谁会成为鄞州南的下一个热点板块？

和江东合并之前，鄞州一门心思往南发展，南部商务区规划了三期，鄞州数得着的企业总部都搬了过来。罗蒙环球城把鄞州的关注点南移到了鄞州大道，包括海港城在内的几个楼盘则让人有了姜山已经是主城区的错觉

向南的冲动在鄞州和江东合并成立新鄞州区后逐渐消退。回顾本轮牛市行情，我们看到鄞州并没有继续往南扩展，楼市的重心反而退回了成熟板块，如鄞州公园、万达以及奉化江沿岸。

鄞州不往姜山发展了吗？很多人问老司机。

老司机回答：鄞州的重心已经往东去了，东部新城的发展比鄞州南的发展更优先。

但鄞州南是不是就到头了呢？姜山，还有明州院子或堇天府，它们是鄞州南未来的方向吗？

老司机的观点可能会引来不少争议。在老司机看来，鄞州主城在可见的几年之内是不可能连接姜山的，即短期内姜山不会成为主城区的一部分。至于原因，有如下几点：

1、鄞州的发展重心不再是继续往南。相比东部新城来说，鄞州南的继续扩展已经不是*优先的工作了。以前鄞州集中全区之力建设南部商务区，今后则会尽可能把鄞州的资源往东部新城汇集。

毕竟东新的很多楼也没填满，很多地没有开发啊。

2、城市密度影响扩张半径。强弩之末这个词大家都懂，城市往外扩张，往往需要具备一定的条件。*个条件是政府推动，南商就是这种推动的结果；第二个条件是自然外溢，一个版块的人口密度高了，自然就会外溢出去。

机场路以西以前属于鄞州，但当时候鄞州并未推动开发，海曙西自然溢出的人口，支撑了联丰路沿线的开发项目。

但鄞州南并不具备溢出条件。南商的人口密度也不算高，特别是社区很少；鄞州大道两侧更是有大量空地接纳外溢的人群，辐射姜山的能力还不足。

3、绕城高速会成为鄞南外扩的边界线。绕城之外还没有看到大型配套项目的规划。姜山的规划老司机看到过，整体上是全面接轨鄞州南，但主要规划的是住宅。如果对比一下整个鄞州南的规划就可以看到，绕城高速以内规划的住宅用地更多。

所以老司机认为绕城之内没有填满之前，绕城之外的机会并不大。也就是说，鄞州南下一个机会点，可能还是在绕城之内。

绕成之内的空地还比较多，哪一块多机会比较大呢，是东面的堇天府、明州院子南面的区域，还是奉化江边的半岛地块？

可能都不是。老司机以为，鄞州南到下一个机会区域在高塘桥，也就是地铁3号线起点的周边，往东到宁南南路两侧，往西到明光路两侧，往北沿地铁一直到鄞州大道两侧的区域。（核心位置见下图）

整个鄞州中心区未开发且成片的区域目前只剩下两块：一块就是鄞州大道以南一直往西到江边，但越靠江工厂越多；另一块是潘火工业园，但拆迁量非常大。在鄞州大道南面，也就高塘桥一带空地稍微多点了。

这片区域*的优势在地铁，这也是鄞州南部目前规划的*地铁线。此外宁南南路南延，串起鄞州公园、区府这条中轴线。老的宁姜公路也都经过此区域，是姜山对接城区的主干道。

罗蒙环球城是鄞州南主要的商业中心，距离本区域也不远。

老司机认为，一旦3号线开通，特别是宁南南路南延，高塘桥区域会迅速成熟。目前该区域还没有大规模开发，但很有可能成为未来几年鄞州南部开发的重点，成为配套南部商务区*主要的居住板块。

会不会真是这样？让时间来回答吧。

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本文配图均源自网络

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