二狗探盘丨龙湖景粼玖序，高新区纯改善？

探盘龙湖景粼玖序本是计划中的事情，只是没想到*近这个盘在地产圈引起风波，再加上近期释放了开盘信息，龙湖景粼玖序本周可谓大火了一把！

龙湖景粼玖序的热度从拍地之初到现在一直都没有消退过，开发商龙湖、高新区地王、高新主城区*的墅级洋房，每一个IP都在持续吸引市场关注。

还未开盘就争议颇多的龙湖景粼玖序，到底会呈现怎样的产品？卖多少钱呢？

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早上9点从东区出发，从中州大道上农业路高架，一路西行。进入高新区后，经瑞达路、梧桐街、雪松路，进入冬青街向西500米左右就到了售楼处，下车时9点35分。

开车全程约35*左右，坐公交或者地铁均需要大概一个半*，公交车至少倒3趟，地铁倒是不用换乘，1号线坐到底（郑州大学站）后步行1.5公里，15*左右。

售楼处无论是外观还是内部空间，都不是很大，但是从品牌展示区、区位图、沙盘到接待区，都围满了人。

置业顾问也是真的忙，在给我介绍项目的时候，手持至少三台手机，不停接听电话为为客户做咨询，拉长了单个客户的咨询时间，体验感不是很好，也可以理解。

这里有几点感受：

1、郑州人的生活越来越回归正常；

2、疫情对郑州人的看房热情、购房欲望影响真不是很大；

3、疫情还未真正结束，群体聚集终归不好，售楼处还是应做到疏导工作；

4、龙湖景粼玖序热度很高。

接下来说说产品。

【基本信息】

项目总占地105亩，容积率2.99，住宅区规划1栋小高层，3栋高层，12栋洋房。

1号楼为16层小高层，2T4；高层中，2号楼30层，2T4，17和18号楼34层，2T5；洋房一二层复式，带花园和5米高地下室。

高层有三个面积段：89㎡、112㎡三室和125㎡四室，89㎡占比*多；洋房有132㎡三室、142㎡四（三）室、155㎡四室，少量复式户型。

【社区规划：书院风社区】

龙湖景粼玖序的社区规划很惊艳，也很改善，特色是“五进归家礼序”。

所谓“五进”，集中在大门和归家路线的设计上，小区大门、会客厅、影壁和入户大门等。在置业顾问的介绍中，细节都充满了国学和书院元素，听起来还是挺引人入胜的。

突出文化氛围和雅致的环境，是现在改善社区的共同特点，如果这些规划能够完美落地，小区内部环境应该符合改善调性，舒适高雅。

但是由于小区洋房为主，楼栋分布较多，加上一楼带院，公共活动空间有限，所以重点都放在了门口。

【户型】

预计首开高层2号楼和洋房3、4、9号楼，高层面积89㎡、112㎡和125㎡，洋房面积132㎡、143㎡和155㎡。

TOP级开发商户型设计已经很成熟，基本没有大毛病，小户型也能做到三面朝南，南北通透，户型方正。

89㎡小三室

洋房和叠院户型也相对优质，叠院只有一二层有，房源不多，一二层加上夹层和地下一层，可以做到四层的功能空间规划，实用性也高。

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走出小区，看看周边配套。

【交通】

置业顾问口中的“四横四纵”不是项目交通环境，是整个高新区的交通：横向的连霍高速、科学大道-北三环、化工路-农业路和建设路；纵向的西四环、长椿路、瑞达路和西三环。

这些放在高新区的楼盘全通用，等于没说，关键看项目地周围的日常出入环境

景粼玖序项目被四条小路围合：春藤路、石楠路、冬青街和不知名小路。春藤路为双向四车道，石楠路、冬青街都是双车道，北侧的无名小路更是狭窄，并且停满私家车，出入小区的交通环境不是很好。

春藤路

北侧小路

地铁的话，宣传的双地铁：1号线和8号线于科学大道上的郑州大学站交会，如前文所说，站点与项目实际距离1500米左右，步行大概需要15*，日常依靠地铁出行的话离不开小电电或者单车。

【教育】

幼儿园：项目配建有9班制幼儿园，周边有春藤路*幼儿园、爱丁堡幼儿园。

中*：高新区教育资源整体是很丰富，但是传说中的好*如外国语、枫杨、郑大实验*和附小、朗悦外国语等都集中在科学大道以北，对龙湖景粼玖序来说也是可望不可及。

周边中*有郑州大学第三、第四附属*，冬青街的郑州**附属*在建中。

郑州*第四附属*

郑州**附属*（在建中）

这些与科学大道以北的教育资源相比，是有差距的。

【商业】

龙湖景粼玖序本身没有商业配套，周边除了安置区底商外，*近且较大的商业应该属升龙又一城商业广场，但是这个商场多年来没有什么人气，尽管距离地铁很近，但是运营很差。

升龙又一城

高新区好的商业本就不多，能称得上好一点的商业中心也在科学大道以北，比如公园茂，直线距离2公里。正弘青云筑的配套商业中心正弘汇在建中，对面有个丹尼斯。

【医疗】

科学大道以南有郑州市第二人民医院高新区分院，以北有郑州市中心医院高新区分院。

【环境】

自然环境，距离绿谷公园、雕塑公园、莲花公园都较远，附近几乎没有绿地公园等配套。

居住环境，龙湖景粼玖序西北和东侧都是产业园和工厂，剩下周边也是大量安置房，外部居住环境一般，热闹嘈杂。

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项目优势：

1、龙湖品牌背书和“中国别墅专家”的经验，期待值高；

2、龙湖物业享誉全国，是其住宅的重要附加值选项；

3、本项目*优势户型好，社区规划好，偏改善；

4、高新主城区楼盘本身就少，而且多以高层、刚需为主，优质洋房产品稀缺；

5、相对于高新新城，龙湖景粼玖序位于老城区，配套相对丰富；

项目劣势：

1、虽位于主城区，却又是主城区边缘地带，主城区优质配套并不能充分享受；

2、高新区尚未沉淀成熟的改善需求，纯改善社区虽稀缺，但是也存在认知冒险，一级环境改善属性不强；

3、二级环境，项目周边产业园和安置房林立，配套也基本与改善无缘，这是一大劣势；

4、三级环境，小区内部刚需、刚改、改善包揽，还是不够纯粹，且公租房和公寓产品的客群也会对居住氛围产生影响；

5、定价高。对外释放价格，高层14500-16800元/㎡，洋房17800-20000元/㎡，叠院：335万-445万。对比之前网红盘，位置配套好一点的正弘青云筑，目前均价14000元+/㎡，龙湖定价过高

写在*后

整体看，龙湖景粼玖序优点多集中在概念性的东西上，缺点集中在生活相关的配套，这对产品和营销是一大考验。

关于小路问题，也不能说是龙湖项目单独的毛病，这是高新区楼盘通病。整个区域大路没几条，环绕居住区几乎都是两车道的小路，这种道路规划为以后高新区的交通问题埋下很大隐患。

回到龙湖景粼玖序项目，“TOP级房企”的招牌在郑州已经逐渐失灵，身经百战的郑州购房者已经很难为“概念”买单，尤其是高价面前。但是如果踏踏实实做产品，郑州人也是识货的，比如主城区*改善盘万科美景世阶就是先例。

你觉得龙湖景粼玖序会成为高新区的“万科美景世玠”吗？未尽之处，欢迎评论区补充。

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