郑州，举河南之力托起的楼市！

前言：“十三五”期间，国家进一步加快了城市群建设的步伐，国务院提出将在“十三五”期间建设19个城市群，中原城市群作为大力发展壮大的主要地区之一，得到了中央的高度重视。近期我们也实地调研了河南市场，*篇为郑州，之后还有一系列成果会发布。

郑州作为中原城市群的核心城市，一直以来都给人以神秘的色彩，经历了*为“惶恐”的2018年下半年，当前的郑州市场又呈现出哪些新的特征呢？

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数据增长遮蔽下的降温

数据层面来看，当前郑州市场供应节奏有所放缓，成交量呈现出逐月递增态势，房价整体维稳。而实际调研的情况却没有想象中的“乐观”，究其原因，主要源于2019年以来调控政策“限签”放松，集中备案造成了数据上的“假象”。而随着市场成交热度下降，不仅是限签有所放松，经开区，高新区，航空港区限购也可以突破，外地人购房无门槛。

纵观郑州近一年来楼市变化，2018年经历了*为“惶恐的下半年”，7月-10月，郑州调控政策频出，导致“金九银十”成交量历年*，所有类型住宅项目都成交惨淡，每个区域都有大幅度降价，全新开盘与周边同类产品对比，定价降幅*可达20-30%。

2019年4月开始，成交情况逐步改善，新开刚需盘与去年底价格保持平稳（相较之前其实价格降低了20%-30%），基本也可以达到一开就清；个别区域个别项目冷热不均，因一线房企2018年年底到2019年年初大量出货，某些区域存在供应断档，造成了“量价皆涨”的情况。北龙湖TOP系产品单项目月均基本可达到2亿-3亿元的销量，以总价600万-1000万元来测算，月均成交20-30套。

而5月以来，刚需、改善市场又有明显回落下行的迹象，尤其是中端改善项目面临较大的去化压力，康桥东麓园开启全渠道拓展，到访量平时10组，周末可达40-60组，项目去化基本维持在30%左右。而北龙湖TOP系市场维稳，北龙湖金茂府每天到访量约10组左右，主要源于高端客群需求压抑许久，加之该区域产品价格没有明显松动，因而观望情绪减弱，高端客户普遍选择积极入市。

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居然有10万+豪宅

从2019年5月各区域的供求量价情况来看，高新区、金水区、惠济区、中原区成交量偏大，均超过15万平方米，为销售提供了有效支撑。郑东新区房价*，逼近2.8万元/平方米，主要是北龙湖板块的高端豪宅引领，事实上根据实地调研，北龙湖早已出现10万+豪宅，但数据层面无法体现，主要源于郑州政府限价政策持续，北龙湖板块项目限价在3.2万元/平方米，但是区域内因政府统一规划要求的大平层、新中式风格高端豪宅产品基本价格都在5万-10万元/平方米不等，高于限价部分需要购房者自行付清才能签约备案。

目前郑州规划总体呈现出“孔雀东南飞”发展现状，2018年郑州三区（郑东新区、金水区、经开区）自贸区获批，为未来发展空间注入强大动能。三大区域也呈现出不同价格梯度：一是郑东新区北龙湖板块房价大体分为三个梯度:正商善水上境3.2万元/平米，贴着限价在卖，名门、康桥、保利、中海项目均价4-5万元/平米，永威上和院、九龙湖金茂府、融创壹号院8-10万元/平米，客群依据购买力不同也在被细分。二是经开区滨河国际新城板块，目前在售项目主要是电建，金地，中海，绿地，融侨，康桥，亚新，海马等，均价基本在1.7万元/平米，亚新海棠公馆项目精装均价2.2万元/平米，属于区域价格标杆，主要依靠产品力，居住舒适感营造来吸引客群。三是金水区同样属于中端改善片区，在售项目均价逼近北龙湖板块，小高层为2.2-2.3万元/平米，洋房2.7-2.8万元/平米。

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北龙湖“河南富豪集中地”

近些年来，随着郑东新区规划的逐步落地和配套建设的协同发展，其房地产市场已由之前的“鬼城”变为了新的“富豪集中地”，尤其是北龙湖板块，集中了整个河南的高净值人群，虹吸效应显著；而金水区、经开区主要是承接郑东新区的外溢人群，因北龙湖购房门槛过高，基本已到达4-5万元/平米，因而在自驾通勤允许范围内向南迁移。

客户的区域特征也比较明显，北侧客户会选择本地或向东延伸，不会向南侧置业，比如康桥东麓园客群以郑东新区和金水区为主，南侧主要是承接郑东新区和航空港客群，以亚新海棠公馆为例，成交主要以东部高铁片区外溢客户和南部航空港客户为主，航空港客户占比约25%。

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购房更认本土房企

客户对本土开发商建业，永威，亚新，正商等房企青睐度较高，外地房企认可度一般。事实上，无论是金水区、经开区还是郑东新区，近年来随着外地房企的入驻，竞争形势还是较为严峻的。一方面开发商项目扎堆，下半年集中入市，会造成整体市场供应过量，以经开区滨河国际新城板块为例，电建，金地，中海，绿地，融侨，亚新，海马等项目齐聚，总体量过百万方，今年以内能拿预售证约50多万方，下半年也将迎来集中供应；另一方面，从政府规划角度来看，产品同质化现象也比较严重，比如北龙湖，清一色都是新中式大面积住宅，本来高端产品的受众就相对较窄，这样趋同的产品定位，也使得后期竞争形势更为严峻。

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土地成交量高位回落

2017、2018年达成交高峰，2019年以来小幅回落，整体趋稳。2019年前5月土地成交量仅为1690万平方米，成交均价持续上行，可以预见未来潜在供应依旧充裕。地块成交方面，除了郑东新区有楼面价破2万元/平米的地块成交，其他区域均保持平稳。

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省会“虹吸效应”显著，成交规模仍存增长空间

郑州，作为河南省省会、中国中部地区重要的中心城市、特大城市、国家重要的综合交通枢纽、商贸物流中心、中原城市群中心城市、国家园林城市，具有着重要的战略地位。在河南省内基本是“一家独大”，而与其他核心二线相比，仍有增长空间。

人口层面，对比其他二线，优势并不显著，仍属人口流出城市，然而郑州的“虹吸效应”主要体现在对河南周边城市的人口吸附力上，河南省富人基本都有在郑州买房的偏好，同时郑州也是河南省三四线城市外出务工的主流选择之一，源源不断的人口涌入也为楼市提供了稳固支撑。收入层面，虽然居民可支配收入偏低，但对应房价购房压力较小，房价收入比偏低，为6.27年，对比其他二线城市，购房基本无压力。城市基本面良好，经济发展中等水平，基建配套完备度将进一步提升。

备注：

1、人口数据为2017年，城市基本面、收入数据为2018年

2、假设人均住房面积按30平米,房价收入比=统计局公布的商品住宅成交均价*30/城镇居民人均可支配收入

综上，我们认为，郑州短期来看，仍有一波刚需和改善需求有待释放，成交规模将保持稳中有升。中长期发展前景可期，一方面中原城市群核心地位稳固，经济发展、城市基础配套建设仍有一定的增长空间；另一方面，源源不断的省内人口涌入和“亲民”的房价也使得购房需求能持续稳步释放。