“取消限价*城”背后：2019三四线楼市将整体凋零

撰文|蜜姐&编辑|王心

一石激起千层浪。上次是北方的菏泽，这次是南方的衡阳。冬日之下，并无地缘界限之分，南北皆冷。

作为长江中游城市群的重要成员，衡阳在湖南的地位还是比较高的，是湘南地区的政治、经济、文化中心。

公开数据显示，衡阳常住人口700多万。2017年，衡阳市实现地区生产总值3132.48亿元，按可比价计算，增长8.5%，成绩单也不错。

这次的风波缘起于有文件显示，2019年衡阳将取消执行了一年多的商品房限价政策。

有记者从衡阳市住房和城乡建设局主管的衡阳市房地产协会获悉，《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》将于2019年1月1日起暂停执行。

对于上面这份文件，今天(12月27日)早些时候,衡阳市住建局工作人员的回应也是暧昧不清。他的回应如下：*,这个文件我们是计划下发,但现在还没发下去,还没对外公开。

第二,我们并没有说要取消限价,只是考虑暂停执行房企到物价主管部门去办理相关手续,这并不是象外界说的那样,销售价格由开发商定,实际上我们对销售价格还是监管的。

*后：现在只能说我们有这个意向去执行这个文件,但什么时候实施我没法回答你。这个并不是取消限价而是暂停执行,如果今后根据楼市情况和上级的意见也可以随时对它进行恢复。

不得不佩服这位工作人员说话的艺术，文字游戏高手。蜜姐从中读到的信息基本就是认可了文件的意思。

从流出的文件中可以看到，衡阳官方决定暂停限价的主要理由是：目前衡阳房地产市场已经出现理性回归，价格也比较稳定。

要知道去年（2017年），衡阳楼市可谓是波诡云谲，从一开始的佛系到*后的波涛汹涌，很难想象这是一年内发生的事。

公开数据显示，衡阳全年住宅供应面积为343.46万㎡，同比上涨16.96%;成交面积465.42万㎡，同比上涨25.52%。买房人的心情也是从淡然自若到一房难求。

其实我国大多数三四线城市的剧情和衡阳又是何其的相似。以蜜姐的家乡为例，也是湖南一座三线城市，恒大某楼盘，二手房均价一年之内就上涨了1000元每平，要知道在2017年初，这一价格才在5000出头，但在2018年8月前后，已经飙涨到了7000多。

衡阳也是如此。某房产中介机构的数据显示，2017年下半年，衡阳二手房从均价4000出头开始迅速攀升，下图2018年高峰时衡阳的均价接近5600元每平。

二手房尚且如此，新房市场就更不用说了，只会更疯狂。

同时随着调控层层深入，衡阳下半年二手房的房价确实已经稳定了，甚至略微下探，新房则呈现继续上涨的趋势。但你懂的，二手房市场才能*真实地反应市场行情。

经过了上一轮房价周期的上涨，已经透支了未来房价上涨的预期。对衡阳来说，维持限价根本没必要了。因为限或者不限，*点就在那里，再高也高不了多少。人口和经济体量摆在那里。

但衡阳选择在这时候取消限价也是意味深长，之前的菏泽亦如此。这至少说明了高层认可这种微调。每一次松动都是从不怎么说、不要求、不阻止地方放松开始。这也是大家对衡阳、菏泽如此关注的原因所在。

这一次历史又会重演，还是真会不一样呢？

或许这次会有些不同。因为我们面临的国际形势已经发生很大的变化，国内的情况就不多说了，从近期的高层发话中读到*多的一个字就是：稳！稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期……楼市也不例外。

稳意味着不允许大涨也不会大跌。这对刚需来说是件好事，至少买房不用“享受”清早市场买菜那样的哄乱了，买方待遇也会慢慢提高。

之于三四线城市，这种分化或许会更加明显。蜜姐之前说过，三四线城市明年基本没戏。

刚需就不说了，该买还得买，对投资需求的朋友来说，大部分三四线城市都不再适合入场。

三四线投资者极为关注的棚改，住建部也说得很清楚了，严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区……

很多分析和权威媒体根据相关变化，也都指出棚改，以及货币化补偿，不再有过去的高潮。

另外调控虽然部分城市在微松，但总体的方向并没有改变，说白了，松的都不是影响楼市的关键性政策，比如限购、交易年限，信贷等。*近高层的会议无不透露出一个信号：保持调控，微调微松。楼市不准再起风浪。

对了，还有一个消息，*新数据显示，2018年部分省市出生人口数量下降20%，如果这个结果适用全国，我国新生儿人口或不到1400万。

真要是这样，就意味总和生育率（TFR）将下降至1.37，而17年的TFR为1.62。

这意味着什么？

今日词汇：总和生育率

总和生育率（英文中称：total fertility rate，简称TFR）：也称总生育率，是指该国家或地区的妇女在育龄期间，每个妇女平均的生育子女数。

这种生育率计算方式，并非建立在真正一组生育妇女的数据上，因为这涉及等待完成生育的时间。

此外，这种计算模式并不代表妇女们一生生育的子女数，而是基于妇女的育龄期，国际传统上一般以15岁至44岁或49岁为准。

一般来讲如果总和生育率小于2.1（对已发展国家来说），新生人口是不足以弥补生育妇女和其伴侣数量的。

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