周三企业说 丨 新晋千亿房企金科的地产运营之道

2018年12月28日金科集团在总部重庆召开了产业升级大会，会上正式宣布其2018年实现千亿元销售规模至此，重庆首家千亿元级民营企业诞生。金科是如何成长为新晋千亿房企的？在未来，金科的发展新目标又有哪些？

一、销售规模快速发展突破千亿

金科集团的爆发式发展始于2016年，乘着楼市火热的浪潮，当年合约销售金额同比增长了44.3%，此后在2017年近乎实现翻番，增长率达到了97.5%。据克而瑞销售排行榜，2018全年金科的合约销售额达到了1291亿元，成功晋级千亿，全年业绩相比2017年增长105%，规模发展速度十分可观。近几年金科业绩的高速增长，与其不断加强的企业运营管理，以及持续提升的产品力息息相关。

未来根据金科集团在2017年发布的《公司发展战略规划纲要（2017-2020）》，金科计划在2019、2020年分别完成1100亿元、1500亿元，并力争向2020年冲击2000亿元目标奋斗。从目前的情况来看，金科在跨入千亿这个新层面之后，2020年冲击2000亿指日可待。

图1：金科集团2014-2018年销售业绩

数据来源：企业业绩公告，CRIC榜单，CRIC整理

二、创新运营大幅提升管理效率

在企业运营管理方面，金科通过流程管理、授权管理、制度管理、分级管理等创新方法，充分授权给能力更强的联席总裁和各级分管领导，从而让管理效率大为提升。这一点从金科逐年不断提速的开工面积上就能够发现。

2016年金科全年新开工面积为568万平方米，同比增长了71%，而在2017年企业的开工面积进一步增长了93%至1096万平方米。到了2018年上半年，仅半年时间金科的新开工面积就达到了1050万平方米，同比增长近248%，几乎与2017年全年的新开工面积持平。在持续快速增长的施工量之下，金科有充足的货量供应，为规模增长提供了保障，也使得企业未来的销售规模值得期待。

图2：金科集团2014-2018H1新开工面积

数据来源：企业业绩公告，CRIC整理

三、产品力为企业发展的生命线

在加强运营的同时，金科集团在产品力打造上也一直精益求精。2003年金科开发的天籁城项目，是业界首次提出的“四度空间、五亲住宅”理念，从而也让金科获得了“花园洋房之父”的称谓。2005年金科开发的廊桥水岸，以“空中院馆”独有的空间创新，获得国家知识产权专利。2018年4月份，金科首次披露了琼华、博翠、集美三大产品线，以“东方人居”为精神内核服务于不同的消费人群。产品力的不断提升，不但助力了企业销售规模的高速增长，也使得金科集团在今年克而瑞公布的《2018年中国房地产企业产品力TOP50》榜单上稳居前二十强。

通过强有力的产品打造，也让金科产品受到了市场的热捧。据不完全统计，2018年金科在全国范围内就有约50个项目单盘销售额突破了10亿元，相比2017年全年的21个翻了一倍多，其中单盘销售额*的为武汉的金科城项目，共销售了51.5亿元。事实上，除了金科之外，其他从重庆走出来的企业，或者是立足于重庆的企业在产品方面的打造都是相对较强的，其中例如龙湖、东原等等。而产品力对于金科而言，更是其生命线，是金科从百亿到千亿过程中非常重要的核心竞争力。

四、全国化布局分散市场风险

金科自2016年爆发式发展开始，也加快了全国化均衡布局的脚步。2015年金科的新增土地重点还是在中西部，占比超过90%，其中重庆地区超过60%。但2016年开始，金科有意识地增加重庆以外地区的拿地，使得每年重庆地区的新增土储占比从2015年的62.2%下降至2018年上半年的31.5%，同时中西部以外地区的拿地占比也有了大幅的提高，从2015年的9.1%增至2018年上半年的36.1%。

未来金科将以国家城市群发展战略为导向，以二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅，紧密围绕“三圈一带”，即京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带，进行区域战略布局。

图3：金科集团2015-2018H1新增土储区域占比

数据来源：企业业绩公告，CRIC整理

企业战略布局的全国化铺开，使得其业绩贡献结构有了改变。以金科在重庆的销售为例，2016年开始，重庆的销售面积在大幅增长的同时，对于企业整体的业绩的占比却在逐年下降，从2016年的55.54%到2017年的53.39%，再到2018年的41%，可以看出，金科对于重庆市场的依赖程度正在一点点地降低。

同时，金科在成都、长沙、合肥等重点城市的销售业绩和市场份额都有着大幅的提升，2017年企业在这些城市的销售业绩都有着140%以上的同比增幅，从而也降低了单一市场波动对企业带来的风险，在推动企业销售额踏上千亿新台阶的过程中起到了重要作用。

总而言之，对于金科集团来说，踏上千亿台阶，既是对过去企业经营能力的肯定，也是一个新的起点。站在千亿新起点上，金科不仅在主业上成果颇丰，还将继续巩固民生地产开发，大力发展科技产业建设投资运营、社区综合服务和文化旅游康养，实施四位一体发展战略，把产业升级作为支撑金科高质量发展的基石。

首先，进入新时代之后，金科将加大力度进行产品创新，打造更加智能、绿色和健康的产品。其次，在新形势下，金科将进一步推进科技产业建设，投身于科技创新、人工智能、互联网、大数据等特色产业，加大对产业园区的投资、建设、孵化、运营，打造各类孵化器、加速器、众创空间等，助力广大“双创”型企业成长壮大。

此外，面对新消费，金科还将继续布局文化旅游康养产业，紧扣国家乡村振兴战略、文化健康产业发展战略，持续加大在相关产业的投资力度。与此同时，金科将会保持在社区综合运营领域的高速发展态势，围绕社区业主的衣食住行、游购娱教，打造全方位、全周期的现代服务产业链，打造人、云、端的智慧社区生态。