如果用食品安全标准要求住宅健康，能剩几个开发商？

一不小心，在行业内也走到了年资资深的地位，这有好有坏，经常下不来台的一种状态是，总有人以谦卑的姿态，让攸克君从北京房地产市场的历史中总结规律，其意义，当然是资鉴当下。

现在，被以这种方式问及*多的问题便是，SARS之后的北京楼市怎么样了——如果提问的人还知道北京2003年还有过一场SARS的话。

攸克君一般给出三个答案：

1.蝶形塔楼这种产品彻底退出历史舞台，板楼、南北通透成为市场“好房子”的标准和主流。

2.低密度项目异军突起，靠近公园的板块受到市场追捧。

3.新风系统等开始进入楼市。

如果论此次新冠肺炎疫情，对于社会生活的影响程度之深，恐怕远超过当年的SARS，在疫情并不明朗的那几个月里，攸克君身边的不少朋友，都开始奉行“一米”的安全观，即在社区生活、工作中，一米之内无人、无接触。这固然有点极端，但却是其时十分真实的心态写照。

一位做食品安全监管的政府部门的朋友说，这种观念，着实是按照生产食品的安全标准来进行的。他突发奇想，问道，如果我们按照监管食品生产的标准监管房地产，“那你们还能剩下几个开发商？”

房地产是众所周知的非标行业，相比于其他产业领域，工业化、标准化集中生产的程度，几乎是*为落后的。而健康标准在任何一个领域实现，都是*要求，都是靠的系统化贯穿于每一个生产环节的品控措施，这对于生产线而言，是相对容易的，对于房地产这种没有生产线，且靠人工操作为主的产业而言，无疑是极度困难的。

实际上，SARS之后，虽然改变了很多住宅建造、市场认知的领域和环节，但更多还是观念层面的。这种观念层面改变的普及，就是在市场上，板楼多了一些，在各种产品形态中，开发商都力图尽量把户型做得通透，公园旁边的低密度楼盘更好销、新风系统开始更成为卖点等等。

但是，体系化的工作却始终未能落地完成。回到刚才那位做食品安全监管的仁兄说的，要实现健康，必须通过体系化的“品控”来实现。而反过来看房地产，有这种以健康为核心的产品体系的开发商，并不算多。

在很大层面，这涉及到企业基因的问题。所谓企业基因，就是企业从哪里来，原来是干什么的问题。我们仔细看，就可以发现，在房地产行业里，体系化健康品控做得好的企业，多数要么有工业制造业的基因，要么就有标准化食品制造的基因。比如，大悦城控股。

大悦城控股，这个名字挺时尚。但房地产行业的朋友都清楚，这是一家中粮系的公司，中粮则是一家国字号的食品央企。中粮地产业务的主要创始人、领导人、业务骨干等，实际上都来自于母公司中粮。这些年来，中粮的地产业务发展得不错，衍生出的商业地产业务、住宅地产业务，都在业内和市场上赢得了很好的口碑。

这其中非常重要的，即是被概括为3H的健康人居体系。所谓3H，其实是三个目标，Hygienic，Hospitable，Heart-warming这三个高级英文词汇，翻译过来就是更卫生、更舒适、更愉悦。

前面那位仁兄说过，体系化的健康标准，说难其实并不难，但在于细，一个一个环节，一个一个纬度累加起来，*终形成标准化的健康品控体系。大悦城控股的这套3H人居体系，其实也是从细节累加起来的，细化一下，其实可以包括6个纬度：

这其中，贯穿始终的就是服务。按照大悦城控股的体系，物业团队全面洞察生活中容易被忽视的服务细节，从入园开始便采用零接触方式，让病毒细菌没有附着点；在疫情防控期间，服务管家为业主提供派送物资到户服务，让安心、安全时刻陪伴。

户型设计方面，大悦城控股将依据体系建议，充分考量住宅所在地区民众的采光和通风习惯，尽可能实现南北通透设计。

细节方面，对住宅做了“玄关及厨卫密闭柜体处配置紫外消毒灯”、“厨余垃圾处理装置”、“园林隔音降噪设置”、“养生保健功能树种栽植”、“智能照明”以及“防碰撞活动场地”等细项要求，全维度保障业主的健康安全。

工程施工方面，将严格依据体系标准，杜绝威胁家居安全和健康的伪劣建材，全面采用符合国家标准、甚至超过国标的低污染环保建材，避免或减少使用板材、软包等甲醛释放含量较高的装修材料，并要求在园林景观铺设、建筑立面施工与室内施工之间实现规范化、环保化区隔。

这里面*终形成的，是一个以“健康”为中心的生活圈，用这些年流行的概念解释，其实也可以叫做“生态”。这一整套体系，已经在大悦城控股的商业、办公、住宅项目中落地试点。在落地项目的过程中，3H健康人居体系在具体层面上开始落实，并成为健康生活圈的一部分。

例如，大悦城在住宅项目中，以社区为单位，打造移动大悦城，通过对业主生活偏好的细分，为社区量身定制丰富多元的“社群商业”样板。设置社区健康中心，从而形成健康生活的永续部分。大悦城控股通过和医疗机构合作，为社区成员提供“个性化、全过程、全生命周期”的管理服务。

同时，为了“更卫生”这个目标，大悦城建立了一套保障公共环境卫生的“室外防护网”。这并不是简单的概念，而是通过对人居动线与习惯进行大数据分析，科学地规划出一整条无接触式的行动线路和服务线路。

在社区出入口、地下车库、电梯等必经之路设置了刷卡、人脸识别、APP识别等智能控制技术，这样就可以轻松实现非接触入户。同时，在大堂设置分流集中管理点，从而实现外卖配送过程中的与配送人员的隔离。这些，既不是简单地通过硬件配置能够实现，也不是能够孤立地通过物业服务实现，这必须是一整套体系化的运作——这是一个典型的例子。

更健康只是底层的基础性要求，在此基础上，大悦城打造的体系，追求“更舒适”。这同样也是一套系统生态。大悦城的项目在设三道过滤关卡——单元门，入户门、电梯门，大堂设铝合金除尘垫截留尘土，保障公共空间空气的清洁；户内采用独立VRV、新风机等设备，通气立管直通屋顶，独立天井取风，避免空气混杂串风；除此之外，室内设置空气质量感应器，接入智能家居系统时刻监察空气质量水平——这又是一个例子。

在这两者的基础上，体系的目标在于“更愉悦”。这仍然是通过体系化的方式来实现，即通过全龄共享空间的设置，解决家庭成员的休闲场地需求，为塑造舒适生活提供场所便利。大悦城在部分项目中住宅内预留健身设备点位、在有会所的项目设置独立健身间，室内设加氧设备，甚至可选择气味及灯光效果、专人清洁消毒，任何时候运动都可满足；社区园林中配套全民全龄互动场地、健身步道，场地内设夜间照明等，儿童活动区设软垫及圆角设计等安全防护措施，全年龄健康生活均在此实现——这还是一个例子。

目前，大悦城控股北京大区公司旗下的五个项目基于自身项目特点和客户需求，对3H健康居住体系的要求与标准进行了有针对性的落地执行，从智能、管控、细节等方面对住宅产品进行了优化设计，在整体建筑与运营中，时刻保持高标准的安全体系，为生活在这里的业主提供卫生、舒适、身心受益的家居环境。

因此，从这个纬度上看，新冠肺炎疫情之后，对于企业的生存能力，社会和市场都将有更加明确的考虑和变化。那些能把食品安全做好的企业，开发房地产，应该是*有生存能力的。这种生存能力，实际上在大悦城的财务报告中，也已经有了比较直接的体现。

3月30日，大悦城控股发布2019年业绩报告，各项财务指标保持稳步增长，实现营业收入337.87亿元，同比增长52.41%；归属于上市公司股东的净利润23.78亿元，同比增长15.27%；基本每股收益为0.61元/股，同比增长15%。公司拟向全体股东每10股派现金红利1.70元，即现金分红金额7.29亿元。

落位到大悦城在北京的发展，不管是商业运营还是文旅科居，多业态构成全面均衡，也促使了3H体系更丰富细致的落地。

在大悦城控股2019《致股东》中提及，随着国内房地产销售市场规模的逐步见顶，房地产板块开始摸索新的估值体系。拥有多元化业态业务，支持产业实心化的企业将在下一轮发展中获得更多的机会，市场也将给予其更多的估值。

该到了从细节上比拼活下去、活得好的时候了，攸克君坚信这一点。

★★攸克近期文章推荐 ★★

扫描下方二维码，关注作者公众号