楼市窗口期 “刚需”的机会来了？

这是楼市鱼眼的第309篇原创文章

前 言

*近有关房地产的所有信息都不是积极的。照目前的舆论观点，房地产似乎还走在探底的路上。有很多房企希望楼市能在“金九银十”来一个美女回眸，不过金九才过上旬，房企期待的美女回眸被媒体的舆论扭曲成了“如花回头”。

诚然，媒体的分析的确没有什么错误，但太大而化之了。作为购房者，这样的报道也就当成资讯看看吧，如果依此来指导买房，不一定是可靠的信源。如果我此时建议刚需买房，不知道会不会被喷呢？

即便如此，我给咨询者的建议还是很明确的，如果确实有住房需求，下半年不失为一次良好的购房时机。

目前的楼市趋势

首先我们需要理一理目前媒体对楼市的基本看法：房地产转冷，楼市销售下滑。基于这样的大环境，有好事媒体在不断地梳理楼市降价的空间和区域。他们明确的指出，房企由于遭遇严峻的融资压力，面对枯竭的现金流，降价促销是实现资金回流的*方式。按照区域划分降价的概率性，大中城市的郊区和三四线城市是有可能率先实行降价政策的。

从经济学的角度看，此时的楼市是消费者剩余空间*的窗口。由于开发商实施降价优惠等促销政策，原来200万的房子，如今下手可能只有190万，还能省出一辆代步车出来。这种能通过古典经济学验证的经济行为，不知道购房者会不会买账？

网友为什么不买账

我想实施起来困难一定不小。毕竟楼市中长期流行一种说法：买涨不买跌。这种行为经济学往往在更大程度上决定着人们的消费行为，指导消费决策。作为经济学的一门分支，渐而流行起来，是因为人往往在理性上左右徘徊。

明明知道一种商品在不断地贬值，有人还要怂恿我下手。是他有病还是我有病呢？因为看不到价值的预期，就会阻止自己的消费行为。所以，深谙行为经济学的商家往往会通过涨价来促销。2015年之前中国楼市库存高企的商品房是怎么去化呢？100万的房子转眼就*到150万，这是多爽的一种感觉。尽管由于限售还不能落袋为安，但在心理账面上已经赚翻了。

我们知道目前楼市趋冷是因为房住不炒的调控政策。如果只知道房住不炒，而不知道三稳的调控目标，估计也就是一知半解。因为对稳的追求特别地深刻，因此，业内从来不认为房地产就此消沉下去，更不会出现崩溃。横盘和微涨是楼市基本的状态。在这个预期之下，如果能趁开发商为回笼资金而实施降价促销政策的时候，省出一辆代步车，无论如何都是划算的做法。

趁人之危，大概就是这个意思吧。

历史来看，很多购房者不屑于这种趁人之危的做法，倒不是道德有多高尚，更多的是因为没有主见。行为经济学之所以能成为一门学科，是它结合了心理学的理论，修正了传统经济学的一些不足。在信息不对称，不充分的时候，拿捏到你的心理，迫使你做出消费决策。而我们总以为自己能决定自己的行为，但在实际生活中，别人一旦改变我们所依赖的心理模型，你的行为就不够自己支配了。大量的案例在《乌合之众》里有精辟的分析。

降价的楼盘在哪里

回到原点，由于调控导致开发商大概率上要降价促销，也同样由于调控要确保楼市能在三稳的预期中运行，如此就给了刚需购房群体开启了一个窗口。只要中意的区域有中意的楼盘恰好有一定的促销动作，此时下手终归不会有错。

接下来的问题可能就是，哪些地方的哪些楼盘要降价。首当其中的是大型房企，比如恒大。再有就是布局型房企开发的楼盘，由于实力有限，布局过多，资金承载能力有限，此类房企的楼盘要么被并购，要么促销回笼。第三类楼盘就是城市型房企开发的产品，这类房企不多。主要因为近年来土地成本上涨，这类房企根本没有实力拿地，即便拿地也是体量很小，机会不多。万一成为地头蛇，更没机会了。

至于有哪些区域成为爆发地，大约正经媒体分析有些道理，郊区和条件不是很好的三四线城市。剩下的动作需要购房者自己去做了，比如数一数口袋里有多少钱，找哪家银行贷款等等。

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