“西派系”深度解读（一）| 所谓价值标杆 必然“生而不凡”

每一个后来被封为“标杆”的作品，一定是自其诞生之时起，就踏上了一条不凡之路。

9月10日，中国铁建地产“西派系”产品斩获“2019中国房地产产品品牌价值TOP10”，这项来自行业权威机构的大奖，将“西派系”——这个声名鹊起于中国铁建地产西南公司的高端产品系推向了全国视野，而关于“西派系”的深度研究梳理与解读，也由此有了一个*为恰当的契机。

在构成中国铁建地产“西派系”价值的体系之中，首要的一条，应该是中国铁建地产对“怎样的地方才能落地‘西派系’”这个问题的审慎思考和对标准的严格坚守，城市择址，这是“西派系”产品价值的*个维度。

| 中国铁建地产“西派系”代表作品成都西派国樾示范区“时代艺术中心”实景

“西派系”诞生之初的严苛与倔强

在2012年之前，中国铁建地产在北京开发的一个项目曾以“西派”二字命名，其案名及英译 “City Park”后来被用在了成都金融城板块的项目上，即“西派系”在西南市场的开端之作——中国铁建西派国际。

只不过，从北京项目与成都项目的产品形态、产品配置等方面来看，除了“借用”“西派”二字及“City Park”这个充满了意境的英文案名外，可以说两者并没有必然联系，也不属于同一个序列。成都西派国际以全新的标准完成了项目的概念方案设计、产品及景观设计，以及当时成都市场上鲜有的高端改善项目做精装设计的突破。

而从单个项目发展到后来的西派澜岸、西派城、西派国樾等一系列项目落地开花，一个产品究竟符合怎样的硬指标，才可以称为“西派系”，在中国铁建地产西南公司内部，一直有着非常严苛的标准。

至今，这套标准一直被很好地坚持了下来，并没有因为“西派系”在市场上形成了影响力和客户认可，就将旗下的所有项目通通冠以“西派”的名头。

客群的洞察与落子的选择

对于中国铁建地产内部的产品线划分而言，“西派系”属于整个中国铁建地产旗下产品定位*的产品线，其所针对的目标客群是“华居”型，这类客户对居住产品选择的共同特征，中国铁建地产将其总结为12个字：“区域认同、功能完善、品质苛求”，大致相当于我们常说的“奢改、豪改”一类的高端改善型客户。

另一方面，中国铁建地产内部还立下严格的标准，“西派系”产品只有两种类型的地段可以选择落子，即“城市核心区”和“城市成熟区”。

可以说，无论是首个“西派系”项目——西派国际落子的成都国际城南金融城板块核心腹地，还是此后成都大源板块的西派澜岸、武侯新城的西派城、天府新区大怡心湖板块的西派国樾、成都西二环内浣花溪旁的西派浣花、成都东三环*的湖居板块之一北湖的西派泊玥，又或是位于重庆江北嘴CBD区域的西派城、位于昆明巫家坝片区城市中央公园区头排的西派国樾，“西派系”严格坚守的“城市核心区”、“城市成熟区”两大择址标准，从未有过条件“放宽”。

| 重庆西派城鸟瞰图

城市能级取向：非一二线城市不曾布局“西派系”

其实，在“西派系”产品的选址标准中，还有一个关于城市能级的取向，那就是非一二线城市，不曾布局“西派系”。

成都，新一线城市，重庆，新一线城市，昆明，二线城市，除此之外，中国铁建地产西南公司还在很多三四线城市都有项目布局。

如果是按照近年里开发商用在一二线城市的成功产品系直接落地到三四线城市，以实现“降维攻击”的惯用招式的话，“西派系”在西南区域的很多城市，理应早就是“遍地开花”的状态了。但中国铁建地产却对此非常审慎，始终不愿意将“西派系”变成一个旗下房地产项目可以随意贴牌使用的产品系。

其核心因素，不外乎这几点：

城市能级决定客户的终极置业目的地

严格意义上来说，“西派系”产品瞄准的是市场中的“豪改”甚至部分终极改善客群，而这类客群的置业观念，早已不仅仅是看产品如何，还十分看重城市发展的能级，就算自己对“家乡”再有深厚感情，城市发展能级不够的城市，也不会是他们终极置业的理想之地，与家乡距离较近，具有更好发展前景、更好的宜居价值和更高端的居住圈层的城市核心地段，才是他们终极置业的目标区域。

因此，从产品和客户对位的角度来说，将旗下定位*端的产品系，草率地落地到发展能级不够的城市，非但不是对目标客户的“降维攻击”，更有可能因为种种因素导致产品的降标减配，*终自己砸自己的牌子。

|新一线榜首城市成都，让西派系的诞生有了丰饶土壤（图源网络）

目前只有一二线城市才能比较有力地促进“西派系”产品不断迭代升级

“西派系”本身聚焦于市场中改善客群*新的居住需求变化，一方面产品需要得到客户的检验，另一方面，也需要能够起到对客户需求的引领。当前的房地产市场，除一二线城市整体进入改善市场的阶段，三线及以下的城市大多数还处在改善需求萌芽的阶段，不少房地产开发商只需要在原刚需、首改产品的基础上做适当的产品调整，就可以满足这些城市新兴的改善需求了。对“西派系”产品希望满足*新的高端客户需求、引领市场高端产品发展趋势的这种使命而言，三线及以下城市目前并不适合。

未来的高端改善需求越来越向一线及强二线城市集中

不仅仅是西南区域，在全国范围内，城市化的发展进程都体现出大城市愈来愈大、中小城市不断萎缩的趋势，一线、二线城市对人口、资源等经济发展要素等具有全方位的吸附力，未来高端改善需求更会集中在一线城市和强二线城市，对“西派系”这种瞄准高端客户居住需求的产品线而言，从某种意义上说，未来的战场或许不是更广阔了，而是更集中、更聚焦了，向二线以下的城市去扩展覆盖，无疑是逆大趋势而动，非明智之举。

择址价值的*终体现：铸就价值标杆，共享城市发展红利

在成都，”西派系”先后落子六个项目，其中四个位于城南，这是成都的城市地理气质所决定的——一直以来，成都都有“南富西贵”之说，大众公认的，商品房时代成都楼市出现的*个富人集中区即是南二环外的桐梓林板块，此后，在成都城市向南发展的趋势之下，财富人群也经历了从桐梓林到站南、金融城、大源、怡心湖的置业版图“南移”。

中国铁建地产”西派系”的落子，不仅完全遵循着这一城市财富地理气质，更是以极为灵敏的嗅觉，在城南几大重量级板块的居住价值开始进入快速兑现期之初，就坚决地落子其间，从金融城板块，到大源板块、武侯新城板块、大怡心湖板块，无一不是如此。

在这些板块中相继推向市场的西派国际、西派澜岸、西派城、西派国樾等项目，既起到了为区域高端楼市定价的标杆作用，同时又因入市时间早而将区域发展带来的价值*红利，充分分享给了客户。

| 成都西派国樾项目实景图

坚定不移地选择在城市核心区或城市成熟区，严格选择低容积率、低密度的土地资源，并极端苛求土地资源之外的城市配套、城市自然及人文资源为项目的设计所用，为“西派系”的价值提供足够的加分，亦使得“西派系”产品对“华居”型客户 “区域认同、功能完善、品质苛求”的要求得到全面的满足甚至超越。

*的地段，当然要呈现*的产品，以匹配其地段价值，将项目打造成为市场中的价值标杆。中国铁建地产始终认为，每一个“西派系”产品所聚焦的客群，就是当时当地的社会中坚力量、精英阶层，这一群体在追求更好的居住空间的同时，也对城市归属感、身份及圈层认同感有着强烈的需求，而这种需求，必须依靠项目的地段价值、城市人文价值和产品价值形成合力来满足。

纵观中国铁建地产“西派系”产品如今已经在市场上呈现的各个项目，均以超出市场“平均水平”、“普遍做法”的投入，关注到了产品的软硬件配置中的品牌选择、匠心营造、公共空间、外部资源配套等。

因此更恢弘大气的示范展示区、更具有人文气息和城市精神气质的艺术化的公区空间、强调国际一线设计机构创始级、王牌级设计师亲力亲为的景观园林设计、更具现代感和品质感的建筑立面设计和材质运用，贯穿于中国铁建地产“西派系”项目中。凡早期呈现的项目中已经形成的标准，在后续项目中，不仅从未降标，还力求在每一个新阶段的新项目中实现产品的升级。

从1.0的西派国际、西派澜岸，到2.0的西派城，再到3.0的西派浣花、西派国樾、西派宸樾，每一个新项目面市，都成为了当时当地市场上的价值标杆，牢牢把握着当时当地市场的高端住宅产品精装标准的制定权、高端产品发展趋势的引领权、城市新兴板块的市场定价权及对客户改善需求的定义权。

| 西派系精装样板间实景图

“西派系”的这种价值立场的又一个鲜活的例证，即是今年9月刚刚完成首批次开盘的西派浣花项目。在成都西二环内近十年几无高端住宅供应的浣花溪板块，中国铁建地产本可以凭借其在区域市场中的稀缺供应而轻松实现项目去化，但中国铁建地产却将这个项目视作是”西派系”全面升级3.0版本的关键一站，以公建化的玻璃幕墙、超大面积的景观阳台、更具时尚感和艺术气质的立面风格和精装风格，来为浣花这一不可复制的城市稀有地段，打造*市场5—10年的高端城市大平层及稀缺的城市别墅产品。

“十年成都 只添200浣花人”，这是中国铁建地产对西派浣花项目稀有城市地段价值的清晰认知，也是其对产品进行全面升级，以代表”西派系”高端改善产品*新标准的3.0版，为200位“新浣花人”量身定制的城市归属标签、高端圈层标签。

| 成都西派浣花建筑外立面效果图

在房子之外，以”西派系”为城市锚定新的引力场中心，为城市的居住价值立定新的标杆，为社会中坚力量、城市精英阶层营造具有精神共鸣的高端社区，高端居住空间，高端社群，以此实现与客户*限度地共享城市发展的红利，才是中国铁建地产从十年前开始潜心打造的旗下高端住宅产品线“西派系”多年来所坚持、所强调的择址价值的*终体现。