对比2019，疫情冲击下的佛山楼市是否韧性犹在？（附世联EVS活跃楼盘情况）

来源：价值领地发布时间：2020-04-15 00:00:00

▎数据透视丨By：世联评估

一、

2019年佛山市房地产市场回顾

2019年，国内经济面临降速压力，房地产投资稳步放缓，而佛山市房地产投资亦出现趋势性稳步下滑。2019年佛山市土地市场降温明显，全年供地目标完成率仅为74%，房企拿地趋于理性，具体表现为：核心区域土拍竞争激烈，而偏远郊区地块则出现流拍，土地招拍挂整体溢价率低、流拍、撤拍大增。而佛山市旧改则进行得如火如荼，年内房企介入旧改超29个，通过旧改释放了大量存量土地。

住宅市场方面，2019年佛山市由于放开限价，商品房整体供应优于去年同期，出现量稳价升的特点，而区域房地产分化则更加明显，中心区高性价比项目受追捧，而非中心区去化受阻。

商业市场方面，公寓（含商办）物业依然是投资者*青睐的物业，但成交热度不及去年，未来面临较大的去化压力；零售商业竞争持续激烈，目前依然处于供过于求的局面，老化商业体面临淘汰压力；而全市写字楼成交低迷，库存稍有减少，但去化压力较大。

二、

疫情影响下的2020年佛山房地产变化情况

开发商拿地变化

（关键词：土地市场降温明显）

受疫情影响，全国各地陆续关闭售楼处、延迟开工时间。中指数据统计显示，一月份，全国一二线城市土地成交宗数同比下跌42.32%、成交建设用地面积同比下跌50.66%、土地出让金收入同比下跌30.19%。整体来看，受疫情带来的停工、停售等连锁反应，2020年伊始，土地市场供应、成交数据同比大幅下跌。

佛山土地市场方面，根据成交数据显示，2020年1月份，佛山商住、商业用地成交面积同比下跌78.5%，成交金额下跌78.1%，成交楼面地价亦有所下跌。而原计划2月份出让的数宗土地也出现延期情况。从政府延期土地出让，开发商拿地谨慎等迹象表明，佛山土地市场存在降温情况。

佛山1、2月份延期或终止挂牌商住用地一览表

项目销售情况

（关键词：房价稳定、成交下跌）

受疫情影响，全国多地停止了售楼处销售活动。根据克而瑞《2020年1月中国房地产企业销售榜TOP100》榜单显示，2020年1月百强房企各梯队的销售金额入榜门槛均同比下滑，项目销售情况均受到严重影响。开发商为回笼资金，纷纷出台了网上购房政策，而恒大地产更是以“抢跑式促销， 75折卖房”引起购房者热议。

佛山住房交易方面，1月下旬以来，佛山市各个楼盘基本无法集中开售，新房及二手房的成交量出现下跌，市场整体成交数据低迷。禅城区作为佛山市*一个全区限购的区域，房地产市场一直在稳步增长中，即使受到疫情影响，成交量有所下降，但是基本在持平稳定水平线。南海区虽是库存大户，但同时也是市场需求热点，故区域内楼盘暂时处在平稳的状态，没有出现较大波动。总体来说，虽然佛山市住房交易成交量出现下跌，但成交价格基本保持平稳。为更直观呈现各个区域的房价变化，根据世联大数据，选取五区2020年开年部分活跃楼盘作为参考，具体下表：

2020年1月24日-2月2日佛山五区住宅网签情况

世联EVS活跃楼盘情况

疫情下佛山市实体商业影响情况

实体零售商业是自疫情爆发以来影响*严重的行业，春节期间，大多数购物中心和店铺缩短了营业时间或暂停营业门店，客流量显著下降。2月5日，佛山市出台支持企业共渡难关十条政策意见，其中一项为鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，各区给予适度财政补贴。

受此影响，佛山部分商场亦采取免租政策应对疫情。据调查显示，截至2月中旬，佛山已有10余商家发布了计划或已发布实施的减免或减半租金、物业管理费等措施，包括佛山创意产业园、万达广场、美的置业广场、嘉信城市广场、广佛智城、嘉州广场、盈信广场等，商家在关键时刻，与商户共克时艰。

佛山各大商场减、免租情况

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新的管理和办公形式

（关键词：线上售楼、线上办公）

2020年2月5日佛山住建局发布的佛山住建系统战“疫”防控文件中提到，指导房地产销售企业采取网上销售模式。线下售楼暂停，线上售楼部应运而生。但从目前实践来看，线上售楼仍处于起步阶段，还存在很多不足之处，现阶段主要还是扮演线上宣传及获客工具的角色，而不是线上交易的角色。但是线上售楼的尝试让很多公司看到了降低营销成本，丰富销售推广渠道等方面的优势，线上售房将成为未来持续投入的领域。

疫情影响下，办公形态也发生了变化---线上办公。现场办公受疫情影响诸多不便，很多企业利用远程工具选择了线上办公，从而使线上办公得到极大的普及。随着线上办公的推进，预计新兴的线上办公模式会对写字楼市场造成冲击。

三、

佛山市房地产走势预判

信贷、调控政策

（关键词：调控基调不改变）

信贷政策方面，2020年1月20日，LPR第六次报价：1年和5年期与上月持平；2020年2月2日、2月3日央行共投放流动性累计达1.7万亿元，从近期央行释放的信号来看，预计今年信贷政策偏宽松。

调控政策方面，目前我国个别地区出现对房地产政策进行较大幅度的调整，其中*具代表性的为无锡、上海、南昌、西安，而佛山在调控政策上尚未有调整。从目前出现的部分地方调控政策调整来看，国家对于房地产调控政策，会有一定程度的放松，例如默许地方政府在因地制宜基础上，适时做一些放松的政策，但从国家宏观层面上来讲，房地产调控的本质是去房地产化，调控的基调长期内是不会改变的。

土地市场

（关键词：前冷后热）

虽然疫情影响下，房地产市场遇冷，但佛山市仍为房企重要布局城市。根据粤港澳大湾区土地成交排行显示，佛山已经连续4年排名大湾区土地成交排行榜前二的位置，土地市场需求旺盛。房企进驻方面，数据显示，2015-2019年佛山新晋开发商数量不断增加，2019年高达15家，创近年新高，预计疫情之后，房企仍有拿地需求，佛山未来依然是房企布局大湾区的重要城市。从时间上来看，预计佛山土地市场“前冷后热”，五月份至十月份会迎来土地市场的小阳春。

商业房地产市场

（关键词：竞争趋于激烈）

疫情冲击下，实体零售业短中期前景依然不乐观，预计佛山市大型购物中心空置率将有所提高，商业地产竞争趋于激烈，租金存在下调趋势。而疫情期间，线上渠道的生鲜超市和零售得到了爆发式发展，线上平台的受众也得到快速增长。线上零售的加速发展，预计将会对实体商铺造成进一步冲击。

住宅市场

（关键词：预计成交反弹、房价保持平稳）

需求方面：佛山住宅销售市场短期内受政策与疫情限制，成交量有一定下降，疫情可控下，前期需求挤压后续成交，预计第二季度将有较大反弹。

价格方面：房地产价格取决于中长期供求，短期疫情对住宅价格影响较小，需求短期疲软或将导致房价稍存下调压力，佛山房价在之前的调控下已进入平稳状态，大幅下行的空间有限。

四、

总结与展望

2020年佛山市房地产市场预测总结

2019年佛山地区生产总值增速反弹，GDP首破万亿，证明佛山的经济依旧具有活力。未来佛山将承接广深人口转移，城市化进程进一步提速。虽然疫情对佛山的房地产造成一定冲击，但是长远来看，疫情的影响集中在上半年。预计下半年，市场的关注度集中回归核心城区。而2019年政府出台的调控政策，表明了政府在“稳”字基调下对于佛山房地产市场进行松绑刺激，但依然坚持房住不炒。预计2020年，佛山的住宅房价继续以稳为主，不会出现大幅度的涨跌现象。而商业方面，由于佛山商业类产品同质化严重，整体去化困难，商业地产竞争激烈，预计未来开发商将减少对于商业方面的投入，降低商业地产带来的投资风险。