手里有钱，心里慌张，现在还能不能买房？

虽然重庆已经陆续解禁，但很多地方管理仍然很严格，我昨天去了一处写字楼，保安又拦住了我，直击灵魂三连问：

1）你是谁？

2）你从哪里来？

3）你要到哪里去？

然后掏出枪对着我，问我有没有头脑发热。

租房住的阿莎说，她的实际经历和反思告诉她，这次过后，一定要买套房！告别租房可能进不了小区的胆战心惊！告别没有“户籍”的渝漂感！

2020魔幻开局。

病毒来袭、足不出户...数亿人在家里开启了“超长待机”模式。

吃吃喝喝一个多月后，其实大家开始慌了，没别的原因，一来心情闷得想挠墙，就想去九街看帅哥和豪车；二来经济压力逐渐出来了，一个月一次的还贷款，家里开火柴米油盐，2斤排骨80多还要加小哥送货费4元...

只出不进的消耗，让人局促不安！

失业或收入下降的恐惧感，未来的不确定性，让人忧心忡忡...

1

身边朋友现在或多或少都在焦虑。

手里的资产该如何经营，才能抵御这次全球性的“经济大震荡”？

如何在不确定的危机事件面前，建立更强的抗风险能力？

现在还有一些闲钱，既担心贬值，又担心风险，那么还能不能买房？该买什么房？

...

思来想去，这些其实都应该回到生活、事业的原点，即：

通过努力，不断提升自己的个人能力、社会价值；通过能力，获取财富；

再通过投资、理财，科学配置自己的财产，使其形成抗风险、稳回报、源远流长的家庭财富！

这一段时间，我也重新审视了买房这件事。

分享给大家。

买房自住，天经地义，买一套好房子，优待自己，回馈家人，这成了毋庸置疑的答案；

但对于投资型房产的配置，这次疫情，让过去的逻辑发生了一些新的变化！

2

过去我们理解买房投资，主要是住宅，投资收益的关键是买卖价差，并通过杠杆放大收益率。

投资住宅的稳定性基于两个判断：

（1）需求因素

经济发展、城镇化建设，以及收入水平提高，导致10几亿中国人的实际住房需求旺盛。总能找到接盘的人！

（2）货币因素。

从过去几十年发展走势看，货币这东西，越来越多，房子成了某种应对通胀的工具。水涨船高

当然，还有地方财政、土地供给等相关因素，都影响着过去的住房*。

但是，有些事变了！

从2月19日央行报告重申“房住不炒”，到中央层面的各种表态，我意识到一个问题：对于不动产的配置，不能一味只买住宅，博取差价获利！

因为遏制炒房的核心，就是平稳房屋价格，消灭暴涨暴跌的预期

再考虑到老龄化逐渐到来，新出生率下降，住房需求趋势性不断减弱。住房投资盈利的难度将越来越大！

而假如不靠差价，重庆住宅的出租回报率大致在2%上下，很鸡肋。

那么，有没有另辟蹊径的不动产配置策略呢？

稳健的、长期的、会生钱的，且能兼顾不动产的抵御通胀价值！

有一个项目，可以拿来讨论一下。

3

这个项目是龙湖开发。总投资约100亿！在沙坪坝商圈。

他的地下部分，很炫。融合了高铁站、数条地铁、公交站、停车场等，是一座非常发达的现代交通枢纽，可以想象，他将汇聚大量的人流！

放一张图。

（龙湖光年立体交通 示意图）

他的地上，则连接沙坪坝三峡广场。

（龙湖光年位置 示意图）

三峡广场商圈是重庆五大核心商圈，但面积小，只有0.27万㎡，仅相当于解放碑商圈的约4分之1，观音桥商圈的不到5分之1！

因为小，沙坪坝缺少品质商圈，但是这里又有着巨大的商业潜力，消费力太旺盛了！

沙坪坝云集了大量的优质*，从树人*、1、3、8中到重庆大学、西政、川外，重庆*的*、*、大学；有*的医疗资源--陆军军医大学附属医院。

早在2016年时，沙坪坝三峡广场商圈的地均零售额就超过了7亿元/万㎡，是观音桥的三倍多，比解放碑多40%！

（来自重庆商圈发展报告）

龙湖光年是沙坪坝商圈扩容的关键部分，也可以说是当前重庆核心商圈内一个非常难得的高品质综合体

光年的地上部分，龙湖会修建其国内*座城市级天街、21万方，全自持！

还有约180米高的双子塔地标、4栋塔楼，以及裙楼。

（龙湖光年意境图）

建成后，他会让沙坪坝商圈的广场面积扩大近3倍！

三峡广场商圈，实现蝶变！成为整个片区*聚焦的消费场所

而我判断，“全国首个商圈高铁TOD综合体”会成为重庆新地标之一。

据我的了解，光年目前在售的产品，是项目180米双子塔地标产品

高铁+地铁、核心成熟商圈、天街、地标建筑，当一个资产具备这四个关键词，不知道你怎么看，我是很感兴趣。

因为他的投资价值，非常明显！

4

龙湖光年应该叫做“政企合作”项目。

这与当前重庆所有其他商圈资产都不同。

整个项目地下7层是沙坪坝高铁站综合交通枢纽

衔接高铁、1号线、环线、9号线、27号线等地铁、公交、出租、大型停车场等。

这部分设施由政府运营，是整座城市的形象窗口、交通命脉！

地上部分，则是龙湖*擅长的城市综合体城市级天街，双子塔城市级地标、高标准的空中商铺等。

“全国首个商圈高铁TOD综合体”资产，实际上可以理解为由政府+开发商共同在开发运营！

投资数以百亿计。

这样的资产，实际上就形成了：

跟投政府（高铁、地铁上盖，带来超级人流）；

跟投城市（五大成熟商圈，不用养）；

跟投龙湖（品牌和商业运营，是投资保障）效应。

这样的资产，重庆似乎并没有第二处

解放碑？

观音桥？

还包括杨家坪、南坪等商圈，都没有。

一来，高铁商圈TOD本就是全国首例；

二来，龙湖*座城市级天街上盖，品质型、低总价，也没有。

同时，沙坪坝高铁站是“重庆向西”战略中的门户，直接辐射和承接“成渝双城经济圈”里众多地区人口通勤！

按预测，未来这里的日均乘降人数可达90万人次/天！

5

有两点当前的商业投资误区，我想说一下。

*，重庆的商业类型不动产是不是全部过剩？

第二，商业的投资回报率是不是都很差？

答案都是否定的。

光年的品质和综合质素放在市面上，可以类比的应该是甲级写字楼。

那么，大家一定认为重庆的写字楼很过剩，压根租不起价、卖不起价。

我们看一张统计图。他来自*太平戴维斯。

事实上，近5年来，重庆甲级写字楼的空置率是下降的！总体从50%下降到了30%！

同时，哪些区空置率*呢？

①杨家坪

②观音桥

③解放碑

为什么？

这完全得益于供需关系！

没错，你想不到的杨家坪，居然空置率*。

沙坪坝为什么没有上统计？

因为沙坪坝没有高档的写字楼啊！

至于租金。还是看戴维斯。

目前重庆甲写的租金，大致在75-100元/㎡/月，同样是杨家坪*！

因为局部供需关系！

于是，一个很清晰的价值链条--龙湖光年填补沙坪坝高档商办类不动产的空白，同时，投资回报，很清楚。

假设按100万、50㎡计算，100元/㎡/月，月租5000，租金回报率大约能在5-6%。

商业这东西，越成熟越吃香6%，7%，8%...又是可以想象的。

少吗？

（龙湖光年 双子塔 意境图）

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当前一个很明显的变化：

在住房类投资被钉在政策的方向标上，难度越来越大的时候，选择一处投入不高、租金回报稳定、不用等待、低风险的不动产，当“包租公”。挺好！

当我们失业了，还有他...

当然，适合的目标，也很稀少，也要火眼金睛。

黑天鹅飞过，经济震荡之时，我相信大家的心态和预期或多或少都会发生改变，而现在，是时候开始计划并行动了！