房价还是涨了？政策调控，你看长期还是短期？

▎政策分析丨By：世联评估

2019年全国房地产调控依然坚持“房住不炒”定位，2016年年底，中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。2019年7月30日，在中共中央政治局召开的会议中，会议对“房住不炒”、落实房地产长效管理机制进行了重申，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。2019年房地产调控政策总基调——“重申房住不炒，一城一策稳楼市”。

2019年房地产调控政策概览

1. 中央重申房住不炒，地方“一城一策”优化调控措施。

2019年7月30日，在中共中央政治局的会议上，延续“房住不炒”的定位，同时新增了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策定位，这一定位的提出，表明了我国房地产调控的决心更坚定。

无论从人口发展趋势，还是城镇化阶段，以及住房供应阶段性变化后续房地产市场走势看，地方“一城一策”优化调控措施的落实为必然趋势，我们必须高度重视三四线城市的房地产市场风险，落实“一城一策”调控措施，有效化解三四线城市区域性风险。

2. 住房制度改革

中央大力推进租购并举住房制度改革。围绕“房住不炒”定位，2019年，在租赁市场、土地供应、金融管控等多个领域，房地产市场的供给侧结构性改革不断推进。其中，租赁市场改革持续加速，部分城市推出租赁住宅用地，“租售同权”走向落地。集体建设用地建设租赁租房试点铺开，北京、上海等地均提出了数十万套的租赁租房供给计划。同时，严格限制住房商品流通属性的“共有产权住房”在北京推出，住房制度改革被认为开始触及“住房的商品属性”。

调控政策面临边际性宽松

抑制住房投资投机方向未变，但调控政策面临边际性宽松。在复杂的内外部经济形势下，中央和相关主管部门领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”，充分表明了中央控制房价上涨的决心。

2019年4-5月，包括佛山、苏州、大连、南宁等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示，表明了政府对房价上涨的现实态度。房地产调控政策仍将总体保持延续性与稳定性。另一方面，随着土地改革等重大制度改革的推进和全国房价稳中趋降，部分城市住房限购、限价政策有一定的边际性调整需要。作为一项被动成为长期制度的短期行政手段，虽然住房限购政策对于抑制住房投资投机、稳定房地产市场起了积极的作用，但是也在一定程度上降低了市场效率。作为短期应急手段，一些城市的限价政策中长期效果也不明确，但对市场效率的影响却较为显著。

2019年1-11月份全国商品房销售额的变化趋势

1—11月份，商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1—10月份加快0.1个百分点。其中，住宅销售面积增长1.6%。商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平。其中，住宅销售额增长10.7%。

从上图国家统计局数据上看，商品房销售面积环比指数仅仅为0.2%，并无较大波动，而商品房销售额同比增长7.3%，意味着全国商品房房价同比增长约7%。

2019年1-3季度我国平均GDP相比上年同期增长6.2%，因此在全国房地产调控相关工作有条不紊的进行中，房价涨幅控制在7.5%以内，并跑赢GDP，这个数据目前看来算是比较理想的结果。

同时，这个结果并非是一二线城市或三四五线城市某一方在起主导作用，而是其间形成了周期错位，久而久之，达到了一个相对稳定增长的趋势，这就是为什么我国楼市一直在持续调控，但总的销售额却一直处于稳定增长的趋势的原因。

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