北京今天拍了3块地，背后有10点思考

北京土地出让节奏在加快。2020年5月9日，北京三宗地块成功挂牌出让，成交总价113亿元。

丰台*寺L-24、L-26地块，挂牌起拍价57.19亿，起始楼面价约5.5万元/平米。

入围房企：合生、融创、中海、平安、北京城建、招商+恒基、金融街+金地、首开+保利+北京建工。

*终合生创展杀出，以72.2亿元的价格拿下，溢价率26.2%，住宅部分楼面价达69400元/平方米。这是丰台第二高的单价地王（仅次于葛洲坝樊家村地块楼面价76677元/平方米）。

顺义新城第13街区SY00-0013-6028等地块，挂牌出让起始价为241000万元。报名房企：恒大、龙湖。

*终该地块被恒大以24.1亿元的底价摘得，楼面价约1.78万/平方米。

顺义新城第13街区SY00-0013-6039等地块，挂牌出让起始价为142400万元。报名房企：金地、首创、中建一局、首开+龙湖、中铁建、恒大。

该地块被中建一局以16.7亿元价格摘下，溢价率17.28%，楼面价约1.9万元/平方米。

今天这三块地，参加或不参加竞价的房企，都大有说头。就房企和地块本身，攸克君有以下几点思考：

*，*寺地块今天没拿到也不必沮丧。

这两天，很多业内朋友都在猜谁会*终拿下*寺地块，是一级土地开发商珠江地产的一奶同胞合生创展，还是融创、中海或北京建工？因为围标绝无可能，拼到*后，就是拼胆子，拼授权。而被合生拿到谁也不会感到意外。

但攸克君认为，没必要只盯着今天这块地。包括L-24、L-26地块在内，*寺目前已有三块地挂出来了，另两宗挂牌竞价截止时间均为本月19日。见攸克地产4月19日《》。

一家房企独吞三块地的难度很大，别说成交价接近200亿一般房企都拿不动，即使拿得起目标也太大。即使三块地你都没份，以后也还有机会。朱老板在*寺辛勤耕耘近20年，据说这里还有十几宗地要挂出来，总起始价超千亿。

第二，土地溢价率如果超过50%，会比较麻烦。

今年1月以来北京出让的地块，有的溢价率超过30%。而*寺地块位置优越得多，成交溢价率居然没有超过30%，说明房企们还是非常理性的。

鉴于*寺以后还有其他地块出让，在新房销售持续向好的背景下，不排除这个区域的土地溢价率会继续抬升。但千万别越过50%这条线，否则会相当麻烦。2011年房地产加码调控以来，地块成交溢价率超过50%的，都会受到中央多个主管部门（银保监会、自然资源部、住建部）的特别关注。

第三，华润为何没出现在竞价房企名单里？

看了一遍又一遍，今天三块地的竞价房企名单里，没有找到华润置地的名字。这与业内之前听到的说法反差太大。有一个未经证实的说法是，*寺地块，即使没有利润华润置地也要拿到一块。

今年2月疫情期间，华润置地（包括联合体）华北大区在马驹桥、西北旺连拿三块地，可以说是雄心勃勃。但3月下旬，上海出现了一起令人想不到的土地事件。

据知情人士分析，华润置地不是不想报名拿地，是因为内部有其他事要先解决，热点城市热点地块的竞买就暂时缓一缓。

第四，合生创展正在发生变化。

朱孟依治下的珠江地产和合生创展，过往20年*擅长的就是深耕大盘。但朱孟依时代已经过去了。哪怕是自己辛苦做了很多年一级开发的土地，*终上市时也要参与公开竞争。

多年未在公开市场拿地的合生创展，已悄然出现变化，*近在北京参与了几次拿地竞争。丰台北京金茂府二期，它是四个股东之一；造甲村地块也有竞价，只是止步于倒数第二轮；然后就是今天，合生报了一箭之仇，在*寺L-24、L-26地块*后一关打败了中海。

合生创展集团此前公告，自2020年1月10日起委任朱桔榕为董事会主席。二代接班正式开始。80后与50后的管理风格应该会有不同。

2019年年报显示，合生创展完成合约销售金额212.58亿，如果没记错，这应该是合生首次达到200亿。显然，该公司正在提速。

第五，中海做大北京市场的决心不可小觑。

中海去年以来在北京的几个项目都卖得很火。比如，中海寰宇时代，3个月卖了40亿，堪称年度网红盘。这显然给了中海做大北京市场的信心和勇气。

此前的4月2日，中海与首开联合体以46亿元的底价获得朝阳金盏乡一宗不限价地块，楼面价5.1万/平方米。

攸克君大胆猜测，在*寺区域未来出让的地块中（不限于目前挂出的三块），中海会想方设法拿到至少一块地。

第六，恒大正在全力“杀回”北京一线。

今年的业绩会上，许家印教授喊出了恒大要重回销售高速增长的口号：今年要实现销售8000亿，2022年要实现销售1万亿。

销售高增长就得有充足的土地储备，尤其是高价值的土地储备。增加北京等一线市场的份额乃是题中之义。

时隔5年后的恒大重回北京公开市场拿地，4月16日和23日，先后在密云（21.4亿元）和房山（18.5亿元）夺下两幅地块。此前的4月2日，恒大还以总价22.06亿元在广州花都拿地。这也是6年后首次恒大在广州拿地。

恒大*近“重返”一线都是选择在郊区县拿地，所以今天它避开了虎狼环伺的*寺，而是在顺义新城顺利拿到了它想要的一块地。

第七，龙湖也回来了。

虽然在顺义新城地块的*后竞价环节龙湖放弃了与恒大角逐，但近期它也在试图加大北京市场的投资。4月28日，时隔两年多出现在北京土地市场的龙湖，与首开联合以37.4亿元夺得西红门镇西侧地块。龙湖上一次拿地还是2017年6月与多个房企争夺房山青龙湖地块。

第八，房企单独拿地的现象在增加。

今天三块地，都是房企单独拿到了，而非联合体。这个现象值得注意。

如果房企都是想吃“独食”，这实际上也给了房企均等的机会。

*寺地块单价和总价都很高，合生拿到了一块，由于它是一级开发商，可以预测后面的地块它都会报名竞争，但随着该区域出让地块数量的增加，中海、融创等实力房企中标的机率也会增大。

第九，民营房企仍有机会。

前两年，地产界很多人认为只有央企、国企有实力拿地，尤其是大额地块。但今天成交的三块地，两块地是民营房企拿到。

市场回暖，资金成本走低，也给了民营房企更多底气。

第十，一线城市仍是主战场。

融创也是时隔几年后在北京公开市场拿地。恒大、龙湖、融创或者“重返”或者杀回北京，表明一线城市仍是房企竞逐的主战场。2015-2017年，三四线城市在去库存政策下，曾经让一批房企收割了大批流量，但此轮调整以后，一线城市重回主流房企重点加码的战略视野。我们看到，今年楼市回暖，也是深圳、上海先回暖。

不仅是北京，上海、广州的土地市场也会出现激烈厮杀（深圳没啥新地可出让）。

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