深圳房价意外下跌，市场调控效果显现，楼市这是要降温？

▎城市快报丨By：世联评估

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2020年4月，深圳新建商品住宅均价为55,234元/㎡，环比下跌17.0%。新建商品住宅网签量3,446套（32.7万平方米），套数环比上升9.3%，已恢复至正常水平。深圳存量住宅均价为54,233元/㎡，环比上涨1.6%，总体呈稳步上扬形态。4月份，存量住宅网签7,679套（65.9万平方米），套数环比下跌4.1%

深圳新建住宅成交价量图

数据来源：世联EVS数据平台、中指数据

深圳存量住宅成交价量图

数据来源：世联EVS数据平台

新建住宅市场

住宅新房供应

4月，深圳新增龙岗君华时代花园1个住宅项目，新增供应420套/3.85万平方米。住宅主力户型为71～220平方米，开盘均价3.87万元/㎡（毛坯）。

深圳新建住宅新增供应走势

数据来源：世联EVS数据平台

住宅新房成交

深圳新建住宅成交价量图

数据来源：世联EVS数据平台、中指数据

深圳又一次走出独立行情，4月份新建商品住宅均价为55,234元/㎡，环比下跌17.0%新建商品住宅网签量3,446套/32.7万平方米，套数环比上升9.3%，已恢复至正常水平。年前政策利好不断，有序有度恢复商品房正常销售，4月份新建商品住宅供需两旺。

4月成交项目主要集中坪山、深汕和盐田，其中坪山区的【恒大城】成交面积为2.41万平方米，深汕合作区的【辉煌花园】成交面积为2.06万平方米，盐田区的【佳兆业盐田城市广场】成交面积为1.95万平方米。热销楼盘还包括京基御景半山花园、振业时代花园、金众·麒麟公馆、天鹅湖畔花园、华润置地公园九里花园、中骏四季阳光、德弘天下华府等。

4月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，90-130平方米产品是成交主力面积段，成交套数占比为48%；总价在300-1000万的产品成交套数占全市总成交套数的75%。

其中，300-500万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的46%，此总价段中90-130平方米面积段占比52%。300-500万总价段主力成交项目为坪山区的【恒大城】和盐田区的【佳兆业盐田城市广场】。

500-1000万的产品占全市总成交套数的29%，以90-130平方米面积段产品为主。500-1000万总价段主力成交项目罗湖区的【德弘天下华府】和南山区的【金众·麒麟公馆】。

在所有面积段和总价段的产品中，90-130平方米并且300-500万的成交套数*多，占全市总成交套数的24%。

四月份深圳新建住宅成交区域分布

数据来源：世联EVS数据平台

新房可售及去化

深圳新建住宅可售套数

数据来源：世联EVS数据平台

截至4月底，新建商品住宅可售数量24,573套/230.04万平方米，可售套数环比下降11.6%

预计5月份可能入市8个项目包括今日香沙御景园、富基置地广场、华润城润玺、勤诚达正大城、恒大城二期、碧桂园观麓花园、壹城中心璞誉府以及龙湖春江天玺。

新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以*近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）明确，住房库存消化周期“6～12个月的，要增加供地；18～36个月的，要减少供地”。即库存去化周期指标的调控目标为12～18个月。

深圳新建住宅库存去化周期为8.1个月，长期落在调控目标区间以下，本指标显示商品住宅供不应求，提示需要增加住宅的供应量。

深圳新建住宅库存去化周期 （单位：月）

数据来源：世联EVS数据平台

存量住宅市场

存量住宅成交分析

深圳存量住宅成交价量图

四月份深圳存量住宅各区成交套数及市场均价

数据来源：世联EVS数据平台

粤港澳大湾区、先行示范区、前海扩容、豪宅标准调整、放开粤港澳居民在大湾区买房、LPR及房贷利率下降、深汕合作区解冻购房措施等利好如潮，深圳住宅市场表现一枝独秀，4月份存量住宅房价收入比高达27.2，长期位居全国*。

世联EVS数据平台监测显示，深圳存量住宅均价为54,233元/㎡，环比上涨1.6%，总体呈稳步上扬形态。4月份，存量住宅网签7,679套/65.9万平方米，套数环比下跌4.1%。

4月，全市存量住宅销售总金额环比下降19.8%，同比上升46.4%，一、二手商品住宅成交总金额分别占据29%和71%的市场份额。

4月，深圳存量住宅成交量关内区域占52%。其中，宝安区成交1,884套，成交16.84万平方米，成交套数在全市占比为25%，成交套数和成交面积均位居全市榜首；龙岗区成交1,825套，成交16.24万平方米，成交套数在全市占比为24%；关内南山区成交套数为1,405套，占比为18%，福田区成交套数为1,405套，占比为18%，罗湖区、盐田区成交套数分别为1,057套，103套

住房租赁市场

租赁市场走势

深圳住房租赁市场走势

数据来源：世联EVS数据平台

根据世联EVS统计数据，4月份深圳优质商品住宅平均月租金为81.4元/㎡，环比上涨4.2%

其中南山区带电梯商品住宅平均租金125元/㎡·月，领跑全市。福田区（112元/㎡·月）、罗湖区（96元/㎡·月）、龙华区（77元/㎡·月）分别名列第二至第四位。坪山区租金水平全市*，带电梯住宅平均租金为43元/㎡·月。

深圳常住人口在1,800～2,200万之间，2019年新增常住人口41.22万人，占同期全省以及珠三角核心区常住人口增量的56%，是对珠三角核心区以及全省常住人口增量贡献率*的地级以上市。人口政策与产业创新风口使深圳人口增长迅猛，为楼市带来了大量刚需住房需求，短期3～5年趋势难以改变。截至2019年底，深圳金融机构（含外资）本外币存款余额接近8.4万亿，同比增长15.7%。虽然2019年广深GDP之间差距在缩小，但汇聚资金的差距在拉大，全国的钱正在流向深圳。

受疫情影响，预计短期内深圳住宅租赁需求放缓。中长期而言，良好的宏观经济基本面与庞大的人口基数将继续支撑住宅租赁需求平稳增长。

本月存量住宅租售比为667倍，静态租赁回报率仅1.7%，这意味着在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（已考虑空置损失），需要约57年才能收回成本。

衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。我国338个城市的平均租售比大约为1:350。从租金回报来看，深圳住宅租售比严重失调，投资回报率较低。

与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。

土地市场

土地供应

4月份，深圳土地市场有7宗土地供应，3宗土地成交。

四月份深圳土地供应一览表

土地成交

四月份深圳土地成交一览表

4月14日，深圳竞拍出让位于宝安、龙岗的两宗居住用地，总起拍价10.45亿元。*终，该两宗地均由深圳市人才安居集团有限公司以总价15.15亿元摘得。此次出让的两宗地均采用“双限双竞”出让方式（限成交地价、竞成交地价、竞无偿移交给政府的安居型商品房面积），且均用于建设人才住房。

A207-0131宗地位于宝安区福永桥头地区，土地用途为二类居住用地，土地面积17,893.55平方米，*限制地价9.93亿元，土地使用年限70年。同时，限销售均价不高于30,400元/㎡，*销售单价不高于31,900元/㎡。本宗地以*限价9.93亿元并无偿移交面积3万平方米成交。

G02203-0016宗地位于龙岗区宝龙街道新能源产业基地，土地用途为二类居住用地，土地面15,038.32平方米，*限制地价5.22亿元，土地使用年限70年。地块限销售均价不高于23,100元/㎡，*销售单价不高于24,300元/㎡。本宗地竞拍达到*限价5.22亿元成交，并无偿移交面积2.72平方米。

4月8日，深汕特别合作区今年首宗居住用地H2019-0017采用“单限双竞”的方式成功出让，深圳市深汕特别合作区城市建设投资发展有限公司以底价1.96亿获得。

商业市场

◆一手商业市场（以商务公寓为主）：价跌量升

4月，深圳公寓市场无新增预售项目。本月一手商业物业均价为55,394元/㎡，环比下跌3.2%成交面积为44,125平方米，环比回升12.8%，但仍显著低于去年平均水平。

4月，深圳公寓主力成交在宝安，成交面积为1.62万平方米；其次为龙岗区，成交面积为0.91万平方米。宝安万科星城以12,776平方米的成交面积、4.82亿元的成交金额成为本月的成交面积和成交金额双*。热销楼盘还包括世贸深港国际中心、绿景美景广场、中洲湾、招商太子湾等。

深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图

数据来源：世联EVS数据平台

下个月预计入市的商务公寓项目包括恒裕深圳湾（主力户型160-580平方米）、今日香沙御景园（主力户型29-56平方米）、富基置地广场（主力户型30-60平方米）、宝能城市公馆（主力户型73-98平方米）、皇庭世贸裕玺（主力户型120-250平方米）。

展望第二季度，随着疫情逐步得到缓解，企业产能回复、内需改善以及逆周期调控政策的发力，深圳商业物业销售将逐渐恢复正常水平。

4月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为144.8万平方米，环比下降9.1%。

库存去化周期为24.1个月，趋势性上升。预期未来两个月库存去化周期将持续上升，开发商的资金压力剧增。

深圳新建商业（含商务公寓）物业可售面积

（单位：万㎡）

深圳新建商业（含商务公寓）物业库存去化周期

（单位：月）

数据来源：世联EVS数据平台

◆存量商业物业市场：租金下降，空置率微升

4月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积23,853平方米，环比回升44.5%，已恢复到去年平均水平。

疫情突袭，举国应战。为避免人口大规模流动和聚集，全国人民采取了居家隔离、延长春节假期等防控措施，商业物业市场受到一定冲击。由于新增供应项目延期入市，2020年*季度深圳零售物业市场无新增供应，市场租赁活动有所下滑，业主多以价换量促进成交，主要商圈优质购物中心*优租金层平均租金趋势性下移至772元/㎡·月（环比下跌3.2%），空置率微升至4.0%。

在电商及新兴业态双面碾压令传统零售品牌市场份额持续萎缩。此外，近年非核心区域新增供应陆续入市，深圳优质购物中心平均租金整体呈趋势性下降形态。

2020年，全市优质零售物业市场供应量超过80万平方米，其中六成位于成熟商圈，四成位于西丽、横岗和沙井等新兴区域。国内宏观经济增速放缓，新冠肺炎疫情肆虐叠加巨量新项目的竞争，预计2020年核心商圈平均租金将继续疲软，整体空置率将保持在低位。中长期而言，深圳商业物业后市审慎乐观。

深圳优质购物中心*优租金层平均租金

（单位：元/㎡*月）

深圳优质购物中心*优租金层平均空置率

数据来源：世联EVS数据平台

办公市场

◆一手写字楼市场：价跌量升

4月，深圳全市无写字楼新增供应。本月新建写字楼成交均价为41,284元/㎡，环比下跌12.9%成交仅15,234平方米，不足去年平均月成交量的四成。

4月，深圳写字楼主力成交在龙岗，成交面积为0.85万平方米；其次为龙华区，成交面积为0.47万平方米

4月，龙岗区的恒大城市之光以0.64万平方米的成交面积、2.44亿元的成交金额成为本月的成交面积和成交金额双*。本月热销楼盘还包括恒大时尚慧谷、中通永安大厦、华润前海中心和龙光玖龙台。

深圳新建写字楼成交价量图

数据来源：世联EVS数据平台

4月份，深圳新建写字楼可售面积为159.8万平方米，库存量减少1.0%，位于近年高位，开发商的资金压力较大。

新建写字楼库存去化周期上升至50.6个月高值。本指标显示库存压力依然较大，存在较大的市场风险。

深圳新建写字楼可售面积

（单位：万㎡）

深圳新建写字楼库存去化周期

（单位：月）

数据来源：世联EVS数据平台

◆存量写字楼市场：租金显著回落，空置率继续攀升

存量写字楼物业销售成交上升至16,576平方米，罕见地超过一手成交量，但相对于超过700万平方米存量市场而言，成交低迷，写字楼市场以租赁经营为主。

2019年深圳甲级写字楼新增供应持续高位，全年录得超过200万平方米新增供应，为有史以来年度供应*位。2020年*季度仅华侨城大厦如期交付入市，为市场带来12.6万平方米的新增写字楼面积。

受连年高供应、国内宏观经济增速放缓叠加疫情的影响，租赁需求整体疲软，甲级写字楼市场租金普降，*季度平均租金回落到215元/㎡·月，静态租赁回报率下降至3.5%，投资者信心受一定打击。

深圳甲级写字楼平均租金 （单位：元/㎡*月）

深圳甲级写字楼平均空置率

数据来源：世联EVS数据平台

2020年*季度，深圳甲级写字楼整体空置率显著上升至23.3%。作为“经济晴雨表”的写字楼，空置率攀升有国内宏观经济增速放缓的影响，也和深圳写字楼天量供应有关。展望2020年，仍有超过180万平方米新增供应入市，市场短期受疫情影响需求放缓，预计深圳甲级写字楼整体租金稳中略降，空置率将继续攀升。

中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，商办规划及入市量达到高峰，甲级写字楼租赁供需可能出现逆转。

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