研究院简报｜楼市回暖，政策频动，今年房地产市场究竟如何呢？

来源：价值领地发布时间：2019-12-10 00:00:00

▎世联研究丨By：世联评估价值研究院

政策速览

宏观速览

GDP与房地产增加值增长情况

▼GDP及房地产业增加值增长情况

数据来源：国家统计局

2019年前三季度，GDP累计达69.8万亿元，按2015年不变价口径计算同比增长6.2%。从当季值（不变价）来看，三季度GDP环比增速1.5%同比增长6.0%，出现了小幅放缓。在世界经济和国际贸易增长承压的大背景下，国内经济运行总体平稳，增速保持在合理区间。

2019年前三季度，房地产业增加值累计4.7万亿元，按不变价计算同比增长3.1%。从当季值（不变价）来看，三季度房地产业增加值同比增长4.2%，增速出现回升，与同期GDP增速的差距收窄。

三大需求对GDP增长贡献

▼三大需求对GDP增长贡献图（累计值）

数据来源：国家统计局

2019年前三季度，我国社会消费品零售总额约30万亿元，同比增长8.2%，*终消费支出对经济增长的贡献超过六成，消费依然是拉动经济增长的*引擎。而资本形成总额、货物和服务净出口对经济增长的贡献各约占两成。2018年以来，国家在促投资补短板、优化营商环境、推进对外开放等方面不断加大政策支持力度，投资总体保持平稳增长态势，但对经济的带动作用表现不稳。对外贸易逆差逐渐收窄并扭亏为盈，净出口在2019年继续发挥对经济增长的正向拉动作用。

房地产行业投资情况

▼房地产行业投资情况图

数据来源：国家统计局

2019年10月，房地产投资累计约11万亿元同比增长10.3%，占2018年全年投资额的九成以上。从增速来看，2019年以来保持在11%左右，与 2015 年~2017 年 6% 左右的低增速相比，房地产投资在中位水平较快增长，但是增速超过20%的投资高峰期已成历史。与同期固定投资增速（累计同比）相比，2018年以来房地产行业投资增速更快，近9个月均高出5个百分点左右。

▼2019年10月房地产行业投资结构图

数据来源：国家统计局

从房地产行业各领域投资看，2019年10月房地产住宅投资累计约8.1万亿元，占房地产投资总额的74%，商办类投资额约占15%，其他类投资占12%，投资结构相对保持稳定。

商品销售与景气指数

▼商品房销售与景气指数图

数据来源：国家统计局

截至2019年10月，2019年商品房销售额累计约12.4万亿元同比增长7.3%，增速连续4个月上涨；销售面积累计约13.3亿平方米，同比增长0.1%，年内首现正增长。其中，住宅销售额和销售面积分别增长10.8%、1.5%，而同期办公楼销售量、销售额分别下降11.9%、11.5%，商业营业用房销售量、销售额分别下降14%、13.4%，商办市场销售持续遇冷。

中央提出研究制定房地产市场平稳健康发展的长效机制，“稳地价、稳房价、稳预期”逐渐成为共识。从全国房地产开发景气指数来看，目前房地产行业仍处于适度景气区间（95~105）。

市场速览

存量住宅市场

11月全国代表城市住宅存量房价变化

数据来源：世联EVS数据平台

世联EVS重点城市存量住宅11月份加权均价为23,057元/㎡，环比名义微涨0.23%，保持在窄区间内运行。本月价格下跌城市占多数，但北京、上海、深圳、杭州、苏州等高能级城市均价同时上涨，拉高了整体均价。

北京、南京、深圳存量住宅市场活跃，带动各线城市成交反弹，销售面积环比上升22.7%。其中一线城市上升36.1%，二线城市上升14.0%，三四线城市上升49.6%。

11月份新建商品住宅成交稳中有升，销售环比上升10.7%。其中，一线城市上升27.2%，二线城市上升14.7%，三线城市微跌0.5%，四线城市下跌14.5%。随着年底业绩冲刺季的到来，房企密集加快了供货节奏，重点城市供应量明显回升，成交活跃的城市包括武汉、成都、青岛、上海、杭州、南宁等。

居住用地成交环比上升0.6%出让金总额上升11.7%。底价成交已成主流，平均溢价率下降至8.9%

11月存量住宅市场价格稳定，部分城市楼市回暖，销售面积短期回升，再现翘尾行情。

资产证券化市场

2012年-2019年11月资产证券化市场发行金额年度图

资产证券化市场发行金额月度图

数据来源：世联数据平台

截至2019年11月，2019年资产证券化市场已发行1,191单，同比去年大幅增加53%，发行金额达到1.94 万亿，同比去年增加14%，资产证券化市场持续稳步增长，但平均每单发行金额出现缩水。

11月共计发行128 单、2,306 亿元，由于去年同期发行量暴涨，今年同比分别下滑10%、30%也在情理之中。其中 CMBS、CMBN、REITs 各发行1单，分别是天风-海联大厦商业物业资产支持专项计划、北京城市副中心投资建设集团有限公司2019年度*期资产支持票据优先级、鲁能集团-英大证券-济南贵和商业物业资产支持专项计划，发行单数明显萎缩；此3单发行金额合计37.66 亿元，在单月发行金额上处于中低水平。

2019年，我司参与多单 CMBS、CMBN、类REITs 项目，为各类客户提供了估值、现金流预测等服务，为市场规范发展贡献专业力量。