11月全国重点城市宅地市场供需各异 持续分化

摘要

土地市场概况：

11月中估联指数监测重点城市宅地市场“供需各异、持续分化”，一线城市“量升价跌”，二线城市和三四线城市“量跌价升”。本月房企加大供地节奏，土地供应量小幅上涨，各城宅地市场持续分化，总体成交量走低，市场持续承压。

CLBI指数：11月宅地市场价格泡沫指数回升，LBI值维持在-18%，说明11月中估联数据公司重点监测城市的宅地市场保持理性区间，开发风险在可控范围。

1、土地市场整体怎么样？

TIPS：11月全国重点城市宅地市场“供需各异、持续分化”

关键词：一线城市“量升价跌”，二线城市和三四线城市“量跌价升”

一线城市宅地供应面积环比上涨60%，出让金环比增加29%，楼板价环比下跌19%；二线城市宅地供应面积环比下跌2%，出让金环比上涨11%，楼板价环比上涨26%；三四线城市宅地供应面积环比下跌10%，出让金环比上涨7%，楼板价环比上涨14%。本月五年期LPR利率下调，金融监管力度仍未放松，房地产融资继续趋紧，各地定向出台调控政策维稳楼市，预计未来市场保持平稳。

表1 各线城市出让宅地规划建筑面积及楼板价

2、城市土地城市价格泡沫指数（CLBI）走势如何？

11月份重点城市宅地CLBI的均值为-18%，连续第二十四个月处于负值区域。整体来看，目前重点城市宅地市场保持平稳。

从政策层面看，国务院加快建立租购并举制度，坚持“房住不炒”，抑制投机性购房，落实长效管理机制；在保障自住需求和减轻刚需购房压力的情况下，各地因城施策，定向微调市场政策，建立市场联动调控机制；多地实施人才引进政策，户籍制度改革全面加速。

从经济层面看， 当前经济持续下行，中央运用逆周期调节工具保持宏观经济稳定；多措并举防范住户部门债务风险，多地加强商品房预售资金监管，遏制房地产泡沫化倾向；LPR利率下调5个基点，短期内对房地产市场影响有限。

综上，房地产市场调控政策持续发力，加强资金监管力度，防范金融风险，各地因城施策，落实长效管理机制。 受上述综合因素影响，11月的宅地市场泡沫指数虽小幅回升，但市场仍保持理性。

重点城市出让宅地CLBI(城市土地价格泡沫指数)均值走势图

26个样本城市中，2019年11月共有16个城市有住宅用地（不含保障房、租赁用地、限价房等有特殊规定的成交宅地）成交，其中有1个城市的CLBI均值大于0，为成都，说明该城市住宅用地出让的真实楼面地价与均衡市场楼面地价之间有一定偏离。而从CLBI具体数值来看，各城市的CLBI值分布在泡沫可控和无泡沫区间，开发商的开发风险基本处可控水平从整体来看，房地产调控基调未变，宅地市场总体保持平稳。

3、高风险地块都在哪里？

2019年11月重点城市成交的88幅住宅用地中，基本不存在楼板价大于周边同期在售新盘价格的情况整体来看各地宅地出让限制条件不放松，出让宅地以平均溢价率13.19%成交，在房地产市场双向调控下，土地供应量增加，销售量有所下滑，需要重点防控项目的开发风险。

PLBI值（项目土地市场泡沫指数）地块排行榜中，PLBI值大于0的地块共26块，占比29%，环比较上月扩大4个百分点。11月开发风险度相对高的地块主要位于昆明、太原和武汉，其中昆明和太原泡沫指数分布在泡沫较小区间，需谨防开发风险。在楼市“一城一策”的调控下，市场保持理性，但仍需防控个别地块面临的开发风险。

昆明高新区的一宗地块PLBI*，PLBI值为63%，数值处于泡沫较小区间。该宗地为高新区西区GX-ZC-A27-01-01地块，建设用地面积30504.38平方米，规划用途为城镇住宅用地，*终被成都绿城巴蜀投资有限公司以78562万元摘得，楼面价8307.85元/平方米，溢价率43.07%。

该宗地为原昆明可口可乐老厂，交通便利，临近地铁3号线，昌源中路、科医路、海源中路、科光路等城市主干道环绕；昆明医科大学*附属医院、昆明医科大学第二附属医院、昆明凯耀医院等医疗设施配套完善；昆明高新一小(经典校区)、高新一小(科医路校区)、万科春城*、红旗*(明苑校区)、云南师大附中、昆明市西山区**等教育资源齐备；周边办公园区较多，住宅楼盘多为老小区，如万科金域国际二期、华信广场、金钻商务、新知花园、经典双城、和成国际、假日城市、经典明苑等，去化压力较小，且地块经13轮竞拍，以高溢价率成交，地块发展潜力被看好。值得注意的是，该地块建筑限高80米，须配建9班幼儿园，并无偿建设东侧和南侧全幅规划道路，需要防范开发风险。

附表：

2019年11月重点城市宅地出让表

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