江北很大，到底买哪？｜石旭升

这几天我在南京江北新区转悠了一圈，发现这里无疑是南京楼市*红火的地方。红火归红火，但是很多买家在楼盘面前依然犯愁，如同股民即使在红火的股市面前也会犯愁一样。江北很大，到底买哪？面对这样的问题，购房者一样会眼睛发绿，一样会不知所措。比如，江北新区有两个*牛的板块，一个是核心区板块，江北新区未来魅力中心，一个是雨山路板块，江北新区改善首选之地。那么，想在江北新区置业，就该对这两大板块搞清楚。搞清楚了，才能找到你想要的楼盘。

核心区板块，牛在哪？

首先我们来看核心区，核心区在2017年5月迎来扩容，南京市委、市政府对江北新区的空间架构进行重新调整，划分为直管区、共建区和协调区三大部分。直管区为原高新区、化工园区以及顶山街道、葛塘街道，面积386.25平方公里，并在直管区内划定核心区33.2平方公里。

原先的核心区，只有16.1平方公里。扩容后的核心区四至为：东沿滨江大道—横江大道，南至虎桥路，西至江北大道—浦口大道—浦滨路—五桥连接线—浦乌路，北至定向河路。

虚线范围为核心片区，红色阴影部分为核心区

核心区的定位是南京江北新区核心区及周边区域规划定位为南京江北新区的城市中心，作为南京江北新区集中开发区域，发挥着引领示范作用，是引领南京江北新区发展的自主创新先导区、活力集聚区和多功能示范区。

核心区板块划分

整个核心区大概可以分为4个小板块，中央商务区、国际健康城、长江隧道片区和研创园。

中央商务区+部分国际健康城，南京*高楼、鼓楼医院江北国际分院、南京一中*部、鼓楼幼儿园江北分园、美术馆、图书馆、新市民中心以及轨道交通等基础设施，都位于该板块。而且中央商务区的过江通道有6条，其中已通行的是纬七路和纬三路，规划中的还有汉中门通道、13号线、建宁路通道以及4号线二期。

长江隧道片区，定位为江北城市中心的宜居生活组团，目前已交付的小区较多，雅居乐滨江国际、正荣润江城、正荣润锦城等小区均已交付。教育方面，将配建2所*5所*8所*；生活设施方面，有青奥体育公园、专科医院等；轨道交通规划有11号线、13号线、15号线通过，共设置轨道交通站点11处。

研创园，主要以产业为主，现已建成孵鹰大厦、腾飞大厦、扬子科创中心、人才公寓等；同时园区周边分布有东方万汇城商业中心、开元国际大酒店、浦口中心医院、青奥体育场馆等完善的生活配套服务设施；还汇聚有南京大学金陵学院、东南大学成贤学院、南京工业大学、南京信息工程大学、南京审计大学等11所高校。

核心区，疯抢的神盘，逆天的规划，买房人的关注度非常高。

在6月29日，核心区迎来了一波超震撼的开盘潮，其中核心区三大神盘中海左岸澜庭、江与城、绿地海悦三盘齐开，聚集了2万多组购房者。

而在这其中，以中海左岸澜庭*为瞩目，首开就推出1247套超大量房源，更是南京首个于青奥体育馆开盘的项目，现场堪比明星演唱会！不负所望，中海左岸澜庭开盘5*，狂销1006套，成交金额高达32亿，创南京年度单盘开盘销售套数纪录！

中海左岸澜庭效果图

本次火爆江北核心区的中海左岸澜庭秉承了工科中海的秉性，造*的房子来回馈买房人的信任。

中海左岸澜庭的前身为中海G06地块，该地块于2018年8月10日出让，在经过81轮的竞价后，*终被千亿央企中海以56.4亿元的价格成功斩获，成交楼面价17152元/㎡。

项目共规划30栋19-33F高层，筑就东西中三户型组团，总户数超3000户，以现代建筑风格成就国际灵感美学作品。

中海左岸澜庭紧邻长江隧道口，东至横江大道，南至河滨路，西至规划道路，北至康盛路。其区位既有中央商务区的*繁华，又有中央居住区的生态涵养。

中海左岸澜庭区位图

项目的东侧和南侧为城南河，同时还紧邻青奥体育公园和绿水湾湿地公园，拥有13公里江北滨江风光带。值得一提的是，距离长江仅2公里，临窗即可享江河双景，项目也因此成为板块内的价值高地。

中海左岸澜庭目前还剩少量优质房源，欲购从速。

青奥体育公园

雨山路板块，牛在哪？

雨山路板块，一改之前配套匮乏、房价洼地的形象，迎来各种利好，大牌的入驻，带来集聚效应。

蜕变，是买房人对雨山路板块*深的印象。

从区域位置来看，雨山路板块，紧邻江北新区核心区，与江北新区核心区直线距离不足3KM，与河西CBD直线距离约13KM，与新街口直线距离约17KM，同时又靠近老山国家森林公园，进则宁静，出则繁华，地理位置十分优越。

雨山路地铁口

交通配套是一个板块可以发展到什么地步的制约因素，雨山路板块就位于南京地铁10号线底站，还有规划的地铁11号线、4号线二期、15号线和17号线等多条线路，未来更多地铁线路的开通，将会给板块内带来质的飞跃，通达全城。

另外一个极大的交通利好就是南京长江五桥，作为连接雨山路板块与河西板块的重要枢纽，长江五桥的建设一直是南京市民关注的焦点。*新消息，南京长江五桥已经进入桥面施工阶段，预计将于2020年通车。

南京长江五桥

通车之后，南京长江五桥将是南京第四条免费过江通道，到那时只需10*就可以从河西的江山大街，通过长12公里的五桥通道过江，到达江北雨山路板块。

河西在南京人眼中，就是富贵的象征，也代表着南京房价的顶峰。不管是商业配套、CBD、教育资源、公共配套等等，无一不是南京*的存在。

在未来，10*即可到达河西，交通的便捷，拉近了雨山路板块与河西的距离，也意味着河西板块的众多资源已不再是遥不可及的梦。

除去轨道交通、五桥利好之外，雨山路板块本身还有众多优势。

雨山路板块以软件创业园、海峡两岸科工园为基础，未来将打造知识创新中心。目前，区域已引清华紫光集成电路产业园、海和精密机械等项目。高精尖产业格局已经初步形成，高素质人才可持续导入，为未来经济发展以及人才、就业等领域创造了良好的孵化器。

而且，紧邻老山国家森林公园，源于自然资源的稀缺性，老山周边集结了大批优质房企及墅居产品，这里已然成为南京豪宅的代名词，也是江北*宜居的低密度豪宅的集聚地。

同样的，板块内，距离距离五桥1.5公里的中海原山，受到广大购房者关注也就成了情理之中了，而且中海原山距离雨山路地铁站仅400米。

中海原山效果图

中海原山，对，又是中海。在雨山路板块吸引了众人的目光。恰好中海在核心区板块和雨山路板块都有经典项目。

中海原山位于建设路与团结路的交汇处，紧邻老山、求雨山、凤凰山和银雀湖等自然景观资源。

项目项目规划纯粹小高层、低密度社区，将建设16栋7-11层住宅楼，容积率1.8，是稀缺的低密、低容积率项目，板块内改善居住首选。

中海原山采用府宅大院风格，吸纳北方建筑的粗犷与南方建筑的灵巧细腻，融西方古典建筑的雍容典雅与现代建筑的简洁明快。

中海原山效果图

而且项目居住氛围纯粹，全部为 35 米以下的精致无底商纯住区，低密规划限定每个地块的住宅户数，确保更低、更舒适的人口密度。

而且中海原山的产品可谓是板块内性价比之王，因为从得房率上来说，项目得房率在板块内是超高的，超86%，以124㎡户型为例，比一般高层的120㎡左右的户型（得房率如果按72%的常见得房率去算），124㎡整整多出了20个平方，按限价来计算就是60万，实际上节省了60万，买了个四房。

主力户型 123/124 ㎡的四房产品能充分满足现在主流的改善需求，*化的南向开间数，南北通透的纯板式结构，遵循大面宽短进深的原则，迎接更长时间的光照。打造全能阳光户型。

江北买哪？还在需求

了解了核心区和雨山路的不同价值之后，剩下来就看你自己的需求了。

如果你是一名年富力强、富有进取心的社会精英，那么你应该考虑在核心区板块置业。因为在江北新区核心区，既有高大上的中央商务区，也有优质居住区、产业聚集区。而且，距离长江边很近，同时紧邻囊括体育馆、游泳馆、网球场、青奥酒店等的青奥体育公园，在文旅休闲和相对低密度的宜居环境上，具有优势。

如果你是一名事业有成、生活美满的中产阶级，那么你应该考虑在雨山路板块置业。因为在这儿，五桥通车后，就可实现背靠老山国家森林公园，前拥河西新城丰富的配套资源，真真正正的“入则宁静，出则繁华”。

以上，就是我前几天转悠江北楼市的感受。我觉得，这个楼市没有绝对的好房子，只有相对的适合你自己的房子。选择适合自己的，才是明智之举。