洛阳不缺需求，缺“好产品”

洛阳经济实力在河南省内仅次郑州，相应地楼市购买力也是*强，又是典型的内生需求支撑、发展自成一体的市场。

2013年起到2017年洛阳的房地产商品住宅成交规模稳定在300万平方米以上，但由于2016年土地出让断崖式下跌，2018年入市项目少，致使当年成交规模降至约为242万平方米。

在土地供应锐减同时，2017年洛阳中原城市群副中心城市地位确立，洛阳楼市开始受到多方面的关注，一改之前“温吞水”状态，土地市场短时间再现“洛阳纸贵”之盛况，持续到今年上半年，土地楼面成交价较2015年上涨了149%，商品住宅成交均价上涨了83%，今年5月底更拍出1000万元/亩楼板价的新“地王”，在周边三四线城市着实引起轰动。

在2018年下半年以来诸多三四线城市市场行情下行，但洛阳楼市依旧热度不减，就市场调研来看，各区域开盘去化率基本都在90%及以上。截至2019年6月底，洛阳商品住宅成交量达147万平方米，随着下半年多项目的集中入市，全市有望回到300万平方米以上的规模水平。

就当前洛阳房地产市场总体而言，存在大量持币待购的改善需求，只是暂时缺乏“好产品”。

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集中推盘下市场热度不减

数据层面来看，当前洛阳市场供应节奏呈现逐月上升的态势，成交量则相对平缓，房价整体维稳。而从5月的实际调研的情况来看，整体市场热度不减，各区域开盘去化率基本都在90%及以上，项目日均到访量基本都维持在40-50组，周末甚至更多，主要源于在售项目相对较少，市场货量有限；而在6月多个新盘集中入市后，洛阳6月的供应面积及成交面积急剧攀升，市场热度持续。

纵观洛阳近一年来的楼市变化，受郑州2018年下半年调控政策的影响，洛阳2018年下半年的成交量没能持续上半年的热度，7-10月的成交量有所下降，“金九银十”也没能促成较大的成交量，但由于由于洛阳的环境宜居，产业丰富，经济相对发达，其发展自成一体，且客户多来自本地自住需求的客户，房地产市场发展相对良性，各个区域的楼盘价格稳中有升。

另一方面，由于洛阳在2016年2季度到2018年2季度的土地成交量相对较少，导致2019年洛阳前5月的整体市场供应量较少，价格方面其中老城区，西工区，涧西区均价基本在9000-10000元/平米不等，建业尊府开盘售价9500元/平方米，开盘去化率达90%；而洛河以南的洛龙新区因市政规划等配套利好，在2017年洛阳市场房价在7000-8000元/平方米左右，2018年有少许上涨，到2019年突破万元大关，房价已飙升至12000-13000元/平米，中梁壹号院主打刚改型项目，小高层12000元/平方米，洋房已到15000元/平方米，2018年12月底首开，去化70%，2019年春节后已完成100%去化。

2019年5月1日所有房管局集中到郑州开会限价，洛阳受此影响，未来洛阳原则上新推楼盘均价不能超过之前备案价，若为首开不得高于区域*价，但有操作空间。受此影响，洛阳的成交量以及成交均价有些许回落， 而随着2018年3季度成交项目的推出，2019年6月洛阳供应量上涨，且由于洛阳经济相对发达，且常住人口近700万，还是有一波刚需和改善需求有待释放，6月的成交量在供应的加大情况下也稳步上涨，而随着5月碧桂园地王7000元/平米楼面价项目的拍出，未来洛阳的房价仍有上涨预期。

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从2019年5月各区域的供求量价情况来看，瀍河区、洛龙区、高新技术开发区成交量偏大，均超过5万平方米，为销售提供了强有力的支撑。洛龙区的房价*，逼近1.1万元/平方米，主要是因为洛阳政府办公区域的搬迁，经过几年的市场培育，洛龙区市政规划等配套逐渐完善，相较于老城区、西工区等传统区域配套较好，生活品质较高，使得洛龙区房价近两年跃居洛阳榜首。

此外，老城区、西工区、涧西区坐落洛河以北，是洛阳旧城市中心，这三个区域的房价也身居高位，房价达9000元/平方米以上，而随着三大老城区以及洛龙区土地供应的消耗，洛阳未来向伊滨区等东南方向发展，位于北部的吉利区则可以说已跨出洛阳的城市未来扩张区域，所以其价格仅为其他区域水平的一半，而作为未来城市发展方向的伊滨区，土地相对较多，其目前项目供应量较大，5月成交均价在7500元/平方米，未来随着城市发展的移动，成交均价仍有上涨的空间。

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客群置业倾向来看，地缘性特征表现显著，老城区客户基本在老城区和西工区，涧西区置业，新城区客户主体仍为新城区继续购房，也承接部分与新城有交集的西工区，涧西区客户（跨区域上班，父母养老等），郊县客户占比为10%-20%。此外，仍存在部分低购买力新区客户外溢至老城区的现象。

近年来随着房价的日益攀升，同样存在居住降级的趋势，90平米三房，140平米四房的现象比比皆是，房企为了迎合不同客群的需求，各项目面积跨度基本在80-140平米不等。

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可供土地少，城市往东南向生长

2015年后土地成交量断崖式下跌，2016年到2018年土地供应量在一个比较均衡的水平上，约240万平方米建筑面积。2019年上半年土地成交建面302万平方米，超过2018年全年成交量，成交均价持续上行，可以预见未来潜在供应将会上升。不过整体来看，政府在西工区、老城区、涧西区等老城区未来基本无地可供，洛龙新区土地也较为稀缺，洛阳整体向伊滨区方向发展，近2年来洛龙新区也仅供应2-3宗地块，2019年至5月份拍了2宗地，分别由金科和碧桂园获得，其中碧桂园5月22日以成交总价14.01亿，成交楼面价7005元/平方米，溢价率133.5%拍下洛龙区香山路与定鼎门街交汇处东南角地块，该地块有15家房企参加竞拍，开发商竞争异常激烈，是洛阳新地王。

土地市场整体来看，外来房企碧桂园，恒大，金科，中梁纷纷进驻，本土开发商因拍地保证金门槛过高而被拒之门外。目前城中心剩余地块极少，城中心政府有计划进行旧改，但推进较慢。

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发展自成一体，需求支撑力强

洛阳，是国务院首批公布的历史文化名城和著名古都，是河南省省域副中心城市，也是中部地区重要的工业城市。2018年全年全部工业增加值1772.9亿元，工业对经济增长的贡献率达70%左右。相比之下，洛阳市丰富的旅游资源也只能成其“副业”。

人口层面来看，仍属于人口流出型城市，但对比郑州的其他三四线城市，人口的流动性相对较小，主要由于洛阳的环境宜居，产业丰富，经济相对发达，郑州对洛阳的虹吸效应并不显著，少量高端客群会因教育和医疗资源去郑州置业，洛阳的发展自成一体。收入层面，城镇居民人均可支配收入仅次于郑州，排行河南三四线城市之首，由于有多种丰富的产业支撑，经济较为发达，其房价收入比6.46，低于开封、濮阳、南阳、信阳以及驻马店这5个河南其他三四线城市，购房压力相对较小。城市基本面良好，经济发展属河南三四线城市*水平，基建配套完备度将进一步提升。

备注：1、人口数据为2017年，城市基本面、收入数据为2018年；2、假设人均住房面积按30平米,房价收入比=统计局公布的商品住宅成交均价*30/城镇居民人均可支配收入。

综上，我们认为，洛阳短期来看，仍有一波刚需和改善需求有待释放，成交规模将保持稳中有升。中长期发展前景可期，一方面城市经济发展较好，省域副中心城市地位稳固，未来经济发展、城市基础配套建设仍有一定的增长空间；另一方面，由于洛阳市环境宜居，经济发达，对周边市县的有持续的吸附能力，同时其相对 “亲民”的房价也使得购房需求能持续稳步释放。