大佬玩铺的那二三招，新零售也得向商铺业主低头！

*近，芳姐有点膨胀，打算去收割下线下！

这几年，中国楼市涨地风生水起，中国的街铺却在电商的冲击下，有所萎靡。在芳姐把公司开在深圳*红10大商圈之一的北站（红山）会后，却实实在在体会到了高实用街铺的好处，就不大喜欢实用率仅60%写字楼。恰春节前后，与房地产业内人士交流一二，发现好像深圳商业（商铺）、写字楼似处于历史大底部。年后，就悄生了一个念想，想去挖一挖底商的笋铺，收割下线下商业疲软的红利。

人进我退，人舍我取，不随大流就可能有好处。

理想如此宏伟，现实却跟臆想的不同。

跑了几个月的社区和小mall，调研结果是：线下已在2018悄然回热。所谓的抄底红利，已经被一众大资本，用不同的方式，偷偷吃掉了。

在深圳社区商业*线调研的这几个月，芳姐发现情况如下：

一、多数成熟生活圈，人口消费频率高的地方，购买力靠谱，空铺不多，好位置的铺位更是几近于无！

二、社区街铺租金走出底部，平均租金200-800/m2，并不比传统商圈的非核心铺低太多。

三、除了深圳湾的街铺，有少数一手业主亏本在卖；人气还不错的社区街铺，报价还是比较坚挺的。而且，*近深圳湾的街铺很多也租出去了，空铺比以前少很多，租金也不太差。

四、街坊邻里，柴米油盐、吃喝买，基本的生活问题，还是在家门口解决。线上电商没有替代一切。

简单来说，商铺业主的羊毛，是很难割了。

捡商铺的便宜沾的这个企图，似乎达不成了。

于是，芳姐就去跟一些开发商、中介、投资公司、大投资客聊了聊，愈发确认了一些认识：

新零售重新激活线下，线下房东腰包再度开鼓。

一、过去3年，深圳的大面积的空置底商、裙楼，被投资公司批量承包。多数以时尚体验、学童培训（同学荟）、精品影城重新包装、招商，把客户定位调整为80后新中产，重新激活项目，重新激活商圈。

二、没想到业态激活，招商顺意，租金现金流不错；原本想包装->高价售铺的短炒的投资公司，有一些就开始琢磨长持，不打算卖了。

三、被租售并举、房住不炒政策弄得有点懵的部分开发商，认为搞批量公寓，利润过低、现金流压力大。一看投资公司的商圈激活行为可圈可点，也就开始自持街铺，自运营。

五、传统电商渐入疲惫期，增长瓶颈；O2O和新零售尘嚣之上，热钱涌入。新品类新业态入市，商铺转入更有资金实力的O2O和网红经济手中。

六、空铺因此逐渐减少，小微创业者活跃起来。一些中介和小投资客看到社区商街空铺减少，就做了二房东。把即将到期的店子租下来，腾挪一下，加点租金、加点转让费，挂牌放租。

结果就是，芳姐在宝安某个入伙才1年的小区，发现商铺租金已经被二房东们推高了一倍。

实际上，这轮商铺的底部，已被投资公司、二房东在过去2年给炒底了。

挖事要挖根！

中国线上电商、互联网O2O经济，已经在顶峰的尾部。

连马爸爸也带头，高喊新经济、新零售，携了一堆的资本和供应商，冲到线下。把岁宝们的盘给接了。

小商家，是60m2、60m2的撤；

马爸爸们，是1000m2、1000m2的进。

新零售，新业态。

互联网的热闹，造起一轮轮的网红。IP红了，也是要在线下开店的。那些传统商圈所空出的老服装店、老零售铺，逐个被奈雪的茶、鲍师傅、纯棉给填格子填满了。

甚至，因为电商而壮大的快递、外卖配送，也开始在各个社区找到实体点开服务店。顺丰、菜鸟们，把很多人流不旺的铺也给租了。

小红书的网红们，更是热爱线下实体店：又是直播拍摄影棚，又是会员沙龙咖啡吧，又是办公室，又是仓库。一个场地，四大用途，月入百万的网红，才不觉得几万块租金的铺贵到哪里去了。

线下商铺的招租压力，当然就没那么大了。

而且，深圳的开发商，更是卯足劲，搞商业地产创新。

2017年，深圳开了15个mall，包括佐邻、来福士、壹方天地等；2018年，深圳又新开了18个mall，包括万象汇、深业上城等。短短两年，这么多mall扎堆开，并没有发生行业*担心的事：人气不旺，生意清冷。

实际的结果是，多数mall和社区新商圈都稳打稳做起来了；部分甚至像一匹匹黑马，冲入了2018年深圳零食排行榜前端。比如2017年才开业的宝安壹方城，2018年销售额达到40.6亿元，名列深圳TOP1、全国TOP20。比如2017年开业的华润万象天地，2018年销售额达到28.1亿元。比如，2018年4月底才开业的布吉万象汇，营业仅仅8个月销售额就到12个亿。

当线上电商喊着活不下去、瓶颈时，深圳的线下商业却携量崛起。

当线上零售降级为拼多多时，深圳的线下商业却集体升级，带动全市各区消费升级。

而人们更多的消费，需要体验上的升级、消费效率上的升级，所以经济发达区域的线下商业在创新、在增长，比如2018年深圳的线下mall业绩集体飘红。

新零售，响应着更年轻、更有钱的需求，消费升级，首先要在业态和运营上做升级。深圳的mall，整体都在万象城、海岸城、欢乐海岸的基础上，继续往上升级，往上探索：结合片区的需求、社区的特点，升级换代。

比如，万科云城的商业街和龙华玖龙玺的商业街，就以创意美食街为主打，成为逛吃为主、购物为辅的目的地；比如，华润春笋下的深圳湾万象城，引入lady m等品牌，把深圳高端的商业再升级；比如，深业上城独具特色的文艺街区，迅速成为深港网红打卡基地；比如，光明的龙光玖龙台升级了海岸城，让社区街铺融入了mall、公园，让个体也有购买“欢乐海岸街铺”的可能。

零售和消费，说到底就是充分竞争的市场经济。

因为竞争，所以创新；因为竞争，线上、线下互相升级，相互融合。

商家的竞争，让消费者体验更好，线下得到重新激活。连商铺二房东，都能重回商铺包租的江湖，哈哈哈！

*后总结一下，关于商铺投资需要注意的：

敲黑板，学习时间到

ps:想了解商铺二房东小秘密，加芳姐小密圈聊哦！