常州的变迁｜石旭升

8月17到18号，我去常州考察了两天。当我走到一个叫横林的小镇，看了一个热火朝天的工地，不禁浮想联翩。哦，常州，多变，非同寻常。

城市的变迁

常州*早的古城，是让我惊讶的。因为中国古城的形态格局，没有一座古城像常州古城那么不同寻常的。形态，是椭圆型；而格局，是三城三河相围的。看起来就像一个“蛋卷”的截面，或者像一棵古树的“年轮”，或者像一条盘起来的“蟒蛇”。而规模只有0.5平方公里的样子。位置就在武进区政府西侧1公里多的地方。据说，这是春秋时期的古城，距今2500年了，是中国现存*古老的城池。我买了20块钱门票进去的时候，感觉这与其说是一座城市，更是一座迷宫。据说在1000多年中，无人能敌。不过后来是自己废了，因为水能载舟，也能覆舟，城市*终被大水吞没了。

我发现，常州的城市中心，在2500年中总共有2次迁移。第1次迁移，出手于吴王的弟弟季札。他把城市建在今天常州的新闸街道，也就是今天常州市中心向西北5公里的地方。之所以迁徙到这里，据说是因为这里的地势较高，西北就是宁镇丘陵，不再受水灾之苦。不过这时候的常州，依然不叫常州，而叫延陵。今天常州的延陵路，是老城区*长的一条路，或许就是为了让人记住常州的历史。

第2次迁移，是在唐朝，向东南扩建了“内子城”，面积是不到7万平米，100亩的样子，还没有今天一般的住宅小区大。其后，又沿着东南方向的大运河北岸，扩建了“外之城”，面积不到70万平米，1000平米的样子；到了五代十国，继续沿着东南方向，扩建了“罗成”，面积是11平方公里左右，比唐朝朝的城廓扩大了15倍。到了明朝，又建了“新城”，实际上，后来的这个新城反而比五代十国的罗城缩小了很多，不到2公里的样子。样子就像一条河豚，夹在左侧的关河和右侧的运河中间，从东北向东南游动。而常州古城在建国以后的几十年，一直都是常州的主城。

建国初期，常州升级为地级市。却只是在武进县的县城内设立了一个机构。市县同城，成了常州后来几十年的一个现状。这个现状，造成了常州市被武进县南、西、北三面包围，很难施展手脚。即使到了1993年，武进县政府迁到湖塘，常州市也没有完全摆脱被武进县团团包围的局面。直到武进1995年撤县设市，2002年又撤市设区，常州才重建城市新规划的曙光。

中梁的哥们介绍说，常州今天主城区的面积已经发展到300平方公里，变化是惊人的。自2002年行政区划调整之后，开始逐步实施“一体两翼，三城联动，南北发展”策略。所谓三城，就是主城加上南面的武进区和北面的新北区，而联动的结果，导致城市被南北拉长，而东西的道路设施投入相对不足。好在今天，绕城立交已经形成闭环，城乡之间可以快速通达了。

交通的变迁

回顾常州的交通史，京杭大运河，作为历史上的交通动脉，长度近1800公里流经20多个城市，却没有哪个城市像常州这样用足运河优势的。在大运河漕运的2000多年中，常州逐渐形成了中国*的粮食集散中心、木材转运中心、纺织制造中心、水果批发中心。即使大运河在晚清枯竭之后，常州依然大难不死，因为没过多久，1911年沪宁铁路紧接着就开通了。而1996年沪宁高速的开通，还有2010年沪宁高铁的开通，又给常州的交通带来新的马力。难道，常州人总是抢得先机？不，不是这样的。

常州地图，图源网络

2008年年初，我去常州考察楼市。甲方的轿车在常州站接我去武进的路上，我发现马路中间像小型动车的东西，才知道这就是BRT，快速公交系统。我和接我的人说，让我体验一下吧！记得我当时投了1块钱硬币，半个*就到了武进的湖塘。11年后的今天，BRT在很多城市已经不再稀奇，但是常州却是江浙一带*早采用BRT的城市。更不同的在于，常州的BRT不是玩噱头，而是规模化。比如，总长度达到300公里，在10年之内累计乘客达10亿人次，日均客流占常州公交的1/3。特别是“6毛钱带你游常州”，6毛钱*长漫游40公里。就这样漫游了10年。这样的魄力，甚至在一开始还让我感到有些奇怪。

常州BRT，图源网络

奇怪的是，常州的机动车红绿灯管制，和中国的所有城市都是不同的。那就是左转先行，直行后行。我问司机们为什么要这样，司机说习惯了也就习惯了。但是我觉得常州的道路建设还是突飞猛进的。

周璇，1937年主演《马路天使》的时候，可能怎么也想不到她家乡的马路，在80年之后已经四通八达。几年前，由于瓶颈路、断头路较多，从火车站到武进区政府需要50*左右，现在呢？半个*足够了。随着今年10月下旬常州地铁1号线的开通，常州的交通越来越顺畅。

市民的变迁

常州人，从整体上看就和纯粹的东吴人不是一个味道。比如说话，他们既说吴语，也说江淮官话。据说，*早的一波常州人，是从山东的兖州流过来的，顺着大运河流过来的，所以常州在很长的一段时间内还叫兖州。而大运河是串联江南的镇江、常州、无锡、苏州和嘉兴的，为什么兖州人只是在常州停留下来？可能是常州相对贫瘠，土地多为丘陵和湖荡，市内又没有一座山谷，既不好耕田，又不好打仗藏身。就像中原的客家人迁徙到岭南，实在是因为那里是撂荒之地。

至于永嘉之乱中原士族纷纷南迁，再一次使得常州开始南腔北调。还有，常州为什么叫常州？据说是隋文帝常熟县置常州，后又割让常熟县入苏州，才有了常州之名的来历。而在雍正年间，常州升级为常州府，管辖武进、无锡、宜兴、江阴、靖江等8个县，常州号称“八邑名都”，一样说明常州人口的混杂。

正因为是本地土著和北方人的杂居地，所以常州人在性格上就比一般的江南人要硬气。同时由于多为外来人，就会比养尊处优的传统江南人更加勤奋。加之，常州码头南来北往东游西荡的人多，更善交际，也就比一般江南人更有见识。所以，倔强的性格、勤奋的状态、广博的见识，就是常州人的特别味道，也是常州传统的人性之光。

产业的变迁

或许是因为特别的人性之光，常州才创造了无数传奇的历史。我觉得常州的传奇，可以用“无中生有”来归纳。比如，没有棉花，却曾经是中国*的纺织基地；没有铁矿，却曾经是江南*的钢铁冶炼基地。甚至，即使是到了2000年以后，还发生了叫板宝钢的铁本事件；没有水果，却营造了中国*的水果批发市场青果巷；没有恐龙，却有中国*的恐龙博物馆；没有海鲜，却有超过长三角总和的海鲜排挡。顺便说一下，这3个海鲜城我都尝过，既便宜还新鲜，老板们说，只有在常州开店开一个火一个，苏州和无锡，开一个亏一个。还有，没有木材，却打造了中国*的强化地板基地。我这次去的横林镇，就是这么一个基地。强化地板的销售量和出口量，占整个中国市场的40%以上。一个林产业资源缺乏的江南水镇，历来就与木无缘，却书写了中国林产工业界“无中生有”的传奇。

常州恐龙园，图源常州市人民政府

常州人的倔强，确保了他们总是转危为安。比如清朝末年，由于大运河的淤积，常州的漕粮转运中心地位被无锡取代，却刺激了常州发展豆、木、钱、典4大业，还有就是发展以土布为主的手工业；同样转危为安的事件，是2000年以后，随着江阴大桥、苏通大桥、润扬大桥的建成，常州成为江苏长江两岸*不同大桥的地级市，但是长江却*终通过西绕城高速达到了与泰州大桥的连通。

实际上，在常州大型产业此起彼伏的追逐当中，潜伏着的，是乡镇企业的崛起。8月17号傍晚，我站在横林的运河东桥上发现，一个乡镇的规模比我看到的一般县城还要大。城市主干道甚至到两横四纵的等级。当然，在常州，除了横林镇的强化地板，几乎所有的乡镇，都有自己的特色产业。比如邹区镇的灯具城，就是国内规模*的灯具市场之一。可是，螳螂在后，孟河镇的灯具产业更是成为灯具行业的新军，而有意思的是，他们并不是着眼于邹区那样的家居灯，而是瞄准了高级车灯，出口量达到全国的60%。这些，都佐证了常州的“先进”制造业基地。实际上，常州强大的乡镇企业比比皆是。比如，薛家镇的医药产业，横山桥的机车产业，南渡镇的轿厢电缆，湖塘镇的纺织产业，凌家塘的农贸产业，都是在全国遥遥*的。

横林国际地板城，图源网络

乡镇企业的发展，也带动了城市化率的提升。常州的城镇化率71%，在沿海甚至苏南名列前茅，都是这个城市的生机所在。乡镇城市化，也就成了常州变迁的必由之路。

楼市的变迁

据说，从清代中叶开始，常州城区就有50%的房子是用来炒的，不过那已经是200多年前的事情了。而从我这两天考察到的情报来看，常州目前的市场客户，以自住客居多。楼市的热点正在从主城向东南西北4个方向发散。目前常州价格*贵的区域，是东面的天宁区，其中旭辉、德兴、中兴的精装房价已经超过了20000；西面的钟楼区，平均价格在17000左右；北面的新北区，平均价格在15000左右；北面的武进区，平均价格在14500左右。当然这是是从横向来说常州楼市。如果以纵向来看常州，常州楼市曾经从2015年开始出现3年不供地的局面。2017年土地市场开禁以后，成交、楼价、地价连续3年节节上升。其中，土地市场2019年上半年已经出让常州全年计划的80%以上。之所以出现这样的情况，在于今年年前的楼盘存量只有3个月左右，需求坚挺，供应不足。

我觉得，常州整体的楼盘品质，一点也不输给南京。比如本月初，中梁控股集团摘牌了一个叫皇粮浜地块，就是一个配套优越的地块。项目北侧就是皇粮浜湿地，挨着童子河。东侧一路之隔就是皇粮浜实验*，而不远的苏州外国语*，也将于2021年开学。而且，该项目引入了中梁的高配产品标准，尤其是户型设计优势明显。

特别值得一提的是，中梁户型设计的“户型空间八法”——正、大、景、明、精、薄、宽、透，这八个字分别对应户型设计的格局、空间、景观、采光、细节、比例、面宽、通透等八个关键因素。

当然，常州近期*的楼市动向，还是乡镇楼市蕴藏的无限商机而分散在近郊区的各个乡镇的楼市，以孟河镇的价格*为坚挺，在11000左右，究其原因，一方面在于产业的支撑，另一方面在于城市购买人群的外溢。中梁在前黄开发的项目，也佐证了主城人群外溢的倾向。有一对小夫妻，本来想在武进置业，了解到武进的楼价已到1万4左右，顿觉囊中羞涩压力颇大，而后一路向南，综合性价比之后，*终在前黄购买了中梁开发的壹号院。不过让他们心里安慰的，是前黄的教育资源，毕竟“前黄*”在整个常州的排位是名列前茅的。

常州古运河，图源网络

而我考察的横林镇，传统的大运河、沪宁高铁、沪宁高铁、沿江高铁穿城而过。特别的区位，位于常州的东大门，与无锡交界，去无锡西站坐高铁会更加方便；特别的现象，在于全镇户籍人口虽然只有5万人，而长期定居的外来人口就达7万人，远远超过户籍人口。他们大多分散在强化地板为主导的1300多家企业中，基本上都有租房和买房的需求。特别值得一提的是，横林镇近期提出了一系列“城镇换新”的措施。包括计划在1到2年内中天钢铁将搬迁，一部分迁往南通市，一部分迁往镇江；同时已于2018年关闭小型企业290家，预计2019年还将关闭280家，建设绿色家居产业园；近两年将继续挂牌3幅地块；后续拆迁地块不再分配安置房。这些计划都是以产业优势来与常州楼市的变迁，相对接。

更有意思的对接，还在于今年7月刚拍出的，横林葑岸河与顺通路交界的项目。我在葑岸河的桥上发现，葑岸河的南侧就是即将拔地而起的项目，北侧就是中国*知名的强化木地板集散地。而这个项目，是由港龙地产、中梁控股集团和凯尔置业3大品牌地产集团联手打造的。一个乡镇聚集3大品牌地产于一个项目，可见常州乡镇地产的曙光。其中的港龙地产，是一家深耕长三角、布局全中国的公司，目前已开发60余个项目，服务30多万业主，综合实力位居中国商业地产10强之列；而凯尔置业，属于中外合资企业，具备新加坡国际基因，秉承绿色环保概念的筑造理念。

特别值得一说的，是中梁控股集团。中梁已经实现在常州溧阳、金坛、天宁、武进、钟楼全面布局，产品涵盖住宅、商业等业态，已成功开发五大项目，成为常州楼市榜单常客。目前中梁在常州重点耕耘的项目，为即将亮相的两个新项目，也就是横林，皇粮浜项目。同时中梁在城镇稳扎稳打，于常州遍地开花，而从总体策略上说，他们与市政府的“有机疏散”策略不谋而合。而中梁控股集团，2016年全年销售额190亿元、2017年销售额649亿元， 2018年销售额1050亿元。是中国房地产综合实力20强的开发企业，并位列发展潜力TOP1、成长速度TOP1、运营能力TOP1。中梁于2019年7月16日正式在港交所上市，是中国20强房企中*晚上市的企业，也是后来居上的企业，未来发展十分可期。

梁思成，曾经提出“有机疏散”的原则。意思应该是将很多大都市分成许多个小市镇，每个区的人口和建筑需要严格控制，这样才能达到诗意的栖居。常州楼市，有这个趋势。因为乡镇企业分散于郊区，形成了一个个充满楼市亮光的组团。

以上，就是我8月17号到18号考察常州的感受，常州的变化是惊人的，光主城区面积就已发展到300平方公里；常州目前的市场客户，以自住客居多，楼市的热点正在从主城向东南西北4个方向发散。我觉得，常州，再也不是我们原来印象中的那个样子。常州在焕新，主城在焕新，乡镇也在焕新。在常州新一轮的楼市机遇中，或许千载难逢。