金地，涓涓细流汇成江湖｜石旭升

我一号看到克而瑞公布的今年上半年南京地产榜单，金地南京的名字显得分外醒目。以权益销售34.12亿元的成绩，位列第7位；同一时间，在金刚石数据发布的上半年房企榜单中，金地南京以流量销售67.72亿元的成绩，位列第4位。回想2017年，金地南京的权益销售排行只在第20位，而2017年甚至跌出了前20位。而今年上半年排名的跃升，与整个金地这两年在全国排名前20位的“江湖地位”相称。

20年前，我曾经为深圳金地集团做推广策划。我那时候服务的深圳金海湾，是中国业界公认的3大精品住宅，而金地集团也在之后的相当时间里，一直排在深圳地产的“4大金刚”里面。当时我对董事长凌克的访谈，记忆犹新。凌克说，金地人是一帮理科生。崇尚做事专注，执行率高，不善表达，思维缜密。而在我看来，金地作为理科生，更擅长从细节入手，细节就像涓涓细流，*终汇成江湖。

细节入手

金地的产品细节，早在20年前就表现的淋漓尽致。以金海湾项目为例，1999年左右，中国房地产混沌初开，地产营销就像一个神话。但是，金海湾项目在那个时代就已展露头角。这个是一个南北进深60米左右的狭长地块，建筑面积12万。按照一般的做法，会摆成2排小高层，但是金地却出人意料地摆了1排高层。效果大不一样，绿化率做到了53%，建筑覆盖率只有17%，几乎是前无古人，后无来者。同时，将腾出了大片绿地抬升，既做了两层车位，又营造了观看红树林的景观平台；而在户型上，创造性地提出了“碟式”户型，这样就有更多的景观面，观看一览无余的深圳湾。而实际上，金地的户型，留给我更深的印象，就是“抠面积”。金海湾作为豪宅，平均户型却不到110，主力户型却能做到3房2厅2卫。也有人说，金地是螺蛳壳里做道场。

金地中心风华实景图

10年以后，也就是2009年左右，金地南京的首个项目金地名京，继续保持“抠面积”的传统。金地名京位于当时的河西新区云景路。占地9万多，建筑20万。项目一样能把绿化率做到将近50%，比一般小区的绿化率高60%以上。同时。户型空间设计的精致也是南京前所未有的。而在规划方面，项目大胆地以南京前所未见的三开、三进、三合九重院落，打破传统院落模式和院居思维，以公共院落、半私密院落、私密院落三种院落形式打造新城市院居，打破了南京地产市场上的同质化。而2010年亮相的金地自在城，涵盖了泳池、瑜伽馆、儿童游乐区等设施的8000㎡的会所，现在的市场已经很难得一见了。而户型空间的紧凑型布局也几乎到了神奇的境界。比如，74平米的房子，可以做到3房2厅；80平米3房2厅的房子，里面可以摆上一架钢琴；140平米的户型，即使是*小的洗手间，也比我们今天高尚住宅*的洗手间还要大。至于2015年在南京浦口亮相的浅山艺境，110平米的房子可以做到4房，还享有景观露台。结果五开五罄。看来，打磨细节，是金地一贯的传统，而“抠面积”，也就成了金地的标签。

金地南京10年，亮相的褐石系、风华系、名仕系、格林系4大产品系，就像“四大发明”，被誉为“*像苹果”的公司。

不过，根据我的观察，金地南京17个项目总的特点，就是户型相对较小，100平米以下以下的户型就超过了一般。只是，金地的小户型，能够做出了大空间。

而从总价来看，3万单价以下的房子，也将近项目的一半。

细分市场

金地，也像研磨产品细节一样琢磨市场细节。2001年以后，金地开始北上，*脚，就迈到了北京，*个项目，就是北京亦庄的格林小镇。深圳与北京，南北差异大，北京又水深，会不会水土不服？当时前去任职北京总经理的陈长春，既敬畏，又显得胸有成竹。金地可以不变应万变啊！而北京人外向的性格也更利于金地琢磨市场。结果，格林小镇一经亮相，就以阳光房、落地窗、大露台征服市场，同时适应北方四季分明的特点，打造4季景观，特别是金地把南方的紧凑户型引入北京，减少了公摊面积，在玄关、客厅、厨房、厕所等空间创造了宜人细节，成为北京精细户型的一面旗帜，也成为2002年北京10大创新楼盘。

金地南京从2008年亮相金地名京之后，后来又陆续开发了16个项目。包括2009年在板桥亮相的金地自在城，2013年前后在栖霞亮相的金地明悦和金地湖城意境，2015年在浦口亮相的金地格林格林和金地浅山艺境，2016年在河西南亮相的金地中心风华，2017年在滁州汊河亮相金地都会艺境，还有去年上市的浦口悦风华、句容金地格林line、淳化贝克湾。而今年上半年之所以业绩突飞猛进，安德门的翡翠天际和浦口的风华国际这两个项目功不可没。据了解，今年下半年以后，金地即将亮相和参与的项目，尚有江山大境、都会四季西区、江宁G60等3个项目，货量大几十万平米，未来南京的市场，依然有金地惹眼的江湖地位。

金地在南京，12年17盘，金地在南京完成了“多盘联动”的深耕布局；从河西、城南、城北、仙林湖到江北、河西南部，再到南京都市圈，项目遍布主城及核心热点区域，也都成了“标杆”。据了解，金地在南京的业主达到了3万多户。

悦风华实景图

回看金地南京今年上半年的高歌猛进，实际上，业绩都是买家的“点赞”累加起来的。比如，2016年10月开盘的金地中心风华，今年上半年交付，买家对玄关、厨房、卫浴、厅堂四大空间系统打磨的43处人性化细节，就十分满意。而空气、温度、声音的三大舒适感受，也给业主带来了无数的感动。今年上半年，风华国际首开就吸引了3242组有效买房人参与，中签率仅8.4%，平均12个人抢一套房，激烈程度可想而知。时隔一月再次加推，参与摇号的购房者共4324组，中签率10.3%，平均十个人抢一套房，从风华国际的两次开盘均售罄，也可以看出南京购房人群的肯定认可。

细致服务

2000年前后，我曾服务过万科、金地、中海3个地产大佬。业界给这3个地产大佬分别贴上了文科万科、理科金地和工科中海的标签。文化和地产的结合，是那个时代的起点。而这3个公司旗下的物管公司的法宝也很好玩，万科是员工*，中海是技术*，金地是客户*。就像打仗，万科靠自己，中海靠武器，金地靠为人。结果，这3家公司都闯出了自己的江湖。

看来，金地更愿意放下姿态，来研磨服务。这种谦卑的法宝，也表现在他们的细磨产品还有细分市场。只是标签归标签，现代战争讲究综合实力。每个地产企业，在员工、素质和交流方面，一个都不能少。比如金地对自身员工的要求，人力资源就挑剔到极端的地步。据说当年在金地，文凭决定职务，再以职务决定股份的比例。而工作年限、工龄都是不值钱的。董事长凌克曾经骄傲地说，金地是一家读书人经营的公司。而企业内部的考核，据说是当年地产商中*繁琐的。当年公司总部有100多个员工，每个月考核的表格就有50公分高。缺乏人情味，却是精细的。而我曾经参加过金地营销管理人员的一次培训，都是实习生培训老员工，可见员工的自主创新意识有多强了。在金地，鼓励合理化建议，但是不容忍错误的建议。

悦风华样板间实景图

同样，金地人因为本来就多为理科生，所以，现代科技与地产的结合也能做到如胶似漆。2016年8月，金地旗下互联网装修公司——新家科技生活服务有限公司正式注册成立，致力于用互联网思维和工具为用户提供标准、透明、高性价比的家装产品，以用户体验为核心，以用户满意度为*标准，凭借金地集团为广大用户提供优质住宅产品30年的经验积累，在装修产品的质量、服务上打造独树一帜的核心竞争力，做到装修省心、用户放心。

在房地产开发之外，金地集团始终关注客户的居住体验，于1993年成立金地物业，是国家首批物业管理一级资质企业、中国物业管理协会常务理事单位，现已发展成为中国*的社区服务与资产管理整合运营商。金地物业服务遍及中国100多座城市，管理面积超过5亿平方米，服务客户累计达500余万人，第七次获得中国物业服务百强企业服务质量榜首，盖洛普客户满意度达98%，处于行业标杆地位，品牌价值50.1亿元，位居全国第二。

据说，金地集团从2015年，用3年时间里从600亿元增长至1400亿元，年均增长率超过50%。但是董事长凌克却说“一下子涨50%，我觉得没必要。”他认为，活得久，比突然辉煌一下更重要。金地人更应该用心做事，诚信为人，谦和待人。从一点一滴做起，或许就是“涓涓细流汇成江湖”的道理。