刚柔之美，还看汤山｜石旭升

6月9号，端午节假期的*后一天，我在汤山转悠了一天。再一次感受到汤山的阳刚和温柔。我在想，汤山，光是从名字看，也是在体现刚柔相济吧？汤山的山，代表刚；汤山的水，代表柔。何况，汤山的山又叫阳山，阳，阳刚的阳；汤山的水又叫汤，汤，比水还柔。所以我这篇文章的标题，就叫“刚柔相济，还看汤山”吧。

而具体说到汤山的城区、楼市和社区，又都无一处不体现刚柔之美。6月9号一整天，我紧锣密鼓地在汤山体验了6个地方。游了阳山碑材，逛了矿坑公园，走了地质展馆，访了蒋氏别墅，看了沙滩排球，还洗了汤山温泉。我觉着，无一处不是体现了汤山的刚柔之美。

阳刚的大城区，柔美的后花园

之前，汤山我走过几次。有时候是从北面的沪宁高速走，有时候是从东面S122走。但是无论从哪里走，都要经过一道山门。从北面走，是经过黄龙山和宝华山的山门，从东面走，是经过青龙山和黄龙山的山门。而过了山门，汤山城区的东面和南面，就是一望无际的平原。所以，汤山，实际上就在坐落在一个向阳坡上。

我这次的*站，是阳山碑材，也是我*次去的这个地方。阳山碑材是汤山的一个奇迹，是明朝朱棣皇帝给他先帝朱元璋打造的3块碑材。分为碑座、碑身、碑首。其中的碑身就有25米高，整个叠起来有40米高，相当于一幢12层的高楼。

只不过，这块墓碑虽然*终没有运到紫金山的明孝陵，但是这么大的一整块石头，可能就是世界*了吧。*有意思的是，这座山的名字又叫阳山，或许也在呼应着汤山的阳刚吧。

之后，我去了汤山地质公园博物馆，才知道汤山的岩石，可以追溯到6亿年以前，主要由岩浆岩、沉积岩和变质岩组成。而古生物化石，则记录了汤山从深海变为潜海，*后露出陆地的地质变化过程。只不过，南京的汤山，和紫金山、老山、方山、栖霞山等任何一个山景资源的不同，在于它是一个“褶皱的山”，表现在层次丰富，群山簇拥，山谷连绵，河流纵横。

170平方公里的汤山，分布着棒槌山青龙山、黄龙山、大龙山和阳山5座大山，还有龙尚山谷、黄龙山谷、安基山谷3大山谷，还有七乡河、九乡河和汤水河3大河流，还有与汤水河相连的9条溪流呢。汤山的柔美，就像一个小女人。

而我*后去洗了汤山温泉，才感受到汤山如水的柔情。汤山是中国的四大温泉之一，也是中国*获得欧洲和日本“双重认证”的温泉。汤山温泉的单价*到9000块一晚，*的19块钱。而我9号那天，就是洗这种*实惠的温泉。

汤山有8个泉眼，却有30家不同档次的温泉。汤山温泉有1500年的历史，但是，在历史上的大多数时间里，温泉却变成了水患，因为在“以粮为纲”的年代，温泉不能浇灌庄稼，反而毁了庄稼。只是到了今天，汤山才要打造成一个“温情之城”。

实际上，汤山的刚柔之美，远不止自然山水的刚柔之美，更在于城市建设的刚柔之美。从城市建设的阳刚来说，汤山新城像一发火箭，动力十足。首先，从今年以来南京市政府频繁提及东部地区崛起的“政策”来看，东区发展已经处于前所未有的政策风口；再看汤山新城的“规划”，就是高规格的。据说是由“两院士一院长一所长”组合的*水准的规划力量。

2018年汤山新城”一口气“出台了三个规划，分别温泉片区规划、汤水河片区规划、古泉片区规划。这样的速度，在南京任何一个板块都是少有的；然后是“投资”，聚集了332亿的资金，投入旅游、商业、产业、教育、交通等各大基础建设。猛，实在是猛！汤山，已然成了南京历史上“行动力”*强的板块，河西新城从规划到落地有7年，江北新城5年，而汤山新城从一纸规划，到落地实践，仅仅三个月！

温泉片区功能结构图

不过，汤山新城的阳刚之处，更是可感的，则是阴柔之美。我9号下午开车带着自行车，在汤山新城转悠了一个下午。发现天空更蓝一些，草坪更绿一些，甚至，空气更甜一些。由于汤山不像江北、空港都是以产业作为先导，而是以旅游、商业、产业、教育等生活为先导，所以汤山是南京*的一个纯净城区。加之汤山在南京的*东边界，上风上水，加之保留了15万亩山林，加之全汤山森林覆盖率约达41%，所以汤山天生就是个“美人胚子”。

总之，无论你在这里车行、骑行、步行，你都会感觉南京少有的“爽”、“美”。而这次更让我感慨的，是汤山新城一成不染，几乎是“眼睛里面揉不得沙子”。记得我在“矿坑公园”的时候，游人和我说，矿坑公园原来只是个废弃的砖厂和石场，很难看，就像城市的“伤疤”。却能进行生态修复，化腐朽为神奇，今天已经成了孩子和游人的乐园。

汤山的规划理念是“青山为屏，碧水为幕”，不得不说是一次次刚柔并济的洗礼。

刚需的聚集地，改善的理想国

呼应着“动物凶猛”的大城建，汤山楼市一样如火如荼，成了南京楼市的一股势力。而这一股势力，又可分成两股，就有刚需的动力，又有改善的动力。

汤山楼市有多猛？在近两年的南京土拍市场中，就有融创、碧桂园、旭辉、银城、绿城、金茂、景枫，目前汤山的*中式豪宅标杆有绿城，高品质物业有旭辉、银城、颐居，商业新引擎景枫，还有千亿房企碧桂园，汤山这个水准，不输南京任何一个热点板块。

而从目前南京楼盘供应来看，西侧30盘+，东侧25盘+，占领了南京全市的将近80%的市场供应量。而汤山无疑成为南京的两大热点片区之一。而汤山，既是沪宁通道上的一个节点，又是宁镇扬一体化的节点。所以，汤山必然成为刚需的聚集地，改善的理想国。

汤山楼盘地块分布（红色为住宅蓝色为商业）

先谈刚需的聚集地。汤山楼市的一个先决条件，是价格洼地。目前的单价是2万块多一点，差不多是仙林湖板块的一半价位，而对比江北的楼市，汤山的价位优势就更加明显。这样，总价200万留在南京，就有可能使“赶不上趟”的刚需，外溢到汤山。当然是可能。要把可能的刚需变成现实的刚需，要具备几个条件。

我觉着，一个片区要吸引刚需族的大量涌入，一般必须具备5个必要条件。

1是立体交通，地铁通达是成为热门刚需板块的重要考量标准；

2是名校教育，在“孩子为大”的今天，这一条就是必须的；

3是完善商圈，还要满足一家老小多元生活需求；

4是自然绿化，要保证一定的生态宜居度；

第5，也是不得不考量的，就是板块潜力，要顺应城市及政府发展方向。

从上面5个必要条件来看，第2、3、4个条件已经有目共睹。而第1个交通条件，只要看看宁句城际S6号线的动工动工速度，已经能给人无穷的想象力。而第5个板块潜力，只要看看南京地产大腕纷纷进入汤山新城，汤山的热度不减，*的潜力就会不言而喻。所以啊，汤山*有可能吸引高知高智刚需客群。

汤山玉兰公馆区位示意图

再谈改善的理想国。我觉得，东部汤山与南部空港的不同，在于汤山完全限购，而空港对南京*不限购。汤山炒房的人群也就大幅减少，更能做到“房住不炒”。当我总结今天南京所有的改善片区，都是由刚需片区过渡而来的。

*早的刚需片区在九龙湖，今天无疑成为南京人*追捧的改善片区。后来的河西、仙林，一直到今天的江北，都是由刚需人群首先进入的。其中的仙林湖，在名校学区+商业配套的扶持下，短短不到5年的时间，已从刚需万元地一跃成为高端改善住宅区。

仙林湖经过多年发展，已经是从刚需变成了如今的价格高地，然而，汤山新城2万＋的价格，还是明显的房价洼地，作为同标甚至超越仙林湖标准的汤山片区“三好生”，随着各大开发商的进驻，汤山新城未来也许就是南京刚需转为改善的另一个天花板。所以，目前汤山新城的项目，都是以“刚需+改善”来双重定位的。

以汤山玉兰公馆为例，其户型，既有刚需户型，又有改善户型；汤山玉兰公馆主力户型有90㎡、105㎡、125㎡。但就其品质，则做到了户型方正、南北通透、动静分区、全明设计、阔绰阳台、全屋地暖，是完全的改善品质，以顺应目前南京楼市“豪宅不在大”的市场趋势。

汤山玉兰公馆样板间实景

项目绿化率约为36.56%，比起目前南京很多改善型豪宅，标准还要高。再看看建筑的窗墙比，飘窗的高度在1米8左右，厨房的窗户在2米左右。可以想象女人一边做饭一边欣赏室外美景的改善的喜悦。所以，目前的刚需族，自然过渡到改善族。从刚需片区，变成“脱刚”片区。

动感的主旋律，静谧的大社区

我这次游汤山，恰巧碰到“国际沙滩排球决赛”。这是一个国际级的赛事，汤山的市民，可以和国际人士集聚一堂，感受时尚文明的喜悦。而我后来到了汤山玉兰公馆，就再一次感受到汤山动感的主旋律，静谧的大社区。

汤山玉兰公馆营销中心实景

建筑是阳刚的。以汤山玉兰公馆为例，项目位于南京东部中心位置——汤山，由颐居、融创、长发三大实力开发商联袂打造，总占地面积约2.7万㎡，总建筑面积约7.5万㎡，拟建6栋全18层精工奢造住区。项目在建筑风格上，致敬公园大道432号，充分汲取新古典主义建筑精髓，打造18层以下洋房级社区，2.0容积率、*约40米左右，*楼间距达到约50米。

汤山玉兰公馆鸟瞰效果图

环境是柔美的。以汤山玉兰公馆为例，项目位于汤水河高端生活区核心。为呈现出一座懂生活的艺术级园林，汤山玉兰公馆承袭法式造园精髓，以大师之手笔，打造约20000㎡中央公园，超百米银杏大道纵横交错，五大主题花园坐落其中，20余种植物错落铺排……再更以法式恢弘门庭、单元立体景致、精装入户大堂、芬兰通力电梯、三合一智能锁用心铺排五重礼序，让归家之路步步尊崇。

汤山玉兰公馆景观实景图

现法式皇家园林盛景，更值得一提的是，于家中而坐，极目远眺，可观汤泉湖绝美风光，真正做到内外皆景。为了使每一位居者在园区内都有自己的休闲与娱乐席位，汤山玉兰公馆将全新的室外多元生活方式融入园林规划的“字里行间”，打造0-80岁全龄景观空间，实现人与社区的深度互动。

户型设计上，汤山玉兰公馆建筑面积约90-125㎡全三房产品，坚持高端精品打造路线，联合国内外一线品牌，以超前的艺术表现力，精湛的工艺标准，极尽考量的空间利用，考究入微的人性化细节，打造人居*，带来前所未有的居住体验。

玉兰公馆的中央景观轴两侧，选栽了名贵树种-大规格银杏，春夏两季常绿，秋季银杏金黄；每一棵均是精心挑选，并采用全冠移植手法，精心种植。五重立体种植：演绎四季美景。春看晚樱、玉兰；夏望繁花（月季、紫薇等）；秋赏银杏、金桂、红枫；腊梅、香樟。

汤山玉兰公馆营销中心实景

配套是温馨的。从交通上说，开车距离 S122直线距离约2.3公里、距离G42高速口约2公里，驾车可快捷进入南京市区。坐地铁，项目咫尺即达宁句城际S6号线汤泉西路站，6站接驳马群换乘站。

从商业来说，周边有百联奥特莱斯、景枫商业MALL、汤山国际生活MALL、台湾特色风情商业街、民国风情老街等商业集群，还有安麓酒店、香樟华萍酒店、御庭、巴厘原墅等全球精品五星级度假酒店集群以及精品民宿集群；

从医疗来说，项目周边军总医院汤山分院、省中医院汤山分院（2021年运营）、江宁医院汤山分院等三大医院环绕。从教育来说，有南师附中和南师附小（2020年开学）。有威雅公学国际*和台湾康桥国际*。

汤山玉兰公馆售楼处内景图

这就是我6月9号我的行走经历。我觉得，汤山在日新月异，而汤山城区的日益成熟，会比超出我们的想象。因为阳刚之美的城区，将是*持久的城区。所以我说，刚柔之美，还看汤山。