大城市房价高企，小县城低调暴涨？

以往很多人都紧盯一二线楼市，但当大家都知道买房能赚钱的时候，市场其实就已经比较饱和了，价格整体势必较高。

其实一些后知后觉的人，不妨把视角放在县城楼市。这次站长就从宏观角度为大家分析点评很少有人注意的县城楼市。

县城房价翻倍涨

首先来看看目前县城楼市现状如何。以站长朋友的老家N线小县城为例，2017年年初，当地的房价在3100元/平米左右，随后因为一二线城市迎来严格的楼市调控，间接带起了县城的房价，让当地房价普遍涨到了接近6000元/平米。短短两年时间，一个经济不发达的小县城房价低调上涨接近一倍，比大部分一二线城市还要夸张。

*关键的是，这种翻倍上涨还不是个例。例如在常住人口62万、价格却疯涨的江苏省县级市句容。2017年1月句容新房均价在6000元/平米左右，到12月已达到10000元/平米，仅一年时间就涨了4000元/平米。

更让人吃惊的是2017年8月，句容宝华一幅土地楼面地价拍到9541元/平方米，小县城都出了“地王”！

当时宝华的一个项目，售楼处甚至挂出增值承诺牌：“即日起所有2017年11月内售出房源承诺从2018年1月1日起叠加增值20万（元），联排增值25万（元）；2017年12月内售出房源承诺从2018年1月1日起叠加增值10万（元），联排增值15万（元），若增值承诺无法兑现，则无条件退房！”

不仅如此，有的四线小县城现在房价动辄5000元一平，而当地的月薪也就是两三千元。事实上，2018年就有数据显示，国内已经有超过200个小县城房价过万，其中房价涨幅翻倍的小县城数量就更多了。可以说，在过去的两三年里，国内大部分县城房价都出现了疯狂上涨。但因为县城比起大城市来说不显眼，因此少有报道，少有人知，也让很多投资客默默发了大财。

不管什么商品，价格都有到顶的时候，踩对房价的节点至关重要。就投资角度来看，发财的还是少数人。

站长一个朋友2018年以1万元的均价买房，现在他的房子降到了8000元一平。还有一个朋友以1.5万元*点买了房，被套得更叫一个深。因此经常有业主前往售楼处要说法。但这就像买茅台股票一样，知道会涨，但买的不是时候，恰好买在了高点，能怪谁呢？

接下来分析一下县城房价为什么会上涨。

从基本面看，县城经济在全国城市经济中的比重较大。政策上看，北京上海等一线大城市调控限制政策较多，而国家支持三四线城市和县城去库存。所以其实三四线城市和县城还存在一些炒房者，有的房子甚至在开发商和炒房者之间相互流通，房价也就不断被抬高。

短期看政策，长期看人口

从大趋势上分析，过去30年，我国以户籍制度为基础衍生出的就业、医疗、入学等20多种硬隔离被逐渐打破。导致大量农村人口涌向城市，逐渐过渡到大量中小城市人口涌向区域级经济中心城市。从城市数量日益增多到城市规模日趋扩大，带来非常庞大的购买力量，而且这股力量超乎想象。

一是大量农民进城买房，这主要是因为随着农村人口流失，不少农村已经开始撤掉村里的*，这就导致很多农村家长为了让孩子上学不得不进城买房。农民进城买房这一需求，明显刺激了县城房价上涨。

二是外出打工的年轻人面对高房价只能回县城买房，根据《2019返乡置业调查报告》显示，因为一二线城市房价过高，52.7%的人有回到家乡小县城置业买房的意向。按照中国2.47亿流动人口规模计算，这意味着有超过1.2亿的人口有返乡置业意向。当然，这两个原因只是县城房价上涨的主要原因，其他的例如炒房资金进入、知名开发商入驻等因素也在一定程度上推动了县城房价上涨。

未来5个人口经济中心

下面来看看北京城市实验室（BCL）绘制的中国在街道/城镇层面规模人口密度图。其中人口*为集中的是河北、河南、山东，其次是长三角、川陕和珠三角。

从人口密度看，未来20年有可能会形成五个区域级人口和经济中心。分别是成渝西南经济中心、长江中游经济中心、中原城市群经济中心、中西部经济中心、东北经济中心。而因为有钱赚，就会吸引人，人口聚集了必定得买房，总不能睡大街。有了需求，房价自然会涨。

而反之，产业衰败，房产价格也会随之降低，两者是相辅相成的关系。如美国的底特律，在10年前一套房仅卖几千美元还没有人要——为什么？底特律是美国曾经的汽车之城，但*近10多年，汽车产业衰败了，留在底特律很难找到合适的工作，而且房子还要交税。倒贴钱的事情当然没人干，所以当地众多房子有价无市，置业者已经被深套。

所以打算在小县城置业，一定得看当地人口数量和经济发展情况，做一下未来发展的提前预判。再结合项目地段、配套、价格等综合选择。而不是仅仅停留在逛项目和售楼处，去人云亦云。*重要的是注意以下致命的安全风险。

因为小县城土地成本很低，千万资金就能撬动百亩土地的开发，跑路的代价太低。而且因为预售制度不规范，无证开盘是经常现象，土拍流程相较大城市不规范。有的开发商专门针对小县城居民销售，也可以说是宰客，把房子当成理财产品卖。

比如先认筹，8个月后开盘。优惠条款写着客户交8万，优惠5%。没选到房，8个月后退9万；交10万，优惠8%等优惠。

表面上看优惠蛮多的。其实图便宜往往会吃亏，无缘无故来个大优惠，其实是宰人的套路。看似买房赚了，其实就是圈钱。据说某县一些浙江老哥就是用这招圈了7000万，后来卷款跑路不知所踪。

更有甚者，打着优惠的套路，合法骗钱卖商铺，让人想告都没有地方去告。社会上不择手段的人多了去了。在小县城这种偏远地方，见怪不怪。

这种套路首先是把场面做大，宣传某知名商铺意向签约入驻，然后海量宣传，做到人尽皆知，给后期的商户信心。实际上呢，意向签约是真的，但以后来不来经营，你懂的。现场会趁着人潮踊跃、热闹的现场氛围疯狂销售。先卖一楼、二楼临街铺，高层不好快速脱手就抵押给银行。但很多业主基本都是自愿购买，白纸黑字签了合同，事后想走法律程序维权都没有办法。

其实，很多小县城开发商根本就没打算真宣传和招商，因为有的小县城，商业不是红海，压根儿就是死海。他们就是找一些接盘侠，然后换一个地方接着割韭菜，一波接着一波，干一票就跑，赚得盆满钵满，骗的都是无知小白带血的钱。

买房子无缘无故哪那么多优惠？暴富就那么容易？现实里诱惑挺多，其实陷阱更多。在看似美好的优惠下，其实更多的是蛇道鼠路上的蝇营狗苟。

所以站长提醒县城购房要注意以下几点：

1.尽量不碰县城里充满概念的综合体。因为真的没有那么多的好商业愿意进县城，概念吹得越大，越可能是坑儿。

2.尽量不碰县城里缺乏《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》的楼盘。

3.小县城*是买现房，不买期房。

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