固安30万买套房，我去看了看。差点回不了北京

30万总价！精装！

即买即住！即租即收益！

20*到北京！

这几个关键点放在一起，让人有种血脉偾张的感觉。“多便宜啊，买了倒手就能赚十几万”，受不了房产销售电话的狂轰滥炸，当然也是这“十几万”的诱惑，我从床上爬起来，开着我的“小白”走大广高速，然后转入106国道，一路向南，来到了这个项目的所在地。

项目叫做永定河孔雀城1号时区，上图终点那个位置。中间那条河叫永定河，是北京大兴和固安的分界线。从永定河附近的进京检查站到1号时区，用时18*，销售诚不欺我。

但是，我出京后，发现马路对面车道堵了绵延不绝的汽车，目测有2公里。这为我返京之路埋下了隐患。

1

这是售楼处沙盘示意，项目在永定路东侧，紧邻孔雀城早期项目孔雀城峰景园、孔雀城尚景园。永定路对面是另一个住宅小区：绿宸万华城。

现场建设情况。↓

项目旁一条东西向小路，通往峰景园和尚景园。↓

永定路对面配套。↓

街景。↓

40年产权公寓项目，分3梯16户和3梯18户两种。3梯16户的楼座平面图是这样的，正中心是电梯间。

2

在固安楼盘销售话术中，大兴国际机场永远是*重要的筹码。销售员说，因为距离新机场近，会有空姐空少来租房住，将来出租肯定不成问题。在我考察魏善庄楼盘时，这套话术同样出现。但据我了解，在新机场周边，安排建设了新机场的周转房，公租房性质的，提供给机场员工租住。而且除此之外，航空公司都会有合作酒店，安排空姐居住。我再次打量了下周边环境，怕是销售员对空姐有什么误解吧。这是销售的*个谎言。

销售还提到了北京地铁4号线南延至固安。官媒还真报道过这种可能性，但是后来被北京市规化和自然资源委员会（以下简称“规自委”）否掉了。规自委认为4号线高峰运力已远超设计能力，线路满载率达117%，已经成为了比较著名的拥挤线路。包括北京大兴庞各庄在内，只能寄希望于其他交通规划。这是销售的第二个谎言。

40年产权公寓和70年住宅没什么区别，到期会自动续期。这又是一个谎言。实际情况是，住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，续期也有可能被驳回。如果没有主动续期或申请续期被驳回，不仅土地产权要被国家收回，连房子也可能会被国家无偿收回。

实际上我们看出来了，不管给这个楼盘赋予多么宏大的概念，它就是一个普通的不能再普通的40年产权项目。房产销售随便给你早了一个致富梦，你就有可能被带到坑里了。

在销售给我算价钱的时候，*的一套也要36万，并不是他忽悠我时说的“30万就能买套精装房”，满满有被欺骗的感觉。

3

在2019年9月，北京、河北两地共同批复了《北京大兴国际机场临空经济区总体规划（2019—2035年）》。大兴机场临空经济区的总体定位是：国际交往中心功能承载区、国家航空科技创新引领区、京津冀协同发展示范区。下图三大区域，共计150平方公里构成了临空经济区的总面积。固安很遗憾并不在这个区域内。

今年3月11日，《北京大兴国际机场临空经济区非保税物流区实施单元（一期）规划综合实施方案》开始在市规自委官网上公示。

网址：

http://yewu.ghzrzyw.beijing.gov.cn/cxgh/21/51/413225/765847/index.html

在这份公示中，有这么一张图，除150平方公里的临空经济区外，还用红笔勾出了一个更大的“红框”，那就是临空经济区总体控制区。这个总体控制区范围很大，不仅把大兴的庞各庄、魏善庄、安定镇等地都包进去了，而且顺便替河北把固安也“控制”了。

这就是环京的尴尬和宿命。发展的时候没有你，但是控制的时候少不了你。

4

估计你心里已经着急了，别啰嗦了，你就告诉我固安还能不能买？

我们经常可以看到环京房产销售的洗脑文案：“买不起北京就买环京，等将来有钱了再置换。”这句话绝对是歪理。北京涨，环京才有上涨动力，买环京是为了涨价之后卖掉，然后置换到北京，你不觉得有点南辕北辙吗？如果你是因为这个原因买固安，我劝你放弃。

我有个朋友在2016年买了环京，已经后悔了。需要5点多起床，坐公交到北京倒地铁，通勤太累，坚持了几个月之后很快又回归到在北京租房的生活了。他*近跟我说，如果当时不买环京就好了，那样自己现在还有首套首贷的资格，大兴区一些地铁附近的新盘完全是付得起*的。而不是像现在这样，贷款算二套，北京非普住宅需要*八成，接近于全款，彻底无缘了。

固安的住宅实际上很适合某一类北漂。双方父母年纪大了，需要照顾。但是接到北京又没有经济实力，凑点*在固安买一个三居。平时小两口在北京打拼，周末在固安陪孩子、老人过个周末。

在离开一号时区后，我驱车到固安孔雀城已经开发成熟的北片看了一下，相关配套已经起来，小镇的样子已经有了。

配套商业：

公园、大湖。公园的人气很旺。

北京八中固安校区，私立，需要面试才能上。

那你又要问了，如果单纯为了投资能买固安等环京城市吗？每个人情况不一样，我想应该是这样的原则。就是先保证自己的主场有3套房以上，再博取投机以获得暴击的可能性。主场就是自己所在省份的省会或是二线城市的核心区域（一线更好，就怕没资质），这些盘胜在安全性高、流动性好，想卖的时候随时能卖出去。先保证自己有个基本盘，再去抱着试一试搏一搏的心态买环京。

但是，不要买公寓，不要买公寓，不要买公寓。

5

在看盘的时候，我满脑子还在发愁一件事情——我如何回京？几个*前，北京检查站外2公里的汽车长龙让我心惊胆战。而在我在计划回京时，高德导航显示是这样的：

然后我灵机一动，绕个远，换一个进京通道，或许车少点。结果证明，有时候还是少点“灵机”的好。这是我*终选定的另一条路。

现实是这样式儿的：

一辆车想逆行加塞，造成了更严重的拥堵。

无奈拿出手机看剧，《安家》看了一集了，还没有挪动20米。

咦？好像有小路诶，跟上去.

路况也太差了吧。有点新疼我的小白，虽然它只是辆二手奥拓。

终于绕过来了，但也只是把固安的检查站绕过来了。又排了半*队，到达北京检查站，终于曙光在望。

出示身份证、测量体温，顺利出站。小白又可以开心地奔驰了。

路边竟然有卖苹果的，满满一大兜，只要20元，不到1元一斤。真是意外收获啊。

夜灯初上，回到了家。收到销售的微信——

我服了，您真能侃。

但是您再能侃，叫我一个还没出阁的小姑娘“大姐”，咱俩算是绝交了。

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