经济数据不达预期，商品房销售面积再现负增长，我们该怎么办？

1

3月14日上午，国家统计局公布了2019年首份经济成绩单，主要数据如下：

工业增加值增速5.3%，预期5.6%，前值6.2%；

社会消费品零售总额8.2%，预期8.2%，前值9%；

固定资产投资同比6.1%，预期6.1%，前值5.9%；

从这三项主要数据中，我们可以看出，工业增加值远不及之前市场普遍预期。

而5.3%的增速，更是创下了自2018年以来的新低。

这充分说明，我国的工业生产承压较重，整个宏观经济面临巨大的下行压力。

而消费端，也是依旧疲软，多年来一直在底部运行。

不过，这项数据倒是符合之前市场的判断，因为春节期间的各项消费数据就早已有了明确的暗示。

从目前情况来看，笔者认为，不论如何刺激，都已经很难有起色了。

这是一张从2011年以来的社会消费品零售总额增速统计图，从图中我们可以看出，从2017年7月份以来，下滑的的曲线开始变得非常陡峭。

我们不妨来思考一下，大家为什么都不敢消费了呢？

*根本的原因，是因为没钱了。

从2015年下半年开始，全国各地都迎来了一波房价暴涨，导致居民恐慌性购房，全民齐齐上杠杆，直到再也加不动为止。

如此一来，可支配资金全部沉淀在了房子里，每月的工资要用去一大部分来还房贷，试问，在这种情况下，除了*基本的生活开支之外，你还敢去消费吗？

为了刺激消费，*近国家做了很大努力，从中央十部委联手刺激，到下发“中央一号文件”试图来活跃农村消费，然而都收效甚微。

此时，房地产这个“夜壶”，似乎就变得越发重要了起来。

然而，“夜壶”*近的表现，着实让人有点摸不着头脑。

2

记得某位知名数学家曾经说过，我们所处的现实世界，和数字所反映出来的世界，似乎完全是割裂的，对立的！

这边，大家还沉浸在“政策松动”、“成交量增加”、“楼市回暖”的景象中无法自拔，那边，统计局的一盆冷水，似乎瞬间就能浇灭大家刚刚重燃起来的热情。

统计局数据显示：

2019年前两个月，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年增长1.3%；商品房销售额增长2.8%，而去年整体增速为12.2%，回落9.4个百分点。

全国商品房销售面积，时隔三年半之后，再次出现了负增长！

从各细分数据来看，房屋新开工面积增速回落11.2个百分点；房企土地购置面积同比下降34.1%，据21世纪经济报道统计，这是2009年3月以来的*跌幅，也是1998年7月相关机构有统计以来的第二大跌幅。

这是个什么情况，为什么统计局公布的数据和我们的真实感受不符？到底该信哪个？相信，肯定有不少朋友都会有这样的疑问。

之前我们讲到过不止一次，每年春节过后，看房的人数都会增多，成交量也会放大，这是惯例。

所以，从2月份到现在，各个城市出现的新盘日光、二手房成交量激增、价格回升等现象，我们并不能简单地认为这是市场回暖的信号，关键是要看这个趋势能不能持续，如果能维持2-3个月，或者更久，那才能说明市场确实在回温，反之，则需理性对待。

目前我们实际感受到的楼市，是叠加了其他因素的影响，并不能完全真实的反映实际情况。同理，数据也不能！

我们知道，2月份有一个农历春节，春节前后，开发商很少开盘，工地也基本处于停工状态，包括土拍市场，也会受到影响，所以，1-2月份的房地产数据，可以参考，但不能完全参考。

不过，我们可以放在更长的维度中来看：

从这两张图表中，我们能看到，从2016年4月开始，全国商品房销售面积和销售额增速就已经开始双双下跌了。而*近的两次下跌周期分别出现在2010年、2013年。

房地产3-4年一个短周期，这是业界公认的规律，然而，这次将如何，大多数人都在赌。空军认为，这次我们绝不可能重走之前的老路，多军则坚定地认为，2020年或许会开启下一个周期。

结局究竟会怎样？房地产*终会走向何方，那么我们又该怎么办？

3

暂时先从“商品房销售面积断崖式下滑”的紧张情绪中抽离出来，我们再来看一组比较喜人的数据：

国家统计局数据显示，2019年前两个月，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点，创下了2016年以来的新高。

销售面积和销售额断崖式下跌，而投资增速却“火箭式”攀升，这又是什么情况？

要弄清这个问题，我们就必须先搞明白，房地产开发投资都包含什么。

房地产开发投资，主要由土地出让金、土地征用及拆迁安置补偿费、工程费、建筑成本（钢筋、水泥、电梯等等）、公共配套设施费、开发期间税费等等费用所组成，其中，土地出让金、拆迁补偿费、建筑成本这三项占大头，尤其是土地出让金。

目前，土地出让金一般是按照实际付款额分期计入房地产投资的，所以它滞后于土地成交情况。

根据上文中的数据，房企土地购置面积同比下降34.1%，我们可知，房地产开发投资出现高增速，可能是由于统计的滞后性，它反映的其实是2018年下半年的情况。另外，很可能还包含了2018年棚改货币化安置余温中的部分拆迁补偿费，以及，国家一直倡导的老旧小区翻新改造，加装电梯的部分费用。

所以，还是那句话，这项数据，可以参考，但不能完全参考！

不过，经济增速放缓，工业生产承压较重，消费疲软，总是不争的事实。

鉴于这种情况，笔者认为，接下来，房地产还会继续放松，一些城市，一些区域甚至还有可能会放松限购。

我们也可以看到，*近，北上广深等一线城市陆续调低了交易税费，深圳更是把房贷利率一降再降，这些措施都是实实在在的利好。

个人认为，如果3月份经济数据出来之后，还是不达预期，那么，降息的可能性也是很大的。

但是，“限购”和“限贷”，依然会是*后的底线，绝不可能大面积放松。

4

种种数据都表明，2019年是理性面对的一年，至于下半年会不会转好，仍然带有很大的不确定性！

*近一直红红火火的股市，被一些人认为这是牛市的起点，也有人说这是一二月份的货币“放水”造就的。

一月份，由于季节性因素，市场上流动性确实多了，但2月份却不达预期：

2月M2同比增长8.0%，预期是8.4%，前值8.4%；

自从13号创业板大跌之后，股市就一直震荡调整，截止14号收盘，大盘再次失守3000点。

这时候楼市坚定的多军就会认为，买股就是赌博，楼市才*可靠！再叠加上近期各地的“花式松绑”，许多人估计迫不及待地就冲进楼市里了。

但笔者需要提醒的是，切记盲目冲动，在经济运行持续放缓、人口出生率连年下跌、居民杠杆率居高不下的情况下，即使是被大众认为*安全的楼市，也要谨慎，决不能闭着眼睛买。

选择合适的买入时机、选择优质的区域板块、选择抗跌性强、流动性好的房子显得尤为重要。

不管你承认与否，楼市的上半场已经彻底结束了，“躺赚”的日子也将永不复存在。楼市再无普涨，但由于轮动性，我们并不排除局部城市和局部板块的小行情！

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