研究院年报 | 2019年高能级城市领跌，住宅回归本源；2020年任重而道远！

来源：价值领地发布时间：2020-02-12 00:00:00

▎世联研究丨By：世联评估价值研究院

政策速览

2019年，中央密切关注房地产市场发展，多次重申坚持“房住不炒”定位，全年中央层面针对房地产市场调控明确表态或出台相关政策50余次，较前两年显著增加。自然资源部、住房和城乡建设部、发改委、财政部、中国人民银行、银保监会等国家部门发布了数十条相关政策，涉及土地、税收、融资等多个方面，共同影响着房地产市场的发展。此外，2019年强调落实地方主体责任，因城施策，各地纷纷结合实际情况出台具体调控举措，对人才、部分区域出现了结构性松动。综合考虑各项政策影响，研究院提炼了八大关键词及有关政策要点。

关键词1：稳地价、稳房价、稳预期，坚持“房住不炒”定位，因城施策

关键词2：土地供应渠道增加，具体供应因城施策

关键词3：城市更新

关键词4：地产融资收紧

关键词5：房贷利率定价机制更改

关键词6：加快发展住房租赁

关键词7：城镇*全面放宽，人才购房松绑

关键词8：区域发展顶层设计到位，重点区域加快推进

宏观速览

GDP及房地产增加值增长情况

数据来源：国家统计局

2019年，我国GDP累计达99.1万亿元 ，按2015年不变价口径计算同比增长6.1%，实现年初预期增长目标（6%~6.5%） 。从季度数据看，GDP增速平稳换挡，自2015年三季度以来，连续18个季度在6%~7%之间运行。在世界经济复杂多变和外部风险加剧的大背景下，国内经济运行总体稳中有进，增速保持在合理区间，显示出强大韧性。

2019年，我国房地产业增加值累计约7.0万亿元，对GDP的贡献为3.5% ，按不变价计算同比增长3.0% ，增速明显放缓。从季度数据来看，房地产业增长波动较大，受调控政策等因素影响，自2017年一季度以来增速持续下滑，2019年下半年出现小幅回升，呈企稳之势，与同期GDP增速的差距收窄。

三大需求对GDP增长贡献

（%，累计值）

数据来源：国家统计局

2019年，我国社会消费品零售总额约41.1万亿元，同比增长8% ，*终消费支出对经济增长的贡献率为57.8%，拉动经济增长3.5个百分点 ，连续六年成为拉动经济增长的*引擎。而资本形成对经济增长的贡献率为31.2%，拉动经济增长1.9个百分点。2018年以来，国家在促投资补短板、优化营商环境、推进对外开放等方面不断加大政策支持力度，投资总体保持平稳增长态势，但对经济的带动作用表现不稳。对外贸易逆差逐渐收窄并扭亏为盈，净出口在2019年继续发挥对经济增长的正向拉动作用，全年贡献率提升至11.0%。

房地产行业投资情况

数据来源：国家统计局

2019年，全国房地产开发投资累计约13.2万亿元 ，占固定资产投资的24%，比重达到近十年*水平；同比增长9.9% ，自2015年谷底持续攀升，2018年以来反超固定资产投资增速，连续11个月均比固定资产投资增速高出5个百分点左右。

2019年房地产行业投资结构

数据来源：国家统计局

从房地产行业细分领域看，2019年住宅投资9.7万亿元 ，占房地产投资总额的73% ，商办类投资额约占15%，其他类投资占12%。投资结构较五年前发生微调，其中住宅投资占比持续上升约6个百分点，而办公投资、商业投资分别下降约2个、5个百分点 。近年来，住宅需求旺盛，住宅投资增速更快，而商办投资低迷，一度出现负增长。

商品房销售与景气指数

数据来源：国家统计局

2019年，商品房总体销售情况止跌回稳，销售额累计约16.0万亿元 ，再创历史新高，同比增长6.5% ；销售面积累计约17.2亿平方米 ，同比小幅下滑0.1%。在细分市场上，住宅销售额和销售面积分别增长10.3%、1.5% ，凸显韧性；而同期办公楼和商业营业用房的销售额、销售面积分别双双下降15%左右 ，商办市场销售遇冷情况已持续12月余。

近年来，从中央到地方，出台了多项举措以促进房地产市场的平稳发展，“稳地价、稳房价、稳预期”逐渐成为共识。从全国房地产开发景气指数来看，2019年延续2016年以来的景气势头，全年房地产行业仍处于适度景气区间（95~105）

市场速览

存量住宅市场

EVS数据大公开——2019年12月全国代表城市住宅存量房价变化

数据来源：世联EVS数据平台

在房住不炒的调控主基调下，2019年存量住宅市场有效降温，均价在窄区间内运行，住宅回归居住本源。2019年12月，世联EVS重点城市存量住宅加权均价为22,998元/㎡，环比名义微跌0.25% ，核心城市房价平稳回调。

从均价同比数据看，市场得到明显遏制 。2019年以来，存量住宅均价上涨压力较大的城市明显减少，曾经过于火热的市场已经得到较为明显的遏制。2019年12月，同比上涨城市有20座（比上个月增加2座），下跌城市有26座。其中，同比涨幅居前的城市为苏州（10.5%）、东莞（7.5%）、长春（6.6%）、沈阳（6.5%）及呼和浩特（6.0%）；同比跌幅居前的城市为武汉（-7.5%）、青岛（-7.2%）、常州（-6.8%）、济南（-5.1%）及三亚（-5.0%）。

从均价环比数据看，多个高能级城市领跌。 在世联评估高频跟踪的46座重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市有14座（与上月持平），下跌城市有27座，持平城市有5座。北京、上海、杭州、青岛等高能级城市同时下跌。深圳在先行示范区、豪宅税标准调整、放开港澳居民买房等政策刺激下，存量住宅市场连续4个月量价齐升，继续领涨。

从成交量数据看，重点城市销售温和增长。 2019年，世联评估监测的重点城市存量住宅销售温和增长7.7%。北京、深圳、杭州、苏州 存量住宅市场活跃，带动成交继续反弹，销售面积环比上升11.3% 。其中一线城市上升26.3%，二线城市上升7.9%，三四线城市下跌15.3%。

2019年全国出台调控政策620次，密集程度刷历史纪录。2019年12月中央经济工作会议定调2020年房地产政策，再次强调要坚持“房住不炒”定位，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。2020年调控政策主线已经明朗，“因城施策”依然是调控政策的前置性条件，一季度不会有明显放松，2020年一季度房地产“小阳春”现象难以再现。

预计2020年一季度存量住宅市场呈“价格稳定，成交下降”态势，一、二、三线城市依次触底。 一二线城市基本面稳健，在调控限制下量价相对平稳，住宅均价以横盘整理为主，在政策微调中窄幅箱体运行；三四线城市在棚改等政策红利退潮后，需求不足和前期透支逐渐暴露，市场分化将越来越明显。

资产证券化市场

2012年-2019年资产证券化市场发行金额年度图

资产证券化市场发行金额月度图

数据来源：世联数据平台

2019年资产证券化市场持续稳步发展，发行量及融资规模创下历年新高，资产证券化市场的重要性更加凸显。

2019年资产证券化市场共计发行1,428单 ，同比去年大幅增加50% ，发行金额达到23,229亿元 ，同比去年增加15% 。单笔发行金额平均约16.3亿元 ，较上年水平（21.2亿元/单 ）缩水近1/4。

2019年累计发行CMBS、CMBN项目48单、1023.2亿元，发行类REITs项目25单、499.5亿元 ，较上年发行量分别增加28%、80%。随着房地产金融监管趋严，信托、银行贷款、海外债等融资通道陆续收紧，资产证券化成为企业融资的热门选择，实际上资产证券化市场的重要性也正在上升。

从单月来看，除了9月、11月，2019年其余月份资产证券化项目发行量均超过去年同期水平。12月单月发行量达到了历年峰值，发行221 单、3,540亿元，其中 CMBS 2单、CMBN 3单、REITs 8单 ，地产资产证券化产品发行较为活跃，合计发行金额187.74亿元，在单月融资规模上处于较高水平。

2019年，世联评估共服务成功发行资产证券化产品39单 ，其中不良资产证券化4单全部参与服务 ，市场参与排名*，为各类客户提供了估值、现金流预测等服务，为项目成功发行、客户顺利融资、市场规范发展都贡献了专业力量。

研究速览

研究院致力于房地产行业及资产评估等领域的前瞻研究与发展，2019年通过“价值领地”公众号累计发表40篇 研究成果，其中研究院简报10篇、市场研究10篇、政策研究9篇、行业研究7篇，热点分析和世联动态各有2篇。阅读量累计达到54.8万人次 ，其中行业研究、市场研究类文章受众*广，关注度*，篇均阅读量均超过1.4万人次。

2019年研究院价值领地发表成果一览

此外，研究院研究成果在《国有资产管理》《中国房地产估价与经纪》《不动产登记与估价》等专业期刊公开发表，专业认可度较高。 2019年共计发表13篇，积极公开发声并与同业人士交流。

2019年研究院专业期刊发表成果一览

2019年12月以来，发源于武汉的新型冠状病毒感染肺炎疫情来袭，扰乱了我们正常的工作和生活节奏，加剧了2020年经济形势的不确定性。国务院及各地政府发文延长春节假期，调配医护人员、各类物资支援重灾区，全国人民采取居家隔离、在线办公等形式防控疫情，众志成城，共克时艰。

此次疫情持续时间的长短、影响范围的广狭、造成损失的大小等问题，目前都难以定论，研究院一方面纵观历史、放眼全球，考察重大疫情给经济、产业带来的影响，总结各地经验教训，关注并深度挖掘商业地产价值，为客户创造价值。另一方面，此次疫情无疑加大了项目投后管理的难度，对投后管理的方式和风险防控提出了更高的要求，如何利用现代技术高效合理地进行投后管理，这是研究院将密切关注的课题。2020年，研究院将致力于研究商业地产价值、投后管理及其变化趋势，及时提供研究报告和解决方案。帮助客户有效解决问题是我们的宗旨，希望通过以上研究，能给到客户一些有益信息，有更大勇气和信心直面各种风险与挑战。

上下同欲者胜，企盼2020年的春天早日来临，百业俱兴。