逆周期调节的时机,政策放松恰是逆周期调节的预调微调。 不过,“房住不炒”仍是长期定位,放松不等于放开,调控也不会退出。 我们一直坚持以前瞻解析、用数据说话、与身份无关的立场,让逻辑分析和数据佐证观点,这也是我们大部分的趋势预判得以验证的关键所在。 既然是预判,不可能*都对。 毕竟我们是凡人,如果能有60%以上的准确率,我们就心满意足了。 当然,我们也有出现预判偏差的地方。 这些偏差也在提醒我们,尽可能保持严谨的研究态度、尽可能减少偏差,为大家提供更加精准的分析参考。 比如,上半年,我们预计在金融环境趋紧的大背景下,今年的土地购置面积和新开工面积都很难再超过去年。 而事实是,这两项指标全年还能保持两位数的增长。 我们低估了补库存导致的土地购置和新开工。 我们也低估了很多中小房企强大的惯性思维以及对于趋势的误判,它们在去库存周期中采取了激进的补库存策略,它们未来很可能陷入难以自拔的困境。 |