人气火爆！重庆楼市全面回暖了吗？（3.4-3.10一周重庆楼市）

*近很明显，和去年与前年有着相同焦灼的人又回来了。

当然，物是人非。

焦灼还是一样的焦灼，人却不是了同一批。

“

着急啊，万一又涨了怎么办？

这个盘好吗？那个盘怎么样？买哪个啊！

大卫，到底能不能下叉啊！？

....

”

这是上一周，以及再前一周，密圈里我遇到比较多的类似型咨询！

没办法，虽然作为坚定的看多者，但每每大家情绪波动的时候，我想我又该说点什么，今天借周报的机会，说一下近期真实的市场，和我对后市的判断。

1.说说数据

2.一些让人焦灼的现象

3.行情真相

4.后市预期

01.

看看上周的数据吧

近期的重庆主城区商品房成交量和成交价变化，这是晨报根据第三方统计的数据发布，具有一定的权威性。

如果光看到这两张表，你一定很不开心！真的降价了？

我也替标题党把标题想好了：

标题1：危险！重庆楼市成交量爆降37%！！

标题2：重庆房价持续下跌！！买房人哭晕在厕所！

别急，再看一些数据。

1）土地

2019年至今，重庆主城重新启动了有一定规模的供地，成交均价5675元/平，溢价率15.95%

而2018年全年，土地均价约5194元/平，溢价率11.82%。

显著的增长了。

2）各区域供应与成交

锐理也统计了一份量价数据。

上周的成交情况其实很好，但供应量却相应的没跟上！同时，区域发生分化，有些区放量，而有些区还稳起。导致了供需的不平衡。

比如沙坪坝、渝北、两江新区、九龙坡大渡口，还有北碚，从数据看，都是显著的求大于供！

但近1个月以来，成交都以高层为主，结构性的变化，加上巴南和沙坪坝（西部新城）高层集中供应，导致近期成交均价下降。

从周连续供求关系看，上一周的成交面积较前一周下滑明显，但却是2019年第2高。

以上都是签约备案情况。

至此，从数据上看，得到的结论：

重庆楼市小阳春，在！

供应与成交情况：供应量有所放缓！成交量高于市场平均状态，刚需主导，刚改为辅，性价比称王！

高层打主力，改善没跟上，价格结构性下滑。

一周的数据，说服力其实有限。

那我们再去看看现场。

02.

一些让人焦灼的现象

焦灼来源于气氛。

当你在朋友圈看到的都是这样的。

和这样的

还有这样的

你捉急吗？

如果你是楼市小白，懵懵懂懂的，看上去一定会很着急。

再不买，就买不到了！

我现在告诉上面那位留言的人，房源库存去完剩下什么.....会类似于17年年底吗？

答案当然是：no！

你家的房源库存去完了，还有别家的，别家的去完了，地主家的地还在批量拿出来。

同时，我还看到一些这样的现象。

还有这样的

都花100块买客户到访了！

成一套不光要给高额提成，25000一套起步！高的6、7万！而且还额外奖励1000元哦！

再看看二手房。

（来自撸房帮）

有人跟我说，二手房涨价了！怎么办？追还是不追？他肯定只看到659套涨价，而没有看到降价的3851套。

再看看成交。

成交量方面，2019年1-2月份，较去年四季度，有反弹，但并不明显。

同2017年底-2018年二季度比起来，差距老大了！

这些数据都是第三方软件通过网络抓取的方式形成大数据汇总。保真度很高。

还有一点需要警惕。

随着房产投资热潮，重庆的住房租金，有了比较明显的下行，买了以后2年限售，在限售期，更多人选择了以租待售。

那么，上面这一些很显著的矛盾，代表着什么？

背后的真相又是什么？

03.

行情的真相

这些现象，代表着行情的分化。更代表着当前的消费主力是：刚需+落单的投资需求。

*多再加点点刚改，也就是手上有钱，一直需求换一套更大的三居室-紧凑四居室的类型。

专业型选手--“投资客”，经验丰富的选手--“改善客”，都还没有登场！

重庆链家的二手房公开挂牌量史无前例的突破了60000套，要知道在2018年极限时仅有10000多套，所有中介门店四处苦求房源！主动给卖家涨价！

如今，很多二手门店的员工都只想领导给他换去卖卖新房，因为新房便宜，容易卖掉！

这才是当前市场与2017年行情*的不同！没有供需关系的窒息式紧张，也没有一二手的彼此强力刺激。

当2016-2018年卖的这些土地陆续上市时，顶多是新房随着成本升高而试探性涨价，后部分区域，因为重磅级利好，洼地崛起式涨价！其他区域市场，都将进入刺刀见红状态。

而二手房，进入自由市场状态。好的、性价比高的、或卖房炒股急于出手的笋盘，会被守候着的投资客迅速拿下，盯笋盘这个产业，已经非常成熟。

而太贵的、没有优势的、比新房贵很多的，就只能老老实实挂在那里，给新房当助攻手！

失去了二手市场变现的机会和显著的赚钱效应，改善需求，很多都会缓缓...

04.

后市预期

从大势看，种种迹象表明，房地产的行业红利和一些人背靠大树躺着赚钱的时代，会加速逝去。

尤其是新入场的人，更是几乎不会再有大的机会。

但这个时间，因城而异，有长有短。

以重庆为例，革命尚在努力，新区仍需卖地，大都市体系远未成型。*少*少，我们得等中央公园、蔡家、巴滨路、西永、空港木耳镇、跳蹬、龙兴等地都完成基本建设，等五大商区周边完成城市更新，土地财政完成顺利交割。即便没有小二十年，也会十年八年。

这足够了。

等到那时，我们还正直壮年，我就准备再开个教老年人如何养老的公众号。

从短期看，目前的行情，比较明确。

1.当前的确是小阳春，伴随着压抑了半年上下的“需求”，重庆与全国一二线城市这一轮春季行情一道，嗨了一把；

2.既然是嗨，度很关键，管理层已经这么有经验了，大家小嗨可以，市场有活力，是对的，但不能嗨过头，也不会让你过头；

3.*理想的状态是，买买买，卖卖卖，价格你就每次微微上涨一小点就行了。但这有难度，需要股市配合，也需要开发商配合。

大家能做的，我的建议是：

*，叫按需购买，别做过多奢望；

第二，紧盯热点区域，尤其是价格中低却有明确价值预期的板块；

第三，在重庆，选盘永远比选地段重要。