2019区域系列（三） | 珠三角及福建：惠州、厦漳泉等成交腰斩，中期粤港澳湾区可高看一眼

珠三角及福建地区各城市一直以来是市场关注的热点区域，基于粤港澳大湾区发展历史大机遇，在城市更新持续推进，产业升级转型发展、城市大交通规划升级的推动下，房地产市场发展持续向好，特别是环深圳、广州核心都市圈内的三四线城市纷纷迎来成交上升期。2019年又可能呈现出怎样的势头呢？

一、2018上半年各线调控深化从严，下半年以稳为主渐有放松

各市因城施策，以市场需求为主继续深化调控，同时加快建立租购并举的住房保障体系。上半年调控从严，一线城市广州收紧公积金和限贷、上调利率；深圳“三价合一”、二次房改实现供应多元化；二线城市福州严禁捆绑销售、防止价外加价；三四线城市惠州、东莞相继出台、升级限售、限价等。下半年政策则逐步松绑，限价、限签、限购基本或定向放松，公积金流动回归正常，厦门、福州等市还出台人才新政、放宽*标准，政策基调转向维稳，并有边缘性松动迹象。

二、商品住宅供求量价齐升整体向好，但各城市分化显著

商品住宅成交量价齐升总体向好，但各城市间分化显著。14城供求总量均在8000万方左右，尤以成交面积增加明显，总量同比上涨9%，近六成城市成交面积实现正增长，中山市场热度急剧上升，同比攀升135%涨幅*为显著，泉州、惠州同比涨幅也均在60%以上，而厦门、漳州以及汕头同比跌幅则超50%纷纷创新低，项目去化普遍不佳，年末“以价换量”下平均开盘去化率也仅四成左右，整体市场陷入低迷。

八成城市价格持续上涨，深圳继续一枝独秀但均价六年来首次回落，广州受限价放松刺激，均价上涨24%创新高，漳州更是大涨73%，明显可见房价上涨是导致市场需求乏力的主因，尤其是一些经济基础较为薄弱的三四线城市，上行的房价压力显著削弱了居民购买力。

2018年珠三角及福建地区主要城市供求量价情况（单位：万平方米，元/平方米）

数据来源：CRIC2016

库存及消化周期，5个典型城市均是涨多跌少。特别厦门供过于求显著，市场低迷成交创近十年新低，购房者观望情绪十分浓厚，去化周期高达40个月，环比暴涨176%；*库存小幅减少的东莞则因今年整体供求量缩水，但供不应求市场格局仍然未改。

2018年珠三角及福建地区典型城市库存及去化周期（单位：万平方米，月）

数据来源：CRIC2016

三、土地供应回升但量价齐跌，底价成交、流拍成常态

2018年经营性用地的成交面积达7316.4万平方米，同比下降了14.7%，成交总价4806.5亿元，较2017年减少了8.2%，可见整体土地市场降温明显。近六成城市供应环比上升而成交下降，如广州今年供应超过1600万方，但因楼市整体降温，成交楼板价及溢价率在多元化土拍政策加码下明显降温，2018年溢价率创近六年新低；福州整体土拍由热转冷现象明显，厦门土地市场持续冷清，随着调控政策持续发力，底价成交、二次出让、流拍现象不断，整体溢价率也继续下滑；深圳则供求量价均呈萎缩，受城市特性制约，定向出让与旧改进驻成为主流。整体上土地成交量价齐跌，底价成交、流拍成为常态。

2018年珠三角及福建主要城市经营性土地供求量价（单位：万平方米，元/平方米）

数据来源：CRIC2016

四、预判2019：短期成交量价或继续下行、压力较大，中期粤港澳可高看一眼

政策方面四季度以来全国多城开始释放限售、限购、限价等政策放松的信号，调控重心从“遏制房价上涨”向“稳地价、稳房价、稳预期”转变，而广州、珠海等市也已有所跟进，预计2019年珠三角及福建地区的各城市整体政策基调仍以“稳”为主，局部松绑调控预期将会是大概率事件。

供求方面随着政策预期放松，广州、深圳将加大上市供应房源，成交量或将低位回升，房价仍将高位维持以稳为主；二线城市厦门、福州随着早期地块及新拍地块陆续面市，2019年市场供应量仍将持续高位，但鉴于市场观望严重，下行趋势犹在，预计市场成交热度依然不高，未来房价稳字当先或将面临回调；其余三四线城市预计结构性分化还将继续，整体新增供需将继续缩量，价格小幅波动，但由于调控政策有望松绑，预计跌幅不会很大。

土地方面一、二线城市供求量有望提升，为提振市场企稳回升，预计2019年优质宅地供应将继续增加，当前高地价项目集中区域地块供应则会减少，地块溢价率低位回升。三四线城市在市场下行及政府的财政压力下供求价格或将下调， 房企在调整期土地投资将更加谨慎。