黑马新力正式冲击港股上市

江西房企新力控股在5月24日向港交所正式递交了上市申请，作为一家从江西南昌起步的房企，新力近两年来的发展可谓十分快速。自2017年新力将总部搬至上海，其全国化战略也一直成为了新力的发展核心。此外，新力还拥有优秀且低调务实的经理人团队，这也为其上市后的大力发展提供了有利环境。

0 1

南昌和惠州是主要贡献城市

根据克而瑞的榜单数据，2018年新力地产实现了流量销售额887.3亿元，同比增长了107%， 2016-2018年三年的复合增长率更是达到了134.5%。相比于2016年规模接近的海伦堡地产（上市申请中）、弘阳地产（2018年上市），新力的规模扩张速度明显较快，海伦堡地产和弘阳过去三年的复合增长率分别为51.6%和73.8%。

从城市分布来看， 2018年新力有销售贡献的城市明显增加，从2017年的8个增至14个，显示出新力的全国化有所加深。南昌和惠州则是为企业贡献销售额的主要城市，两个城市的销售额占比达到了62%。此外，2018年新力在赣州以及无锡的销售额也大幅增加，同时广州也开始有销售额，这也是*个为企业贡献销售的一线城市。从区域分布来看，新力依然重点发展中西部地区，辅以珠三角和长三角，三大区域的销售额占比基本变化不大。而企业在江西大本营的销售额占比从2017年的67%略微降至61%，可见企业正在走出江西，同时对大本营的依赖仍然较大。

0 2

总土储过半位于江西省，省外重点布局珠三角

从招股说明来看，截至2019年3月底，新力控股拥有总土地储备1524.75万平方米，其中包括已竣工的未售总可出售建筑面积12.45万平方米，开发中的可出售╱可出租建筑面积1026.8万平方米，未来开发的规划建筑面积485.5万平方米。企业的权益总土地储备为1259.38万平方米，总权益比例约为82.6%。近年来新力明显加大了对外合作的力度，在权益非100%的35个项目中，仅有12个的动工时间在2018年以前，而在2018年则达到了10个，在2019年的则继续增至13个。不断增加对外合作，也是企业销售规模持续快速增长的原因之一。

从总土储的区域分布来看，新力50.2%的土地储备位于企业的大本营江西省，其中，南昌的土地储备占比就达到了39.75%。除了大本营的江西省之外，新力在珠三角也有较大力度的布局，尤其是在惠州，企业在该市的总土储达到了316.31万平方米，占比21.13%，是企业拥有土储储备的第二大城市。同时企业在清远、中山、广州等珠三角城市也有所布局，广州也是企业*进入的一线城市，在粤港澳大湾区规划落地的今天，预计企业在该地区的提前布局会为未来的发展带来一定的帮助。

整体来看，新力和一部分立足于当地区域的房企（如建业、俊发等）还是有一些差异的。新力在坚守江西南昌的同时，迈出省外的速度也十分稳健。两年前新力将总部搬至上海，从那一刻开始，就注定了新力全国化进程的加快，同时也明确了全国化战略将成为其未来发展的核心战略。与此同时，新力的全国化速度也相对合理，目前集中珠三角、长三角展开全国化的相关工作，可谓是一步一个脚印、不贪多求速，从而确保在市场、项目团队都到位的情况下，进行有质量的拓展。

0 3

毛利率较高而净利率有待提升

2018年新力控股实现营业收入84.16亿元，同比增长了61%。同时企业的毛利率也保持着持续上升的趋势，从2016年的24.7%提升至37.3%。而相对而言净利率则相对较低，2018年仅为6.6%。企业的毛利率持续上升而净利率始终较低，可能和企业近年来一直保持在13%左右的销管费率有关。新力在2016年-2018年的销管费率分别为13.39%、13.05%和12.93%。这可能是因为企业近年来销售规模持续高速扩张，销售和管理费用持续保持高位，但是由于大部分销售项目尚未进入结算周期，营收和利润规模相对较低。相信在企业加强成本控制以及近年来销售项目开始进行结算之后，企业的净利率能有所上升。

0 4

企业文化侧重以品质制胜

企业的运营离不开团队的打造。张园林作为地产行业中相对年轻又十分低调的一位老板，近年来较少在公开媒体前露面，一直是踏踏实实干实事。这也造就了新力地产以产品制胜、靠企业自身实力制胜的特性。目前新力已逐步发展出了“湾”、“园”、“悦”三大住宅产品线，代表产品如新力洲悦、新力合园、新力龍湾等等，其中新力洲悦是新力地产在朝阳新城打造的南昌高端系豪宅作品，目前已成为南昌乃至江西的高端豪宅范本。此外新力在品质管理方面也坚持着四个“零容忍”，即材料造假零容忍、工艺造假零容忍、品牌造假零容忍、管理渎职零容忍。未来，新力还可以加强产品宣传推广的力度，进一步提升企业的品牌知名度。

此外近两年在经理人团队方面，新力也发展较快。如2017年10月从协信请来了原万科区域投资运营管理部门总经理余润廷先生担任副总裁，2019年3月又从仁恒置地请来了王哲先生担任集团副总裁兼财务总监，优秀人才的加入大大补充了企业的开发团队。但总的来讲，无论是老板自己还是团队，都不属于高光聚焦下的“明星”类型的企业家或经理人，这也注定了这家房企更加实在的内在文化。当然未来新力在进入到资本市场后，有时候适当的“高调”也是一种需要。

总的来看，近年来新力地产的销售额持续高速增长，在南昌和惠州的销售额占比超过六成。土地投资方面，企业的土地储备过半位于江西省，尤其是南昌市，与此同时企业的全国化布局也正在稳步推进中。在财务方面则需要加强成本控制、继续优化负债水平。在未来企业上市之后，企业的融资渠道将会得到拓宽，预计将会对于企业推进其省外布局、优化其财务状况有较大的帮助。