疫情时期的楼市行情｜石旭升

新冠肺炎疫情，会如何影响楼市行情？我的判断是偏向乐观的。

这些天，我回想了一下40年来的中国楼市。从40年前的“房子是可以用来卖的”，到40年后的“房子是用来住的，不是用来炒的”。期间，总共经历了6次大的危机。第1次是1992年的宏观调控，第2次是1997年的亚洲金融危机，第3次是2003年的非典疫情，第4次是2008年的全球金融危机，第5次是2014年的宏观调控，第6次，也就是这一次的新冠肺炎疫情。期间，2次调控，2次经济危机，2次疫情。而前面的5次危机，反而成就了楼市*的5波上升的行情。

所以，我有兴趣从政府、开发商和买家三个维度，来聊聊，聊聊这次疫情危机过后楼市的复苏行情。

政府 的“救市”行情

我发现，楼市的每次危机，政府都是无一例外的来救市的，而且是大动作救市的。期间，1997年的亚洲金融危机，政府是靠“取消福利分房”的行政政策来救市的；2003年的非典疫情危机，政府是靠“将房地产定位为国家支柱产业”的产业政策来救市的；2008年的全球金融危机，政府是靠“发放4万亿贷款”的金融政策来救市的。总之，政府对5波危机的救市，反而成就了5波楼市*的复苏行情。

我是在1997年亚洲金融危机的5年前，也就是1992年就闯深圳的，和邓小平的南巡一个节奏。很巧的是，一到深圳立马就做了房地产记者，所以能够亲眼见证海南、惠州和北海等地的烂尾楼，当时我就感觉房地产就是个高危行业。特别是“1997年的亚洲金融危机”，深圳楼市普遍呈现“失血”的状态。当时就有港企和国企的开发商发出“输血”的喊声。实际上，当时的楼市，不光缺钱，也缺地，甚至还缺买家，皇帝的女儿也愁嫁。结果，政府大动作的救市，客观上对楼市的新一轮起到推波助澜的作用。楼市不是缺钱吗？政府就借钱给你炒房，不仅让银行低息求着给开发贷，还让银行低息求着给购房贷；开发商不是缺地吗？政府给开发商协议用地和垫资开发的政策；楼市不是缺买家吗？政府“取消福利分房”，鼓励全民置业，给你输送源源不断的买家。1997年的时候，我曾经在投资导报《财源》上发表《深圳房地产渐显复苏迹象》的文章，结果1998年深圳楼市就复苏了，全国楼市都复苏了。实际上我承认，我不是预言家，只是被我蒙对了。亚洲金融风暴的危情，反而成就了中国楼市第2波大的行情。

2003年非典之前，我正在经营一个国内小有名气的地产顾问公司，我的地产业务已经触及国内的一二三线城市。突如其来的疫情，让我如临大敌。非典爆发的半年内，全国的投资量、开发量、销售量、楼盘价都在断崖式下跌。楼市，就像一个憔悴的女人。不曾想到，政府再一次宠爱楼市，国务院18号文件干脆把房地产业定性为“国家支柱产业”，这是国家倾一国之力鼓励炒房的节奏啊！同时，连续的降息和大比例的按揭贷款也开始了。记得我1998年有一笔1万块的活期存款，到我2007年取款的时候，本金和利息加起来也没取到1万块。那段时间银行是要限制存款，鼓励流通，也就客观上鼓励炒房。或许，正是因为2003年的非典，才造就了中国楼市的第3波上升行情。

2008年爆发的全球经济危机，是以美国的房地产危机为核心的危机。危机的来势凶猛，让不少人感到中国的楼市岌岌可危了。没想到，政府4万亿救市，中国楼市进入第3次高潮。我的一个助手，曾经跟随我从深圳到上海，在全球金融危机的时候，他反而回到湖北武汉，单干一个200人规模的地产中介公司，成了一个不折不扣的炒房头目。当我2015年去武汉看他的时候，他是开着奔驰SUV来接我，还志得意满的带我参观他的公司。如此看来，全球经济危机的时候，反而造就了中国楼市的第4波上升行情。

反观这一次的新冠肺炎疫情，是中国楼市的第6波劫难，也是建国以来*恐怖的社会劫难。但是，相信一样会体现“福之祸兮所倚 祸兮福之所伏”的规律。相信政府的救市，也会是大概率事件。因为事到如今，政府要振兴经济，除了房地产，已经到了“无路可走”的地步。出口、消费、投资这三架马车，因为出口封锁，因为消费乏力，前面两个轱辘已经几乎折断。这时候，需要把三驾马车，改装成“投资”这辆独轮车，才能继续前行。所以在总投资16万亿的楼市蛋糕追加投资，已经迫不及待。总之，政府习惯性的救市，有望造就中国楼市的第6波上升行情。

我从40年的楼市中发现一个秘密，就是一个字：“稳”字。整个执政党治理国家的过程，就是一个维“稳”的过程。房地产政策中的稳投资、稳地价、稳房价、稳杠杆，都是围绕着稳预期。所以，当预期不好的时候，投资、地价、房价、杠杆就都要上扬；当预期大好的时候，投资、地价、房价、杠杆就都要下抑。比如2007年927房贷新政，就是在楼市光景*的时候，银行连续五次的提准，加上连续五次的加息，也是造成2008年楼市萧条的一个内在原因

而在当下，当人们还没有从新冠肺炎疫情的萧条情绪中复苏过来的时候，政府的政策已经渐显救市迹象。2月20号央行开始降息，即1年期贷款利率为4.05%，5年期为4.75%，较1月双双下降！看得出来，货币宽松通道已经开启。而目前的银行准备金率，也下降到近年来的*，从24%下降到10%左右，降准通道也在开启。业内提示，接下来，利率打折、降低*比、减免契税等，也是可以期待的。而地产管理政策中的限购、限价、限贷、限售的政策，即所谓“四限”，有可能松绑。

实际上，全国各地的楼市，已经纷纷出台松绑政策。根据《住在南京网》的不完全统计，2月7号到23号的半个月左右的时间里，全国就有29个城市出台“救市”政策。主要包括对开发商延期缴纳土地出让金和放松预售条件，对购房者提高贷款比例和降低预售条件。其中，河南驻马店首套房*比例由30%下调到20%。而据说，中国工商银行将在浙江绍兴试行“二套房*3成”的政策，即由原来的6成*调至3成*。看样子，政府的救市才刚刚开始。

企业的“自救”行情

如果政府的“救市”在所难免，那么，开发商迎来“自救”的机遇也就顺理成章。我觉着，疫情可能带来的开发商面临开工不足、销售不畅、产品降价和材料涨价的风险，还可能带来降价维权和延期交房维权的风险。但是，自救道路上有望迎来3个机会。一个是重新洗牌，二一个是产品出新，三一个是营销出新。

从重新洗牌来说，历史上楼市的几次危机之后，几乎每一次都更换了主角。1997年之前，我和开发商的合作对象，常常是特发、深房、金田、深业、城建、中房这些老牌地产国企，1997年亚洲金融危机之后，我的合作对象，就更换成了招保万金，还有中海和华侨城等等股份公司。到了这个时候，那些老牌地产商瞬间不见了，包括曾经在1989年意气风发中国*个土拍摘牌的深房的老总深房公司总经理骆锦星，也都黯然失色了。而到了2003年非典之后，地域性的开发商风起云涌，比如广州的星河湾和雅居乐，福州的融侨，北京的锋尚和当代，杭州的绿城，南京的栖霞，上海的绿地，西安的西高科，重庆的龙湖、大连的万达等等。而2008年全球金融风暴以后，国家逐步升级的宏观调控和“国进民退”的政策，央企和国企成了楼市的主力。而实力不济的地方房企逐步退出历史舞台。到了今天的武汉疫情时期，从全国各地政府买地热度不减以及打折促销的情况来看，这次疫情的劫难，反而成了开发商低价拿地、快速出货、重整旗鼓的机会。

从产品出新来说，历史上楼市的3次危机之后，每一次都换来了产品力的提升和再造。1997年亚洲金融风暴之后，我写了一篇文章，叫《深圳房地产进入营销时代》，赞扬了以万科和金地为代表的产品规划力和建筑力，后来这些公司的产品成为全国产品的标杆；而2003年非典之后，环保住宅成为中国的地产时尚，涌现了北京锋尚国际和南京朗诗等告别空调暖气的环保住宅。人们关注点转移到板式建筑，梯户比例；到了雾霾蔓延时期，人们到关注点转移到空气质量，气候环境，健康人居。这次新冠肺炎疫情之后，又有开发商对居住空间的卫生状况、社区配套，室外活动空间，独立功能空间、家庭互动空间等问题，寻求新的解决方式。比如绿地集团，则提出2.0版的健康住宅的三大健康体系，分别是健康城区、健康社区、健康家居三个角度对绿地健康宅产品进行全方位提升。而在南京的溧水，就有一个叫颐和翡翠府的，提出了应对传染疾病的未来建筑的概念。

从营销出新来说，历史上楼市的3次危机之后，每一次都换来了服务力的提升和再造。1997年金融风暴，诞生了以社区服务取胜的万科等公司；到了2003年非典之后，一个出自重庆的带有女性气质的物管服务公司出现了，对服务更加细致入微。还有就是招商的童子军，也成为品牌服务的一个生动的样本。到了2008年金融危机之后，物业服务再次引进了酒店服务的内容。而到了今天，在武汉疫情之后，恒大75折卖房、万科倡导网上购房，融信地产宣布“无理由退房”，这些在2003年非典期间就流行的营销手法，又纷纷出笼了，相信地产营销也会更上一层楼。

我觉得，这次的新冠肺炎疫情，从表面看来是一个利空的消息，但是从实质看来，也是开发商一个涅槃再造的机会。因为，暂停开工和暂停开盘，并不一定影响全年的业绩。这一次明显属于“意外事件”冲击，相信所有的影响都限于短期，并不会改变楼市基本面，也不会削弱核心城市优质项目的竞争力。记得2003年3月非典突然的爆发，房地产市场立即被传染出断崖式的症状，销售面积、买地金额、开工面积全部下滑30%左右。可是半年之内，国家多项刺激政策并举，市场很快恢复了信心。而当年，从销售面积到销售额到房价都是直线增长的。或且，这次疫情缓解后，中国经济可能会形成补偿性恢复。二至四季度投资增速有望反弹，完全可以弥补一季度房地产交易数据不好的状态。

所以，作为开发商，只要你这个企业能够活过来，不被列入破产的名单，就有机会活得更好。因为，市场还在那，买家的需求还在那。可以推迟结婚，却不可以没有婚房，可以推迟上学，却不可以没有*，可以暂时换房，却不可以不改善住房；可以暂不炒房，可以炒房的贼心不死。疫情导致购房需求“后置”，而非“消失”。

前不久，CIA中指研究院对全国40个大中城市、200家房企的500位一线实操经理人发放调查问卷，结论：超八成房企已启动网上售楼处，近七成认为今年无法百分百完成销售目标，近半数认为全年拿地规模较去年下降，超七成预计开/复工时间较原计划推迟一个月左右，而疫情严重的武汉的房企受到冲击更大，其营销和开/复工受到影响的程度更显著。总体来看，当下房企面临的*痛点是销售停滞、开工受阻和资金面紧张。这个调研的结果多少有些悲观。而根据我乐观的看法，楼市不会崩塌，楼市要是崩塌了，除非政府崩塌了。而政府一时间还不会崩塌。由于政府银行都是比你更急着救市，你就可能在未来的几个月获得很多机会。包括低价拿地的机会，低息贷款的机会，扩大规模的机会，产品出新的机会，品牌再造的机会。

我还有一点乐观的是，春节期间，本来就是地产企业的垃圾时间。特别是北方由于施工温度的条件限制，本来就更是垃圾时间。对于大部分房地产企业来说，1-2月份惯例是现金流紧张的时期，所以大部分企业早在4季度大量融资，所以目前看，如果疫情能够在3月份缓解，企业的压力相对可控的。

买家的“入市”行情

我在*近几天，还琢磨出一个买房入市的规律，那就是，炒房和炒股，入市时机是刚好相反的。炒股是买涨不买跌，炒房是买跌不买涨。比如李嘉诚也认为买跌不买涨。正向思维是自然的，逆向思维更常常是成功锦囊。我从不炒股，我90年代在深圳的时候，我们报社的保安和保洁都炒股的时候，我连股东卡都没办过，至今没办过。实际上，我也不炒房，2008年之后10年里，我一直都是个无房者，但我从业房地产38年，从来都没有怀疑过炒房可以稳赚不赔，起码在2022年之前，入市楼市还是有一大把机遇的。

首先是购房需求。如前所说，对*和婚房的刚性需求还在那，并没有减少。而改善需求一样没有减少，新冠肺炎疫情之后，对于防止疫情的房子的需求反而增加了。总之，购房反而被“积压”了，有“势能”也有“动能”。

其次是购房条件。如前所说，政府的就是政策方面，可能出台更多的购房利好。限购、限贷、限价（政府兜底价）等政策可能放松，本来买不了或者买不起房子的买家，都可能跨过购房门槛。有人可能要疑问，之前没钱买房，难道疫情之后就有钱了?是的，疫情，很有可能使门槛降低了。政策对楼市的刺激，总是比收入对楼市的刺激大。

其三是*机会。政府的松绑政策还可能包括进一步的降息、减税以及放松限售门槛，投资回报的机会加大了。关于降价空间，只要你要想想开发商，毕竟活下来比有利润更重要。所以，降价就是必须滴。特别是此次疫情跟非典时期有一个重大的差别，就是房地产的上市公司明显增多了。而对于房地产上市企业来说，两个至关重要的节点，就是每半年度的结转成本步骤。

我*近网聊，很多地方的朋友都觉得疫情之后，楼市会有一波向好的行情，有点拭目以待的味道。上海的朋友已经蠢蠢欲动，做好了在上海郊区下手买房的准备；武汉的朋友，本来准备过两年再买楼的，也准备狠狠心买楼了；我江苏县城的一个朋友，也准备下手来省城买楼了。甚至，我南京有个老板朋友，还准备购买属于自己的写字楼。

还有，很多无房者经历了“封城”之苦之后，才发现租售同权原来是一纸空文，这也刺激了很多人发毒誓，不想再做无房者。起码，房本还可以用来做“通行证”呢！

什么时候才是买楼的*佳时机？我觉得今年9、10月份将是买房的*佳时机，因为目前因为疫情的惯性，楼市行情还在向下走，还要让子弹飞一飞，而且利好政策的释放也要一个半年的时间。还有就是前面说的，如今开发商大多为上市公司，他们要迎接第四季度的冲业绩，降价促销将会大面积的到来。

什么地方才是买楼的*佳地段？我觉得，新冠肺炎疫情影响越大的地方，恰恰是经济繁荣的地方。决定房地产行业发展的关键是城镇化、政府调控政策、金融、新生活方式的需求等因素，疫情事件的影响是短暂的。因为，反思疫情带来的住宅改善，与其说是“隔离”，不如说是“逃离”。就在*近，南京有一个藏身于山水之间的大鱼VILLA，就备受改善住宅人群的关注。其卖点是含氧量是市中心的13倍，体感温度是比市中心低2-3度，而建筑密度低于10%，容积率低于1.1，特别是大平层的阳台就高达10-16米，都能让人感到置身世外桃源，是理想的终极置业选择。南京是这样，武汉也是这样。

那么，你是哪一类需求。一般来说，买家渐次分成3波进场。*波是刚需买家，结合自身孩子读书和结婚生子的节点，瞄准新房开发商会大幅度降价；第二波行情，此时投资客会进入；第三波行情。疫情影响进入尾声，改善型住宅客户入场。

前面我就说过，我既不是一个炒股的，也不是一个炒房的。总之我是反对发国难财的。甚至，我不希望地产泡沫越吹越大。我觉得，与其说楼市生产了更多的房子，不如说楼市生产了更多的炒家。而一个百姓在楼市的诱惑之下，在劫难逃地成为炒家。在中国，无论地位高低，几乎每个人都是房奴。

中国楼市的40年，是伴随着利多派和利空派拌嘴的40年，也是双方一厢情愿的40年。在我从业将近40年的从业生涯中，我见过形形色色的“楼市春天派”和“楼市冬天派”，而我，不属于任何一派。他们的主观愿望常常和他们观点一致，所以他们就常常在市场上碰壁，因为市场不是由主观意志转移的。而我的主观愿望常常和楼市观点不一致，由此也就更清醒，相信也会令人信服一些。

或许，疫情期，只是青春焦虑期，多年以后回首往事的时候，原来的疫情，还真是楼市触底反弹的加速器!