重磅！商住、写字楼、商铺等建筑形态再遇巨大利空！

据新华社消息，12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，在土地制度改革上做出了新的探索：

主要内容为：

1、删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；

2、对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

3、现行城市房地产管理法，关于集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改。

此草案一旦通过，将彻底扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。

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产生影响

众所周知，我国的土地制度是极其特殊的：城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。国有土地可以直接入市交易，但集体土地却不行。

这也就是说，你在城市里买的70年产权的房子，你只有房屋所有权（永久）和土地使用权（70年），但土地的所有权，仍然是国家的。

而农村村民在自己宅基地上建的房子，因为土地是集体的，所以不能出售。

若想出售，必须要通过政府征收，先在土地性质上变为国有，这就大大降低了集体土地的资产价值，也阻碍了城市资本、技术等要素向农村有序流动和平等交换。

而且，在集体土地变为国有的这个环节中，地方政府不仅可以获得巨额的土地出让金，还顺势成为了土地的*供应者。

这样的垄断机制，势必会造成供需失衡，这也是房价上涨的*主要原因之一。

当然，并不是所有的集体土地都能直接入市，它也要符合一定条件：

1.依法取得、依法登记；

2.符合土地利用总规划；

3.总体规划确定为工业、商业等经营性用途；

这就相当于把住宅用地直接排除在外了，也就是说，对住宅市场其实并没有什么影响。

2

缓解矛盾

众所周知，一线城市房价高。其实，这并不是因为由钢筋水泥铸成的房子有多么值钱，而是因为其背后所附加的综合资源。

一线城市拥有全国*优质的教育、医疗、产业、信息等等资源，这是三四线远远比不上的。

所谓“人往高处走，水往低处流”，优质的资源无疑对人口有着天然的吸引力，由此就产生了源源不断的人口流入，城市就有了新鲜的血液。

这才是一线城市房价高的主要原因。

而如果照此节奏发展下去，势必会产生一个难以解决的问题——城市的发展容纳不了太多的人口。

那么无疑，中国可能就只剩下北上广深了，这对我们的发展是不利的。

所以，大家也都看到了，除了深圳之外，一线城市在严格控制人口规模，包括雄安千年大计，目的都是为了使资源分配更平衡。

说白了，中国不是只有北上广深，不是只有计划单列市，也不是只有东部沿海省份，我们还有大量的三四五线城市和广大农村，这些地方也需要有更多的发展机会。

而一旦工业、商业类的集体土地可以直接入市，城乡建设用地就会同等入市、同权竞价，毫无疑问，这样有利于促进城乡协同发展、也有利于缓解资源分配不均衡的矛盾，代表着乡村振兴向前迈出了一大步。

3

小产权房有望转正吗

草案内容——删去现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定，这也意味着，商业类的小产权房可以转正了！

既然这样，那住宅类的小产权房有望转正吗？

答案显然是否定的！

且不说这次直接被排除在外，11月份，广东还曾专门出台规定，打压小产权房:

不符合法律规定的，一律不予办理登记手续；

2017年9月，国土资源部和住建部也明确强调——防止小产权房通过不动产登记合法化。

说到小产权房，就不能不提到深圳，深圳的小产权房数量之多，分布之广，类别之复杂，在全国无出其右。

据相关部门公布数据，深圳市的违法建筑数量约40万栋，建筑面积高达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%，基本占据了深圳楼市的半壁江山。目前，深圳有将近一半的人口居住在小产权房中。

之前，市场上纷纷猜测，深圳小产权房有可能会转正，可结果却是，政府只支持商业类小产房转正，而住宅类，仍旧不在转正范围内。

国家为什么不支持住宅类小产权房转正？

很简答，因为相对于国有土地来说，集体土地的价格要便宜许多，而它们一旦入市，会对目前的商品房市场造成巨大冲击，尤其是像深圳这样的城市。

显然，这不是我们愿意看到的。

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对商业形态的巨大利空

之前我们提到过，商住公寓、商铺、写字楼等，是房产投资的负面清单，这类资产虽然在楼市整体大涨时会倒逼着涨一波，可一旦楼市进入调整期，价格也会应声回落。

为什么会这样？

因为它们和住宅不同，这类资产在交易时，会产生大数额的税费，而且购买人群、按揭贷款等，比住宅限制更为严格，再加上商业水电、物业费奇高，种种不利因素导致，它们和住宅有着天壤之别的命运！

在一二线城市，商住要么是一些*不充足的年轻人用来暂时居住，要么是一些投资客买来赚取租金。

对于商住公寓来说，如果其价格是附近住宅的30-40%，租售比能达到2-3个点，是可以考虑买来赚取租金的，但是，符合这样条件的商住，即使打着灯笼，也很难找到。

至于写字楼，更是纯靠租金，一旦中间出现断档，租金则无法保证。

而现在，集体土地一旦入市，商业用地成本将会大幅降低，而且对于一二线城市来说，商业用地供地量可能会井喷。

对于实体企业来说，这是很明显的利好，其租金成本在不远的将来有望下降；而对于商业类投资客来说，毫无疑问是巨大的利空。

前段时间，在广州放松商住调控之后，业内人士纷纷猜测北上深会不会跟进放松，现在此消息一出，即使以后会放松，也很难会有回暖。

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农村宅基地将何去何从

其实，这个政策并非是*次落地，多年前就已经有试点，全国其他城市也有类似的尝试，比如集体土地建设租赁房等等，这是农村改革的一大步，它赋予了农民和农村集体更多的收益。

举个例子，过去从事非农业建设使用土地必须国有化，也就是说，必须经过地方政府征收，才能入市，这也是地方财政的基础。而这个环节一旦被去掉，地方政府将不能收取土地出让金了，农村集体反而会直接受益。

新闻一出，许多粉丝激动地跑过来咨询：这是不是就意味着，农村宅基地更值钱了？

其实并不尽然。

笔者认为，这项改革影响受益*的是城乡结合部、城中村、以及距离城市较近的农村地区。这些区域的宅基地将来会很值钱。所以这些地区有农村*的，还是留着比较好。

至于那些偏远的广大农村，目前来看影响不会太大，除非将来城市化能影响到这些地区，但是城市化究竟需要多长时间，是一件无法估量的事。

总之，对于一二线城市来说，未来商业类土地价格肯定会降低，商住、写字楼、商铺等商业形态投资收益率会越来越低，笔者建议，等到合适的时机，需尽快出手！

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