北京楼市逻辑已变，这将是“限价房”*后的谢幕表演！

1

3月27日，北京市规划和自然资源委员会一口气挂牌9宗宅地，起拍总价245.65亿元。

这9宗土地之中，有2宗位于房山、2宗位于顺义新城、1宗位于石景山、2宗位于大兴西红门、1宗位于丰台南苑、1宗位于朝阳东坝，总建设用地面积53.51万平米。

▼9宗宅地信息

图片来源：新浪乐居

值得注意的是，9宗土地中，6宗都是不限价地块。

如果你对土拍市场特别关注的话，一定会发现——

从2019年初以来，北京接二连三地拍出不限价宅地。到了年底，不限价土地的供应节奏明显加快。

2019年*后一场土拍，是以怀柔区雁栖镇的不限价宅地结束的。2020年首场土拍，又以石景山的两宗不限价宅地而开局。

没错，北京的供地策略，在不知不觉中已经发生了微妙的变化。

2

2016年11月17日，北京迎来首宗“限房价、竞地价”地块——海淀永丰20号土拍。

经过多轮激战，该宗地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元竟得，条件为“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”。

这一次土拍，正式拉开了北京限竞房的时代大幕。

2016年，北京楼市开始暴涨，从某种意义上来看，早已注定了2017年土拍市场的火爆。

2017年全年，北京共成交71宗住宅用地，其中限竞房用地共计43宗，剩余的28宗全部为自住型商品房和共有产权房，没有不限价的纯商品房地块。

2017年3.17强调控之后，北京房价热浪逐步褪去，随之转冷的，还有土拍市场。

2018年全年，北京成交了52宗住宅用地，比17年下降26%。其中限竞房用地41宗，共有产权房用地10宗，不限价纯商品房地块1宗。

这两年的供地策略，直接导致北京楼市供给端发生了巨变——

2017年之前，北京是十足的存量市场，新盘项目十分稀缺。2018年中开始，共有产权房、限竞房供应开始井喷。它们在给购房者提供更多样选择的同时，也分流了很大一部分二手房的成交量。

甚至可以说，近三年来，北京二手房市场的冷清，和“限价房”的井喷式供应，有着很大的关系。

2019年，在经历了“昙花一现”式的小阳春之后，北京市场随之转冷，二手房继续下跌，和2017年高点相比，有些板块已经跌掉了30多个点。

但，2019年的土拍市场并没有明显转凉，依旧保持了之前的供地节奏，甚至楼面价还不断创新高，这说明开发商对后市依旧乐观，预期向好！

亲眼目睹了限竞房和共有产权房的大分化之后，或许，他们笃定了这种“一边倒”的供地策略在不久的将来会发生逆转。

3

2017年，不限价的纯商品房地块供应为：0宗！

2018年，不限价的纯商品房地块供应为：1宗！

两年时间，从0到1，不限价地块市场占比简直是微不足道，限竞房和共有产权房占据了绝对主力！

然而，这种格局在2019年被彻底打破，北京土拍市场进入三足鼎立的态势。

2019年，北京共成交了50宗住宅用地，其中限竞房地块21宗、纯商品房地块14宗、共有产权房地块14宗、自持住宅地块1宗。

图片来源：风云地产界

“消失”了两年的纯商品房地块，大有卷土重来之势。且以目前形势来看，如果不出意外的话，2020年不限价地块的占比较2019年会有所增加。

就好比一个被人夺了位的皇帝，经过两年的卧薪尝胆之后，第三年终于又重新组建起了自己的军队，且在不断蚕食敌方的国土。经过殊死抵抗之后，敌方*终弱不敌强，彻底失去大一统地位，老皇帝回归指日可待。

出现这种现象的原因，可能有两方面：

*，近两年入市的限竞房和共有产权房项目过多，而且有很大一部分去化困难，政府出于“去库存”的角度考虑，暂时调整了供地策略；

第二，北京市场的调控效果已初步达成，随着“限签”、“限价”的放开，以后供地策略可能会彻底转变，限竞房供应会越来越少；

除了数量在不断减少之外，限竞房用地的地理位置也在不断发生着变化——

2017、18年，供应了不少四环内的优质地块，比如天恒学院里、永定府、佑安府、西城天铸等等等等，而到了2019年，优质地块越来越少，在成交的21宗限竞房用地之中，仅有2宗位于五环内，其余全在离主城区较远的五环外。

从供地端的变化，我们就可以预测：2020年以后，北京市场上的优质限竞房项目会越来越少。

之所以会出现这种变化，一是因为四环内的土地本身就十分稀缺，在不动用棚改的前提下，拍卖一宗少一宗。既然17、18年已经拍出了不少四环内地块，那19年大幅减少是很正常的事情。二是因为，2018年3月，北京市规划和国土资源管理委员公布的正负面清单已经明确了：四环内要严格限制新建住宅、商业、医疗和办公。既然如此，住宅用地自然会大幅减少。

4

自从2017年诞生以来，不管是共有产权房，还是限竞房，销售均出现了严重分化：有些项目一开盘就遭遇哄抢，而有些即使用尽了浑身解数却依旧滞销。

至于那些滞销的项目，自身或多或少都会存在一些问题，比如：离地铁太远、缺少配套、户型差、得房率低、位置偏远、价格高等等。

可我们不得不承认，它们的存在，为北京楼市三年平稳期助力了不少。同样，也为资金有限的刚需群体提供了更多可能性。

以后，若这种供地策略真的逐步扭转，资金不充足的刚需想上车，毫无疑问也会更加困难。

也许有人会说：那些限竞房，价格也没有便宜多少啊，和周边二手房相比，完全没有优势。

可你要知道：不少限竞房项目都是要执行70/90政策的，户型小就意味着总价低。

而纯商品房就不一样了，之前我们也专门讲到过这个问题：“面粉”少而贵，导致“面包”稀而缺。开发商为了利润*化，只能做大户型的精装改善产品，刚需都被无情地抛弃掉了。（详情请参考）

所以，刚需朋友们，请珍惜目前北京市场上少有的优质限竞房，不要等错过了，才追悔莫及。

近期热文推荐：

米宅北京

米宅北京，一个专注北京和环京地区的楼市公众号 。我们用脚步丈量北京和环京的每一寸土地，把*真实的北京楼市展现给大家。这里有来自一线的楼市信息，也有有温度的故事和情怀。

长按二维码识别关注☟☟☟

商务合作、转载开白等业务，

请加微信咨询

别一个人看，让我知道你“ 在看”