曝光！“中海”用这5招，逼死其他开发商!︱张大伟

本文又不是软文，可以放心认真看！（所以难免会写到一些敏感话题）伟哥坚持写一些能对少数人真正有用的文章。

什么是房地产企业的核心竞争力：很简单，融到*的钱，拿到*的地，户型设计*优，*快的上市。

在当下这个时代，每一家企业都应该有极限假设，时代变化的太快，很多时候并不是因为你不努力！

说的简单，做到很难，作为90后的伟哥，在过去10年内，观察北京为主的房地产市场，如果说2011年-2017年，这个节点，我觉得*典型的企业是金茂，都在说健康、德系精工干极致了，使得金茂的复合增长持续保持在50%以上。从北京走出去全国*成功的企业肯定是金茂。

而从2018年开始，所有房企在北京因为面对的市场环境变了，这家房企开始“逼”死其他企业了。（文图无关）当然，北京的池子足够大，这种情况下目前看，除了直面竞品，其他区域开发商感受还是不深。

国内*个国际招标出让土地的中标者；国内*个将“物业管理”引进内地；国内*家引入“银行按揭贷款”；国内*个展示“实体样板房“；国内*个创新的“工程样板房”；国内*个采用“产品说明书”；国内*个设计建造了“空中花园”；国内*个设计建造了“入户花园”……

对比万科动不动说活下去、碧桂园、恒大造车，中海低调的没人注意。

简单的两幅图：先罗列一下表象，再聊聊背后的原因！

1：北京历史上*的户型。（好户型背后必然有难言之隐）

140平米以内能做到四居四开间朝南三卫生间，这在北方已经可以说令人发指了。（别那南方杭州深圳什么的比，那些城市能偷面积弄100平米4居）

还有大兴的89平米三居：

2：北京历史上*快的入市周期。

简单的分析分析背后中海能崛起的原因：

一：项目分布并没有特色.

从2018年以来的中海开盘的8个新项目看，严格意义上，除了石景山2个项目位置稍好，其他都属于限竞房领域的普通位置，望京府等个案，还未开盘。

从全国拿地情况看，也没有非常优质的土地储备：

但值得关注的是，中海的土地项目基本都集中在相对热点的一二线城市。中海是一个强管控的公司，相比其他千亿级别的企业动不动100个200个城市，中海仅布局于70个城市左右，而这也是房地产下半场的主战场。2018年，中海地产在内地30个城市竣工71个项目，建面1364万方

二：中海户型的核心竞争力！

如果是软文，伟哥肯定只能说，这个户型的创造力了，但既然是市场分析，那么当然就要梳理为什么只有中海能设计出这些户型！

注意了！中海户型的关键是，南向的这一条！不论是89平米三居还是139四居，*颠覆想象力的就是这一条。没有这一条，户型就根本没法用。

各家设计师谁也不傻，这种户型设计其实没什么难学的，比这极端的户型在南方多的是。但规划审批在北京是肯定过不了的。

所以中海在户型方向*强大的核心竞争力就是前期规划部门肯定有大神，能试探出规划审批的底线，并且可以说部分突破了——此处省略30字。

这对于其他开发商来说，想学的话，很简单，挖挖报批的人。

三：中海极致的快。

工科男中海，这是媒体上报道*多的，对比其他企业，中海在房地产开发全业务链的精细管控能力，这是核心竞争力。

从拿地可研、到定位策划，要求设计、成本、客服等各个部门按照营销要求高度配合，产品设计，规划，节奏等。集团+区域+北京公司的标准化体系快速套用与项目地缘因地制宜的有机结合。重视效率与修正，细节仔细扣与减少不必要沟通耗损的平衡做的确实比较好。

这些已经说过，另外值得多说说的是：时间刻度 沙盘推演。所有步骤在没拿地就做好准备。

还有能极致的做到4个月开盘也有特殊的时期原因，简化或者是没有公开招标，节省了2个月，当然此处同样省略30个字。

还是划重点：一定要招聘*懂审批人的人来做前期！一个好的前期顶的上一个总经理！

四：中海的融资成本非常低

2018年加权平均借贷成本4.3%，中海地产的融资成本一直处在行业*区间。稳健的财务管控、充裕的现金、低成本融资。

五：敬畏市场！

楼市已经变天了，但很多开发商的思维没有变！

一个数据，在过去的几年里，北京140平米以内成交占比在快速上涨，当然远远除了7090政策外，整体信贷政策的约束是主要原因，新建住宅基本全部是豪宅，这种情况下，对于市场购房者主要构成来说，已经变成了刚需与刚改。

这就造成了，市场成交的主力户型创新和设计都应该是在90平米左右+140平米左右。

当然，还感谢很多朋友提点了很多内容包括：

有几个项目是属于“新城公司”体系的，前期土地手续已经打了好几年埋伏了才突然爆发的，总包进场之前后期手续好像基本都搞定了。

2019年5月，中海的合约物业销售金额约为港币332.91亿元，而相应的已售楼面面积约为163.63万平方米。2019年5月，中海合约物业销售额*的地区为华北地区，合约物业销售金额约为港币73.88亿元。

2019年1月至5月，中海的累计合约物业销售约为港币1430.18亿元，相应的累计已售楼面面积约为670.84万平方米。

2019年1月至5月，中海合约物业销售额*的地区为华北地区，合约物业销售金额约为港币 267.9亿元，相应的已售楼面面积约为104.88万平方米。