二狗探盘丨管南五霸，无一降价，单价直逼一万七！

3月中旬，郑州的售楼部基本都已复工，网传受疫情影响，开发商普遍降价促销，快速回笼资金，言之有屋一直密切关注。

自上次探盘北龙湖、惠济区之后，这次我们又来到备受关注的管南片区，鑫苑国际新城、绿都澜湾、永威城、融创城、富田城九鼎公馆，老牌三雄加上新晋双侠，构成管南五霸，各个都是身怀绝技的千亩大盘。

本来是想看看这几个盘为市场做了多少让步，没想到却被16700的价格闪了腰！

有人还在坚守13000+，有人单价已经直逼17000，混沌的管南，正在上演一部惊悚剧！

1

*站，鑫苑国际新城

鑫苑国际新城共分六期开发，现在在售是4期的7号院。

位置：7号院位于紫荆山南路与长江东路交叉口西北，距离长江路更近，约200米左右。距离地铁2号线花寨站C出口较近，直线距离300米左右，地铁盘。

基本信息：占地30亩，容积率6.0，规划3栋公寓和1栋住宅。1号楼是56-82㎡的小户型住宅，2号楼是LOFT公寓，3号楼和4号楼是平层公寓，预计2022年交房。

主推：1号楼70年产权的小户型住宅，2T6，总高30层，得房率70%。

面积段：56㎡左右一室，62㎡左右一室，76㎡左右两室，82㎡左右两室。目前82㎡基本售罄，剩下3个面积段均有房源在售。

价格：整体均价16200元/㎡，但是小户型单价接近17000元/㎡。

户型	单价(元/㎡）	总价（万）	*（万）	月供（元）
56㎡	16700	93.52	28.056	3853.64
62㎡	16300	101.06	30.318	4164.33
76㎡	15600	118.56	35.568	4885.45

16700！16700！16700！谁看了心里能毫无波澜？这可是管南啊，鑫苑啊！单价将近17000元/㎡，是我们对管南、对鑫苑、对小户型太无知，还是鑫苑太嚣张？！

户型：56㎡和62㎡左右的一室，户型设计尚可。卧室和客厅都朝南，这在以前的小户型中已经很难得了，而且客厅阳台和卧室阳台联通，空间充分利用，卫生间也能做到干湿分离。

但是62㎡的户型阳台全封闭，没有赠送，56㎡的户型阳台是半封闭，有一半赠送。所以两个户型的使用面积其实差不多，优先选择56㎡。

62㎡的户型还有一个多变因素：将客厅隔出来作为卧室，实用性更强。

76㎡和82㎡的两室，户型设计也还可以。其中76㎡的户型还可以通过调整非隔断墙、次卧朝向等，优化室内南北通透和次卧面积，比较灵活。

看房情况：鑫苑国际新城售楼处人员不算很多，除去签约、办手续的，真正看房的客户一天大概有10组左右，在疫情期间而且工作日，这个情况还算不错。

优惠活动：底价一口价成交。

点评1、优势很多，三环内、地铁口、小户型、户型优，产品还可以；

2、单价高，尤其是56㎡的一室，单价高达16700左右，片区*贵；

3、鑫苑自持大型商业，鑫苑时代广场，也在花寨站附近，据说已经招商，预计今年年底投入使用，对投资小户型是个利好；

4、5期住宅预计下半年入市，有需要可以关注。

2

第二站，绿都澜湾

绿都澜湾总共分七期开发，在售七期140㎡四房尾盘和四期2号楼

位置：七期位于紫荆山南路与站马屯路交会处，四期位于绿都澜湾整个项目边缘位置，东邻永威城、3号院安置区，南边是已经交付的二期樟园，西边是商业中心、知了公寓和八中分校，北边是十八里河安置区。

周边环境不够嘈杂，距离地铁也更远。

主推：四期椿园2号楼。

基本信息：绿都澜湾四期在2018年1月就开盘了，但是1、2和5号楼由于地块原因迟迟未能动工，所以放在了7期后面来卖。预计2022年7月交房。

两年前四期开盘均价13400元/㎡，如今15900元/㎡，唉…

面积段：75㎡两室，89㎡三室，107㎡三室

价格：优惠过后均价15900左右，好楼层优惠过后价格也在16000+了。

户型	单价(元/㎡）	总价（万）	*（万）	月供（元）
89㎡	16000	142.4	42.72	5867.81

户型：绿都澜湾75㎡的两室设计不如鑫苑国际新城，2号楼中主卧和客厅都是西向。

89㎡的小三房户型也不尽如人意，首先不够方正，功能区间规划不合理，比如中间户的次卧偏小，不完全南北通透。

89㎡户型图

108㎡户型图

椿园2号楼楼层图

看房情况：绿都澜湾看房客户与鑫苑国际新城差不多，一天到访约10组左右。

优惠活动：四期车位优惠，负二层3万，负一层5万。

点评：1、绿都澜湾卖点是地铁+*+环境，三大王牌，夯实的价格支撑；

2、因为占地面积大，并不是所有房子距离地铁都近，比如四期距离地铁口就有一千多米；

3、针对地铁问题，绿都在1、2、3期附近设有免费地铁班车，早高峰15*一趟，人性化；

4、创新街*已经招生两年，落地为安，但只有36个班，并不能满足所有业主需求；

5、绿都澜湾可以办理公积金和商贷的组合贷款，相对减轻月供压力；

6、在整个项目中，四期位置并不算好，却可以算是*贵的，但是尾盘销售，让价可能性不大。

7、四期这几栋楼卖完，绿都澜湾的住宅就全部结束，五年霸主已经开始隐退。

3

第三站，永威城

永威城现在卖到*后一期，六期玖著。

位置：六期位于宇通路与河西路交会处西南。南边是三期书香庭，北边隔宇通路是四期观澜庭，东临十八里河，西边是个*。

主推：现在主推六期1、2、9号楼。

基本信息：六期占地56亩，容积率3.5，规划了9栋33-34层高层，2T4，全部独栋独单元。预计交房时间2023年6月。

面积段：88㎡和116㎡的三室，128和145㎡的四室。

价格：15000-15500元/㎡左右。

户型	单价(元/㎡）	总价（万）	*（万）	月供（元）
89㎡	15500	137.95	41.385	5684.44

户型：永威的户型设计比澜湾好很多，户型方正，三室的户型客厅与卧室联通落地大阳台，卧室也是落地窗，居住舒适度很高。加上永威的交付标准也高，很省心。

88㎡三室

116㎡三室

看房情况：永威看房人又比澜湾少一些。

点评：1、永威城没有配套优势，*、交通、环境上都欠佳，只能尽力发挥品质力；

2、永威的外部大环境不是很优秀，但是内部小环境、户型、品质、物业品质依然在线，会住得很舒心；

3、永威可以申请*分期，还可以用公积金贷款；

4、六期有景观大师庄镇光操刀设计，内部环境又比前几期更升级，如果不是疫情影响，预计还会涨价；

5、89㎡小户型的好楼层不多，六期剩下的几栋楼预计今年也会推出，不着急可以持续关注；

6、永威城交房相对较晚。

4

第四站，融创城

位置：在售17地块和19地块，西边是已售的前两期，东边是*和社会福利设施用地，北边是商业用地和规划中的公交站。

主推：17号地融馨园5、6、7、8号楼，19号地融华园3号楼和小高层。

基本信息：融馨园占地约 56.7 亩，容积率约2.98，规划8 栋住宅和1 栋12 班制幼儿园。1、2号楼为 18 层，3号楼为 31 层，4、5、6、7、8号楼为 32 层。

融华园占地约51.6亩，容积率约2.98，规划了9栋住宅，1、4、7号楼为12层小高层，2号楼29层，3、5、6、8、9是32层。

面积段：96㎡—130㎡三房

价格：小高层均价14800元/㎡，高层均价13000-13500元/㎡，融馨园*8号楼的小户型均价14800元/㎡。

户型	单价(元/㎡）	总价（万）	*（万）	月供（元）
96㎡	13500	129.6	38.88	5340.37
116㎡	13500	156.6	46.98	6452.94

户型：融创的户型设计也比较方正，三房都能做到三面朝南。

96㎡三室

116㎡三室

看房情况：融创城看房人是*多的，接待区、签约区都有很多人。

优惠：除了正常签约定房的3个点，疫情期间再优惠1个点。

点评：1、3号楼因为临四环高架，或有噪音和粉尘污染，所以应该是*的，不过也已做绿化隔离；

2、融创城没有配套、品质和品牌支撑，*优势还是便宜，据说本月中下旬价格上调，谁知道呢。

5

第五站，富田城九鼎公馆

九鼎公馆目前在售是3号院。

位置：3号院位于4号线姚庄站附近

主推：8、9号楼

基本信息：占地133亩，规划9栋高层，3栋商办楼和大型商业，一栋幼儿园，容积率3.79。临近地铁4号线姚庄站，而且地铁口直通小区内部。预计2022年11月交房。

面积段：89㎡、108㎡、128㎡三房。

价格：均价15500元/㎡左右

户型	单价(元/㎡）	总价（万）	*（万）	月供（元）
89㎡	15500	137.95	41.385	5684.44

户型：户型都相对方正，但是主推楼栋的三室中，只有89㎡的小三房能做到三开间朝南。

看房情况：富田城看房人也较多。

点评：1、3号院楼栋的错落分布可以保证各个楼栋之间的采光和观景效果，尤其是靠近十七里河的几栋楼，视野很好；

2、4号线预计今年下半年就试运营通车，而且地铁口直通小区，这是富田城不降价的底气，当然也是绝对利好；

3、双地铁+景观+靠近三环，现在看富田城的15500元/㎡倒也不算贵了，毕竟绿都都卖到16000元/㎡了。

总结

结

项目名称	卖点	缺点	均价（元/㎡）
鑫苑国际新城	地铁+三环内+稀缺小户型	单价过高 口碑不好	16200
绿都澜湾	地铁+*+景观	单价过高	15900
永威城	品质	配套一般	15300
融创城	便宜	配套一般 口碑不好	13300
富田城	地铁+环境	环境有硬伤	15500

从探盘结果来看，管南五霸的价格相较年前、疫情前并无太大变化，甚至略有上涨，之前疯传的受疫情影响，开发商打折促销的传言并不属实。

但是之前言之有屋探盘北龙湖项目，恒大、正商等价格确有部分下调，家河家也有12000元/㎡的特价洋房。

综合来看，目前市场仍不明朗，整体房价并未出现明显跌幅，但是基本都会有星点优惠。

特价偶尔闪现，不成普遍现象，多集中于改善和高端楼盘等去化慢项目；优质刚需盘价格不为所动，市场决定价格，需求只增不减。

接下来，想看哪里的房价，留言区告诉我。

扫描下方二维码，关注作者公众号