去年，宁波楼市多项指标再创历史新高

前几天，老司机去FM105.2录节目，主持人说这次聊聊2019年的二手房数据。出发前我特意翻了一下宁波市政府信息公开网站，12月份的二手房成交统计还没有出来，于是带着前11个月的数据出发了。

用11个月的数据来概括全年似乎不太严谨，但老司机认为已经足够了。去年前11个月宁波市六区二手房成交超过71400套，远超2018年全年67000套。

这个数据是不是非常的强有力？

如果被老司机这个数据唬住了，说明你并不太了解宁波二手房统计的真相，事实上2018年的成交数据不包括奉化，而2019年把奉化统计进去了。

所以要对比的话，得扣除2019年奉化成交的二手房。

老司机必然不会犯这么低级的错误。我统计了前11个月奉化的二手房成交量，一共5020套，减掉这部分后，市五区前11月实际成交二手房66400套。

这已经非常接近2018年全年的成交量了。

所以，即便没有12月的成交数据，我们也可以下个结论：

2019年是宁波二手房交易火爆的一年，全年成交创下历史新高，首次站上70000套大关。

就在老司机录完节目后不久，官方发布了12月二手房成交数据，市六区共成交5238套，全年成交高达76643套。

连跨70000和75000两级台阶。

楼市火不火，二手房成交量*有说服力。

许多人都在质疑牛市还要走多久的时候，宁波二手房却带来创纪录的成交量，这到底是什么原因引起的？

1、 刚需楼盘供应严重不足。宁波这些年提供的刚需楼盘屈指可数(奉化是伪刚需真投资)，且刚需楼盘大多不限购，全都成了投资客和刚需客争抢的香饽饽。买不到新楼盘，大量（首次置业）的刚需购房人群，被迫分流到了二手房市场，他们成了二手房市场的生力军。

2、 新楼盘不再提供小户型低总价产品。目前宁波的在售楼盘，没有一个规划有90平米以下的产品（安置房除外），120平米以下的都不多。大面积必然对应高总价，对部分自住客来说，商品房总价超出了承受范围，或者超出了适用范围（比如老人），他们要买房，只会选择小面积低总价的二手房。

3、 中低端购房群体迅速扩容。经过几年人才引进战略的持续发力，宁波主城区人口聚集效应明显增强。前两年老司机乘地铁，上下班高峰期有时候还能找到座位，现在去有时候还挤不上。宁波大量的幼儿园及*爆满，有些预警已经到了3年后。这充分说明主城区人口在迅速增加，而这些新增的人口是二手房的重要客户。

二手房成交量越大，市场越健康，因为二手房的成交中，大部分买者都是自住客户，相对一手房，投资客的比例要小一些。

二手房的热销也源源不断的给一手房市场输送购买力。全年76000套的成交，也意味着有76000个房东具备了进一步购买新房的资金，而这正是改善产品为主的一手楼盘非常需要的。

去年宁波市六区新房成交64568套，同样创历史新高。

不过扣除奉化，主城区的成交并未创纪录，主城区新房的成交高峰应该还是在2017年。

要怪就怪2018年地卖得太少。

成交量创新高的同时，二手房价格也刷新历史记录。截止到去年年底，宁波市六区二手房挂牌均价约25000元/平，较年初上涨了约8%。

扣除奉化因素，宁波主城区的大部分二手房价格实际涨幅可能超过10%。

相比之下，一手房价格要低得多，这主要得益于奉化一手房的大量成交。全年奉化成交的新房超过20000套，把全市的均价至少拉低了4000元/平米。

统计的魔力就在于变换口径。

一手房的价格不用操心，因为有限价在，实在不行可以延缓备案。据说市区几个高价楼盘*近就在控制备案，房子早卖光了，备案网上却没有登记几套。

真正控制不了的是二手房价格，2019年底时涨幅已经全国*了，今年春季估计会更加突出，刚收房的投资客都憋着一股劲要狠赚一笔呢。

宁波已经很久没有发布二手房成交均价了，解决办法是县改区，比如把杭州湾统计进来，这样均价就拉低了。

控制不住，后面就比较麻烦，搞不好要像苏州一样挥刀自宫。话说苏州又开始出台人才*政策了，这是要曲线救市吗？

宁波限地价竞房价算不算是一定程度上的自废武功？老司机不知道。这个政策执行下去也有麻烦，2020年卖地的热情可能就大不如前了。

1月份的供地计划，还是奉化劲头足，因为奉化不搞限房价竞地价。

限价+供应量减少，将来会不会再给等待者一个机会？

76000套二手房，宁波这个成交量在全国都排得上，比许多省会城市都高。作为一个主城区人口约300万的城市来说，这个成交量真的是很给力了。

当然，这也从另外一个侧面反映出，宁波人买房、换房、炒房的参与度，比一般大城市高得多。

这是一场楼市带来的全民狂欢。

*后，老司机有一个问题留给大家:

市中心老破小价格一直上不来，会补张还是会被历史抛弃？

请在文末留言说出你的观点。

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