解密园区几乎还未被开发商染指的处女地——车坊

苏州*有初心的房产自媒体

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转眼已经进入了传统的金三银四想要看房置业的人也多了起来，在刚过去的2月份新年后首场土拍或许仍牵动着许多人的心无论是开放商还是普通购房族，土拍共拍出地块7宗，总揽金99.8亿元，*成交楼面价25813元/平，土拍的火爆折射出的是开发商对于苏州楼市的信心 。

其中值得关注的是园区奥体旁的一块商服地块虽设置了重重条件，规划需要有公交首末站、食堂、超市等，用地的公共属性较强，开拍前市场普遍认为是会底价成交，结果却十分反转，居然经过133轮报价溢价率高达189%，*终被嘉得宝置业拿下，足以见得在园区永远不缺关注者，反应出了园区土地资源的稀缺哪怕是商服地块，众多开发商也想来分一杯羹。

在这样的背景下园区却还藏这一块目前为止几乎还未有开发商染指的处女地，那就是园区的南大门——车坊。本文笔者将着重分析车坊板块未来的发展规划与前景。

01

前世 今生 变革

车坊曾经是吴县的第三大镇，因东有油车，西有糟坊得名；2004年车坊先是被划给娄葑镇、甪直镇、郭巷镇，镇区是工业园区娄葑镇管辖，而后到了2012年园区将原先的乡镇改为街道，隶属娄葑镇的车坊地区和原斜塘合并成一个街道，“车坊”自此挂上了“斜塘街道”的牌子，从此“车坊镇”不复存在只存在大家的记忆中。

1950年4月车坊区境域图

来源看见苏州

提到车坊让人*想到的可能就是水八仙了，因为苏州人对水八仙有种特有的执念“春季荸荠夏时藕，秋末茨菰冬芹菜”，而车坊就是盛产上乘水八仙的地方，车坊的鸡头米更是一绝，号称来自天堂的美味牢牢的抓住了苏州人民的味蕾，这方水土养育的鸡头米更是无论从色泽还是外观、口感，始终具有特有软、糯、鲜、嫩，外地鸡头米无论再精心种植也无法与之相比；如今的车坊种植水八仙的基本都被划给吴中甪直了，成立了水八仙种植基地，而我们现在要讲的车坊板块是属于工业园区管辖的车坊镇区。

车坊位于园区南部，北靠东方大道，南临吴淞江，西接尹山湖，东沿中环东线，目前交通网络也已十分完善，基本可以在半*以内到达园区和古城区中心，一*以内到达吴江于相城。如今车坊附近的产业主要集中在独墅湖创意产业园、腾飞产业园与东北部的东坊工业园，几大产业园给车坊带来了丰富的外来人口资源再加上周边大学城大学生的需求因此车坊的租房市场相当的火热。租房市场的火热有时可以带动房价的上涨，车坊可能便是如此。

图片来源：寒山闻钟

车坊镇区自2008年启动拆迁已来虽然经历过拆拆停停规划改造进度也一度让人感到失望，但自从园区向南发展战略的提出，车坊的规划又向前迈入了一个新的台阶，拆迁工作自2018年年底提出百日攻坚之后也获得了可喜的成绩，基本完成了大部分动迁，为以后规划的实现奠定了基础。

02

交通

地铁

俗话说地铁一响黄金万两，地铁的出现改变了人们的出行方式同时也拉近了区域间的距离，根据车坊地铁规划（2035），车坊将建成4条地铁，目前8号线将于今年动工建设，预计在2024年开通试运营，届时将拉近高新区、姑苏区、相城区与园区的多个城市中心，大大方便车坊周边居民的出行。

星塘街南延

根据规划公示，星塘街南延北起工业园区车郭路平交口，向东经车坊大桥原线位，跨越吴淞江后沿吴淞路继续向东，下穿中环东线，经绕城高速车坊互通后，向南沿澄湖西侧延伸至吴江区松周公路，全长约10.9km。

其中，星塘街与中环东线设互通匝道方便交通转换，对现有车坊互通进行改造！星塘街南延工程的建设将极大的拉近园区与吴江区的距离，未来星塘街将北接青剑湖，南接吴江是一条贯穿整个园区的南北大动脉而车坊正是这条大动脉的一个关键节点，车坊居民的出行将会变的更加便利。

根据*新消息车坊大桥主桥计划于6月开工建设，吴中段计划于10月开工建设。

中环二期

图片来源：苏州发布

作为中环快速路二期工程的重要组成部分，中环快速路园区段西起苏申外港大桥西侧，向东沿东方大道接至中环东线，其中东方大道将采用高架形式，中环二期工程的建成将更方便的串联起苏州城区、吴江和昆山，同时也使车坊更加方便的融入到中环都市圈。

图片来源：寒山闻钟

根据*新消息东方大道快速化项目将于2019年5月启动。

03

产业

图片来源：苏州工业园区发布

根据规划上市企业园分为北部和南部两部分，重点培育和引进上市（拟上市）企业、成长性高、税收产出大的企业以及处于产业链、价值链高端的企业，致力打造创新引领、绿色生态开放共享的上市企业集聚区。而南部上市企业园正是位于车坊，将给车坊带来众多高科技企业，提升目前车坊现有的产业结构，促使车坊形成上市企业集聚，高端产业集群的示范区，同时吸引更多高素质人才的进入。

图片来源：苏州工业园区规划建设委员会网站

日前位于车坊的南部上市企业园进入的*家企业八方电气股份有限公司规划方案已通过公示，相信很快就会动工建设，期待更多高端企业的进入。

（桑田岛华为研发中心）

华为桑田岛研发中心占地面积约43万平方米，建筑面积达63万平方米，北面、东面、南面临吴淞江，西邻纵四河，毗邻车坊，两地直线距离在6~7公里左右，此项目为华东区域华为四大研发基地之一（上研所、南研所、杭研所、苏研所）。

待基地投入使用后，仅华为自身将聚集1.2万名左右中高端人才，再一定程度上华为研发中心和南部上市企业园将一南一北的影响车坊当地人口结构的构成，提升整体人员的素质，促使更多高素质的人员在车坊安家置业。

根据目前*新消息该研发中心预计将于2019年三季度投入使用，让我们一起期待吧，或许桑田岛便是园区下一个十年。

04

文体建设 医疗设施

园区第八*重建

为了缓解周边教育资源矛盾，为此苏州工业园区教育局制定了苏州工业园区第八*重建计划，计划主要分为二期建设，其中根据苏州工业园区管委会公告的苏州工业园区第八*重建工程（一期）规划批前公示。

一期工程现场图

一期工程总建筑面积60512.74平方米，主要包括建设教学楼、食堂艺体楼、看台及室外运动场地等，目前一期工程已经动工实施。等二期工程完工后，园区八中将建设成为拥有*、*、*一贯制现代化*，服务于车坊片区。

斜塘街道办事处地块中*用地

根据苏州工业园区2018年第三批次局部地块控规调整文件显示星湖街、普惠路北地块也就是现有的斜塘街道办事处位置将从原来的商务设施和行政办公用地调整为中*用地以缓解车坊地区现在以及未来教育资源供需紧张的情况，并且提升当地教育素质环境

南部文体中心

根据苏州工业园区总体规划（2012-2030），南部（斜塘）文体中心将建设在星湖街以东，普惠路以南也就是目前松泽家园五区以北区域，文体中心的设立将丰富周边居民的娱乐精神生活，以满足居民日益增长的精神文化追求，推动地区精神文明建设。

车坊社区服务中心前身是车坊镇卫生院，主要为周边居民提供基本医疗、康复、预防保健等服务。因该中心建成时间长，管线老化，渗漏严重，用房面积、内部布局等已不能满足现在医疗服务需求。根据车坊镇整体规划，原车坊卫生服务中心已列入拆迁范围，并规划在东方大道以南，永庆路西，福利中心东侧地块进行新建，规划用地15亩。

根据*新消息车坊社区卫生服务中心，将于2019年土建施工，计划于2021年整体竣工。

独墅湖医院

苏州市独墅湖医院为非营利性公立医院，是苏州市苏南现代化建设示范区“十二五”重点卫生项目，医院为苏州大学与苏州工业园区共建共有，双方发挥各自资源优势共建一所集高水平临床诊疗、高质量医学人才培养、高层次医学研究为一体的三级甲等综合医院，也是园区目前*一所公立三甲医院，医院占地面积共计约240亩，分两期建设，总床位1500张。

根据*新消息，为加快推进苏州市独墅湖医院的建设，1月5日苏州工业园区管委会与苏州大学举行了共建苏州市独墅湖医院合作协议签约仪式，预计医院将于2020年底投入运行，2021年全面开放门诊各科室，病床全部投入使用。

05

商业建设

财富广场

目前财富广场和星坊便利中心为车坊主要的商业设施，财富广场位于普惠路南，惠淞街西，松泽五区旁，广场内主要以超市、餐饮类等与生活相关的店铺为主，财富广场应该是目前车坊地区人流量*的商业中心；星坊便利中心位于普惠路北，松涛街西，松泽二区旁，便利中心内主要以餐饮、超市和教育培训机构为主，规模相对财富广场来说较小，主要服务对象为附近松泽一区和二区居民。

文荟苑邻里中心

根据日前苏州工业园区公共资源交易中心招标信息显示文荟邻里中心将建在普惠路北、庐山路西、东方大道南，星塘幼儿园南侧，单体建筑面积为25000平方米，单体建筑高度24米，含生鲜菜场、社区商业等功能其中项目首层规划不小于1500 平方米邻里生鲜菜场。目前设计招标已经结束，相信很快也能开工建设。

文荟邻里中心的建立将极大的方便文荟苑周边居民的购物、买菜生活需求，同时该邻里中心也是车坊首个邻里中心也能提高车坊居民的生活购物享受。

06

土地储备 未来发展

上图为网友根据*新规划局网站公布信息自制车坊土地规划图，根据规划显示车坊目前还未开发利用的住宅用地主要有两大块（图示1,2）一块集中在永庆路东、车郭路（蔺谊路）以北靠近文荟苑地区，另一块则位于南部上市企业园鸿顺花苑旁；商业用地基本大部分位于永庆路西、松涛街以东地区；在*的园区拥有土地便拥有着未来，根据寒山闻钟答复等车坊拆迁完毕后便会有土地上市拍卖，相信这一天很快就会到来。

变革的过程中或许会有阵痛但阵痛过后就将迎来凤凰涅槃的重生，车坊的阵痛期已过，即将会迎来重生。

交通是一个地区发展的重要基础和关键支撑；产业的建设是吸引人口的重要方式，有人的地方才有未来；文体设施的建设是提高当地居民文化素质和满足人民文化需求的基础，医疗设施则是人们的生活保障；商业则是现代人生活必不可或缺的一部分。

发展上的留白是为了将来有更好的发展，一个所谓好的地段通常就是配套上没有短板而在发展上保持留白的地方，车坊便是如此。

目前车坊地区总体以拆迁小区为主西侧主要分布松泽家园，东部为较新的文荟苑小区，其次为三个较老的商品房小区鸿海、鸿顺和南澳小区，真正意义上2010年以后的商品房小区只有中锐地产在2015年以8347元/平楼面价拍得的中锐星奕湾小区。

车坊目前暂无新房销售主要是以二手房为主，均价在1.9万/平左右，作为纯正的园区板块在园区持续高涨的房价下显得十分亲民，目前园区土拍楼面价普遍在2.0万/平以上，楼面价赶上车坊二手均价。

如今车坊的未来发展越来越清晰，车坊未来已来，你准备好了嘛？！

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