威海恒大公寓热销背后的房地产逻辑

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这几天，相信相当一部分威海人的朋友圈儿被恒大海上帝景的公寓刷屏了，该楼盘限量推出了7800元/平的特价精装公寓，这在日渐萎靡的冬日楼市显得格外扎眼，很多侃房帮的粉丝来电咨询侃，询问的内容基本相同：公寓到底值不值得购买？

这一年，房产政策调整，威海市场调整，新形势下房地产市场的投资逻辑发生了哪些变化？威海的公寓市场是不是出现了新的机遇，今天我们就来解析一下这些问题。

01

缘起

在我国的房地产法规里，是找不到公寓这个概念的，也就是说它是“非婚生子”，身份比较尴尬。

公寓是个“不伦不类”的产品，它的表现形式是住宅，其身份证——土地证——上面写着的却是商业

开发商拍下一块商业用地，按规定就要来建商场或者写字楼或者酒店等等，商业用地的容积率都是很高的，有的能到3.6左右——一般来讲，容积率越高，其对应的建筑楼层也就越高。在这里顺便再普及一下房地产容积率的相关知识：别墅产品的容积率一般在0.2~1.0，多层一般在1.0~1.2，小高层大都在1.5~2.0，十九层以上的高层或超高层可以达到2.4~4.5。

威海的商场，做得好的如九龙城、威高广场，也不过就是五层，楼层再高，也没有那么多的消费人群支撑，但是容积率是既定的，只能想别的办法解决。于是，在这种情况下，为了平衡容积率，开发商就在商场上面建公寓，用公寓来拉高容积率。

写字楼建成高层虽然没有问题，但是写字楼的体量大，像是总站圈的写字楼就有龙海国际、鼎新大厦、双子星等等等等，一栋写字楼二十多层，楼层面积大，租金高，另一方面却并没有足够的产业经济来支撑，再加上电商经济的冲击，写字楼的空置率是一个必须要考虑的问题。

在这种情况下，开发商便在写字楼里配置日常居住设施，当成住宅来买，这就是写字楼里的公寓了。

02

前世今生

威海公寓市场的分水岭是在2017年

2017年前，公寓的价格高于住宅，人们对普通商品房都没有什么热情，对公寓的关注度就更是有限，而置业的目的相当一部分是商业办公，将公寓当做办公楼使用，居住和工作结合，尤其受个人工作室欢迎。这一时期比较突出的公寓产品有：丰禾小商品城公寓、富城国际公寓、智慧中心、威海中心、双子星（西塔楼、LOFT）、东方新天地等

2017年后，住宅大涨，价格超过公寓，很多被高房价排挤的客群将目光移到了总价相对较低的公寓，而大开发商带来的精装LOFT产品精致小巧，靠颜值就吸引了很多客群，很多海景公寓可270看海，体验感非常好

同时，由于房产市场大热，品牌开发商不断进入，市场上推出的公寓产品数量不断增多，侃房帮市场调研，当前公寓市场存量在6000~10000套。这还不包含审批待建的。

威海市区公寓主要分布情况：

从区位来看，威海公寓可以按照与海的距离分为海边公寓和非海边公寓，海边公寓注重观海效果，以海景吸引人，因为酒店、民宿的青睐，价格相对较高——当然租价也高，比如说华发新天地公寓，它良好的销售业绩除了有品牌的加分，时尚的复式设计，更重要的是它是一线海景。非海边公寓失去了海景这一增值项，只剩下居住属性了。

03

优劣势

前面说过，公寓的本质是商业，这一特性既有劣势，也有优势

先说劣势，商业属性决定了它无法*、不能享受学区资源；无法通天然气，水费电费都较住宅高

优势是，商业用房不在房地产调控的范围内，不会有限购限售等种种政策限制，而且商业用房可以注册公司，规模小的公司、个人工作室等使用公寓可以降低成本——这一点对于居住人群来说就不能算是优势了，与各种商业相邻，居住环境可想而知

再者，公寓往往都是与商业综合体相伴存在，其所在位置一般都是区域中心，商业配套好，生活便利

从价格方面来看，公寓产品也是有优有劣

公寓产品面积小，很多都是三四十平，这样一来，它的总价就低，购买门槛也就低了；但是它的交易成本相对较高，其过户税费名目极多——14%交易税、3%契税、0.05%印花税、5%发票增值税等等，全部加起来能达到全款的30%左右，不过，可以用购房发票抵扣约一半税费；除了过户费，公寓的契税也比较高，住宅是1%，公寓则是3%——有鉴于此，公寓适合长期持有，想利用公寓实现短期套利的想法是不可取的；再一个是贷款政策，威海公寓只能商贷，且是50%的*，*只能贷十年，利率上浮30%。

04

投资价值

在分析公寓的投资价值之前，我们先来分析一下公寓的购买客群——若是需求端数量大，其投资价值自然也高

公寓的购买客群主要可以分为两个部分：居住客群和投资客群，居住客群又可以分为住户、游客、个体工作者/工作室。这里所说的住户主要指的是刚需客群。

当前房地产市场客群以刚需为主，但产品却有相当大的部分是改善，这一点从销售情况就能看出：威高万科翡翠公园一期首推的是90-120平的产品，首开售罄，到了加推140平产品的时候，销售成绩就不理想了，二期产品调整又主推90-120平，才又稳住了销售

且不细论何种原因，市场上对小户型产品的需求是占主流的。面积小的公寓产品自然也受关注。

前面说过，公寓适合长期持有才能显出其价值，反映到投资上，也就是要看租售比。

威海市区主要海景公寓

公寓投资一般是做民宿或者酒店（当前大部分海景公寓都有酒店式运营托管服务），这当然主要得益于威海的旅游资源，此外，还有一个兜售青春的行业对公寓的贡献也比较大，你懂的。

从投资角度看，影响投资方向*重要的因素就是价格，通货膨胀、资产贬值是很多中产者共同的焦虑，现金在银行跑不过通货膨化，可以放心投入的投资渠道少之又少，所以当下房产还是很多人资产保值的首选，而威海市区房价早已破万，就连城郊都接近万元，即使是政策调整，楼市降温，房价也并没有大的下滑，市场渐渐稳定，住宅的投资空间可以说非常小了。另一方面，这部分投资者手中闲钱有限，又不愿意因此背负过高债务，所以便将目光投向了公寓。

这一点表现在市场上，就是价格为王。2018年4月临港区星悦城，30-40平精装公寓火爆市场，噱头就是1.9万低*；文章开头所说恒大公寓热销，主因就是低于之前均价的优惠价。

05

总结

公寓适合纯自主，不适合置换。公寓过户税费高，但是总价低，享有配套优势，不考虑后期置换的人士可以考虑。

公寓适合长期持有，不适合短期获利。公寓的租售比要比住宅高，旅游时间较长的游客和对生活质量有要求的单身人士都偏向于租住公寓，这部分客群呈现出增长趋势。

任何事情的选择都有利有弊，公寓到底值不值得投资，首先要求对自身的需求有清醒的认识，其次要对公寓的性质有清醒的认识，然后还要分析不同区域不同类型不同开发商公寓的特点等等，各个因素综合考虑才能做出恰当的判断。

若是你对公寓投资有兴趣，欢迎扫描下方二维码，和老张一起探讨！

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