上市首日大涨34%，退出新三板后，和泓服务成港股“香饽饽”？

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7月12日，物业公司和泓服务集团有限公司（下称“和泓服务”）正式在港交所挂牌上市。

上市首日，和泓服务喜获丰收，股价大涨34.38%至1.72港元，目前市值6.9亿港元。此前和泓服务的主要运营资产曾登陆过新三板，但*终因交易量少等原因而退出。

从新三板到港股

据《国际金融报》记者查询，与此前宣布分拆物业上市的滨江服务、奥园健康、佳兆业物业等相同，和泓服务也是由房企和泓置地分拆重组而成。

这不是和泓置地*次尝试将其物业分拆上市。2015年5月至6月，通过一系列股权转让，和泓服务目前的主要运营子公司曾被置入北京泓升投资有限责任公司（后改为股份有限公司，下称“北京泓升”），2016年1月5日，北京泓升于新三板上市。

但好景不长。据此次招股书透露，由于新三板仅对合格投资者开放，目前拥有较少交易量，限制了其进行公开募资发展业务的能力，2018年4月17日，北京泓升于新三板终止挂牌。

和泓服务此番上市或寄希望于流通能力相对较强的香港资本市场给予一定的融资助力。

招股书显示，2017年，以管理的建筑面积计算，物业服务百强企业的市场份额为32.4%，而和泓服务的市场份额仅为0.04%。在此次上市募资用途中，排在*位的便是为战略收购物业管理公司，巩固其在中国物业管理市场的地位提供部分资金；其次则是将用于投资新物业管理项目。

物管收入96%来自“自家兄弟”

目前来看，发迹于北京的和泓服务仅将其服务范围拓宽至11个城市，包括北京、天津、唐山、丹东、哈尔滨、重庆、成都、三亚、长沙等，业务版图有限。

数据显示，截至2018年12月31日，和泓服务总订约建筑面积为820万平方米，收费管理建筑面积634.1万平方米。截至2018年12月底，公司总共管理34个物业管理项目，以住宅物业为主。从服务内容上来说，和泓服务目前聚焦于物业管理服务，即为业主、住户及物业开发商等提供包括安保保洁、绿化、园艺等在内的一系列物业管理服务，以及社区相关服务，即向业务及住户提供家居服务，比如收取电费，物业维修保养服务等。2018年，上述两项服务收入分别占总营收69.2%和24.6%。在业内人士看来，这也说明和泓服务目前商业模式较为单一，还未充分发掘业主场景价值，比如彩生活就结合互联网思维开发出了社区APP平台。

招股书显示，2016年-2018年，和泓服务的收入分别为1.69亿元、1.96亿元和2.2亿元；利润分别为1873万元、2187万元、1689万元。同期，其物业管理服务的毛利率分别为24%、26.9%及31.2%；社区相关服务毛利率分别为50.7%、54.6%及54.2%；物业开发商相关服务毛利率分别为15.9%、15.7%及15.6%。

值得注意的是，截至2018年12月底，物业管理服务业务占和泓服务总收入的比重高达约72%，但这项业务主要依赖于和泓置地集团（指和泓投资、和泓置地及和泓置地的附属公司）。据悉，2018年，由后者开发的物业为前者贡献了96%的物业管理服务收入，93%的收费管理建筑面积。由独立第三方开发的物业收费管理建筑面积虽然同比有所增加，但截至2018年12月底，上述物业管理服务收入仅为639万元。

颇为有趣的是，自家“兄弟”显然“更好办事”，由和泓置地开发的物业管理项目平均物业管理费偏高，比来自独立第三方开发的物业管理费高出11.8元/平方。

不仅是物业管理服务，和泓服务表示，其物业开发商相关的服务从2017年底同比增长68.2%至1387万元的主要原因也与和泓置地相关。

截至2019年4月底，和泓服务银行结余及现金为1.3亿元，流动负债为1.5亿元。

这个目前还归属为中小体量梯队的物业公司，是否能持续获得资本认可并借助资本的东风快速实现规模增长或还待时间的考验。

编辑 沈玉洁

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