百城房价说个透，北京二手房砍价“百万以内都能谈”

眼看到了12月中旬，又迎来了房企降价促销的高峰期。是时候对全国二手房、新房做个全面分析了。文章越往后干货越多，让你对楼市走势了然于胸。

二手房行情：北京降价幅度超乎想象

首先说二手房，因为二手房更能反映刚需市场的变化。

据诸葛找房数据研究中心监测数据，2019年11月，100个重点城市二手住宅市场均价为15072元/平方米，环比微涨0.04%，市场保持平稳运行；而与上年同期相比，同比下跌1.28%。

其中一线城市二手住宅市场均价为60354元/平方米，房价环比微涨0.01%。二线城市二手房市场均价为17990元/平方米，环比上涨0.31%，止跌转涨。三四线城市二手房市场均价为11445元/平方米，环比下跌0.17%，去库存压力较大。

受香港居民在珠三角购房限制放松和粤港澳大湾区发展提速等影响，珠三角经济圈城市11月市场均价上涨显著。目前珠三角经济圈城市市场均价为20506元/平方米，环比上涨0.78%，涨幅居首。

为什么珠三角经济圈房子涨得快？当然是因为买的人多。至于为什么买的人多，当然是因为发展潜力大。很多人先下手为强，为的就是抢占发展红利。因为房子不仅是用来住的，受经济发展影响，地价高了，房子自然也会*。

站长一直强调，房价短期看政策，中长期看人口。目前粤港澳大湾区总人口已经高达6800万。如今，大湾区各个城市都在或明或暗地吸纳人才。常看站长文章的应该记得以前我们写过一篇高层已经定调，要把粤港澳大湾区城市群对标纽约和洛杉矶发展的文章。

人口不断向大城市集中，向核心城市群集中。这个趋势刚刚开始，并会持续相当长一段时间。因为这条路美国走过，英国走过，日本也走过，经历过历史的验证。在虹吸作用下，核心城市群的房价当然涨得快。

其它城市也有所上涨。环比近几个月来看，二手房涨幅较大的城市主要是长三角和珠三角经济圈城市和部分南北方旅游热点城市，如昆明、桂林、三亚。其中，昆明以3.90%的涨幅居首，太原以3.65%的涨幅位居第二。

二手房跌幅较大的城市主要以环渤海经济圈和东部三四线城市为主，其中秦皇岛以4.76%的跌幅位居*；湖州以4.51%的跌幅位居第二。东北城市市场均价10016元/平方米，环比下跌0.81%。

数据来源：诸葛找房数据研究中心

近期对比变化并不明显，而与1年前对比，就会发现数据变化其实比较大，有大涨也有大跌，跟过山车一样刺激！相比2018年11月，二手房涨幅前几位的分别是西宁21.45%、苏州15.36%、宁波10.70%、银川9.35%、哈尔滨9.32%、兰州8.81%、乌鲁木齐4.28%。

房价数据都是整体和平均的，很多人看了数据会觉得与自身感受不相符。那么站长以首都北京为例，告诉大家实际二手房市场的大变化。

北京的二手房真的今时不同往日，降价百万这种事以前想都不敢想，但现在真的发生了！近日西城区某大户型房，挂牌总价为2400万元，但由于卖家急需现金流，*终该套房子以2100万元的总价成交——相当于直接优惠300万。

而且这还不是个例，北京二手房市场已经迎来了普遍降价。某房屋中介经纪人甚至放言，二手房源挂牌价和成交价之间，100万元以内的差价空间“都可以谈”。

当然，站长并不是说二手房以后要持续走低，更不是让你买房直接对半砍价。楼市*严酷的时期已经过去，也就是年底降价幅度*。指望观望些日子等着降价40%-50%的可以歇了，但凡能撑得住的业主，未来估计也不会大幅降价。毕竟一线城市有那么多刚需盯着呢。

房屋销售成交面积：冷热不均

从11月的房屋销售成交面积看，各城市冷热不均，其中一线城市的上海、广州、深圳小幅回温，分别上涨10.8%、24.4%、23.1%。

二线城市迎来显著分化，南京、长春、温州下跌明显，分别下跌28.3%、22.3%、20%。成都、青岛、佛山则上升明显，显得格外乍眼。

而三四线城市以下跌为主，其中，岳阳、莆田、肇庆环比分别下跌34.6%、39.7%、30.7%。

新房成交价：全国普遍上涨

从北京、上海、深圳、广州、重庆、南京、武汉、成都、西安、长春、温州、南通、镇江、昆山、连云港、汕头、珠海、岳阳、韶关、舟山、泰安、湖州、芜湖、张家港、衡水、绍兴、常熟、肇庆、丽水、淮北、黄石、衢州、上饶、孝感、黄冈35个城市成交价格数据看，11月新房价格环比上涨2.8%，同比上涨12.87%。

其中，一线城市价格涨幅较大，二线城市价格涨幅较小，三四线城市成交价格止跌转涨。

新房库存：去化压力普遍加大

临近年尾，房企为了冲刺业绩纷纷加快推盘节奏，供应量增加明显。关注新房市场的朋友都会明显感觉到，11月入市开盘的新盘多了很多。

诸葛找房数据显示，11月重点监测的20城批准上市面积为2143.04万㎡，环比上涨30.7%，同比上涨13.5%。从城市看，北京、南京、武汉、芜湖等热点城市均呈现不同程度的上涨。

来自贝壳研究院的数据显示，2019年11月，北京新建商品住宅供应量8611套，环比增加90.4%，同比增加19.7%。新建商品住宅供应面积98.95万平方米，环比增加111.3%，同比小幅下降5.6%。

也就是说，2019年11月底新房数量比10月新房的新增供应量增长了一倍左右。不过，11月新房的成交量却出现了大幅下降。仍以北京为例，在新供应数量增加一倍左右的情况下，成交量只有3877套，比10月下降了17.8%，新房市场相当冷淡。

价格方面，北京11月新房的成交均价出人意料地出现了止跌上扬，11月均价为46244元/平方米，环比10月份上涨了3.4%，同比去年11月则下跌1.5%。

看到这里，估计很多吃瓜群众会一脸懵：房子多了，买的人少了，怎么价格还涨了？站长再提醒下，前段时间我们写过一篇北京低价房没人买，千万豪宅排队签约的文章……回头看看，便知一二（

）。

看大城市，什么均价、平均面积、平均收入那都是飘的，西城区有的房10万一平，通州区有的房1万多一平。有的人年薪过千万，有的人忙乎一年挣不到10万。只看均价就想了解大城市，只能是笑谈。

而放眼全国其它城市，除了上海、湖州库存小幅下降，其他城市均出现不同幅度的上涨，其中，深圳库存环比上涨18.5%，武汉环比上涨16.3%，都很令人头大。

北京行情：郊区成交量大增

从目前看，政策还是很紧，其中北京是全国*紧。不过北京房产的抗风险力也很强。放眼大北京，那么多房子，想不想知道2019年11月哪个区、哪个楼盘大众买到*多？

据统计，11月北京全市新房成交量居前三的区域分别为通州、大兴和昌平，新房成交量占全市总成交的53.8%。

分环线来分析，五环内新房成交占比环比提高4.3个百分点至9.8%，五、六环之间及六环之外新房成交量占比均有不同程度的下降。从郊区房子成交量大增可以看出，大众更加理性了，更加注重性价比。

从成交面积维度分析，11月北京90平以下的刚需房源成交占比小幅下降0.3%，90-120平的改善型房源及150平以上的高端型房源成交占比分别环比增加1%和1.8%，而120-150平的房源成交占比下降明显，达2.4%。

从成交量分析，11月通州区共有产权房恒泰家园项目位居榜首，单月成交高达863套。成交均价为19987元，这价格看着就亲民，买房的也大多是刚需。其次为朝阳区的动感嘉园项目，成交139套。丰台区中铁诺德春风和院成交127套，位居第三。从TOP15成交套数来看，相比上个月有所下滑。

结论

2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，房企资金面承压，都在积极推盘增加回款，但产品去化压力加大，重点城市市场规模有所调整，百城新建住宅价格涨幅进一步收窄，土地市场处于低温状态。

纵观全国，不同圈层不同城市，楼市回暖差距明显。在全国主要都市圈中，长三角区域市场回暖速度*，珠三角其次，华中华西省会城市小幅上涨，环渤海多数区域热度持平。一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升。

三、四线城市价格累计涨幅延续回落态势，尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。二手房市场方面，受城市新房供应规模增加影响，二手房市场买方议价空间更大，房屋价格已到底部区间。对刚需来说，是置业的*佳时间。

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