楼市的坑，越来越大

确定性，是所有交易行为的目标。

如果你无所不知，你就不会恐惧，不会焦虑，因为世界都在你心里。

那样的话，你就是神。

1/

楼市（宁波）长期上涨，越来越确定。

2019年10月宁波开启土拍新政，限售价竞地价，结合之前的限购限售政策，商品房似乎在计划模式下发展，按照计划供应土地，限制交易区域，限制交易对象，限制销售价格。

明明是市场，偏偏是计划的。

摸着石头过河的房地产制度，始于打破计划体制，依靠市场化的力量野蛮生长，繁荣昌盛的20年，促进了十数亿人口的城市化，没有想到，*终似乎回归了计划。

官方确定销售价格，背后的信息量很大，表明了官方对于现行市场价格的肯定，表明对于影响价格的各种要素包括居民收入财政状况等的确定，形成市场价值的中轴线，每年的土拍价格和限价都会依据上一年度的限价展开。

然后，我们看到了高度协同的表现，考虑到疫情期间，百业疲敝，房地产的一枝独秀正当其时，像全国上下一盘棋的非市场化群众运动。

每一次的土拍，应者云集，市场逻辑高度认同，在各大房企来看，经营就是一道算术题，市场是确定的，不用冒险，答案现成，抄写认真就可以。

每一次的开盘，应者云集，没有现场，每一次都是云计算的结果，认筹中签比例越来越低，提前收割现金实现高周转，建立转化率几乎100%的客户数据库，下次开盘，看菜吃饭，妥妥的。

在每一次限售价出台时，每一次日光盘后，你看到这个城市数万从业者高喊涨价，数十万挂牌房东整齐调姿势，所有已经入场的人，因而感觉越来越好。

官方的价格，是航标，代表一切。

信不信由你，反正，我是信的。

2/

怎么看呢？不是市场化失灵，而是因为，互联网的发展，政府拥有了大数据，更为自信。

往往，计划体制资源配置依靠行政，信息不对称，时效低，降低了生产效率，同时容易滋生腐败，但市场化也会导致过度投机和垄断，因为资本是逐利的，也会伤害社会公平。

在大数据时代，每一位公民的信息，越来越透明，财务债务，信用信仰，习气习惯等等，随时随地生成和变化，汇聚成整个社会的数据，和决策形成互动。

这些年的反腐成果和偷盗抢夺黄牛票贩的大量消失，背后就是大数据。在新冠疫情面前，国家计划体制和大数据的完美结合，实现了众多市场经济发达国家难以达到的治理效果。

房地产与国计民生干系紧密，别和我提崩盘论，那是自由市场，我有大数据，我来定价。

市场化的信息和数据，往往是开放的，但政府对于基础资源和舆情的把控，是我们市场*的特点，你看到的，往往就是需要你看到的，所以新闻联播收视率很高。

前几年房价下跌，全民运动维权砸售楼处，而价格上涨了，全民通报共同提价，和广场舞一样越来越步调一致。

房价跌是不可能的，这一辈子都不会下跌。

3/

确定性强的市场，并不意味着越来越安全，反而是坑越来越大。

就像抄作业这样简单的事，抄错的人反而会很多。

因为不独立思考，再简单也会错。

未来20年，宁波的房价按计划稳定长期向好，比如年均增长3-4%，依然是牛市吧。

那么，每过三五年会不会出现一批亏损出局，甚至血本无归的市场投资者？

答案是明显的，甚至很可能不在少数。

因为确定性市场，大家看到的往往是极端的财富效应，放大的信息，而忽视基本要素。

同时，要对这个市场的数万营销人员，尤其是各大渠道，中介联动和分销电销力量，全城造势动员能力保持足够的敬畏和尊重。

你不知道的，你的每一次看房，对行业人员来说是战斗，目标只有一个，就是让你下单。

而你不是，你需要看清楚很多问题。

作为刚需在宁波，有条件就应该买房，这个条件是具备*和相对稳定的收入，这个标准不好判断，我认为有个底线，*不能靠商业借贷，同时你要具备五年以上的按揭还款能力，如果你不具备，那还不能上车，冒险举债风险很大，一旦断供很麻烦，因为未来个人信用即是一切（现在也是）。

限售的情况，往往会导致批量房源集中挂牌，现在就业形势非常严峻，疫情后的影响会持续好几年，*糟糕的情况远未到来。

买到就是赚到，并不适合所有人，过于相信，就是坑。

同样的，投资二套房的，控制杠杆是首要，下半场的牛市，时间上要熬，三五年的微涨横盘出现，那就意味着局部区域涨跌互现，房价动辄四五百万，基数大了，财务成本不是小数目，各种费用算下来，未必跑的赢。

要知道，理财的年化收益率4%以上，是非常稳定的，复利算一算就是一大笔。

把自己的帐算清楚了，再决定是不是去搏一把。

4/

除此以外，那些非主流产品，借着市场热度掩护，老套的故事，乏味的情节，毫无悬念的结局，前浪还没死在沙滩上，后浪迫不及待就跟上，年年岁岁坑相似。

几乎所有的城市周边旅居房，几乎所有的山野养老房，几乎所有的海洋欢乐世界，离开主城区没有原生城镇生活圈的新城，包括很多舟山海景，都是坑，20年来，鲜有例外。

首先这些房子，并非没有价值，两个功能，一是住的功能，极少极少去，因为商业极难。其次是满足类似老司机说的情感需求，山海烂漫，必须有一套。

这里我要解释一下所谓的坑，是不仅严重夸大了其功能，更虚拟了功能，就像保健品当药品一样。

这些产品总是低*和低单价，以及低总价，以资产增值和经营收益的前景引诱消费。实际上，这部分人群，不乏中低收入中产阶级，资金不足以在城市投资房产的。

这样的房子，结局怎样，自己去百度，往往入住率很低，房价不只是下跌，而是你极难变现。

甚至有人一下买几套的，明明不是富豪，偏偏直奔房产税征收行列。

5/

相对而言，备受争议的40年产权公寓，还不算坑。

因为往往地段不错，而且租金收益还高于同类住宅，但是重点在于公寓的商业容易夸大，又涉及到和办公酒店混合带来的综合管理，一旦物业停摆，价值非常容易归零。

如果捆绑租约，保证多少年收回投资的，呵呵你信吗？

商铺的坑，一铺养三代，大部分已经沦为一铺坑三代，除了社区或街区独立商铺。

2005年开始的近15年来，从发明售后包租开始，几乎100%是坑，商铺，商业综合体，专业市场，商业公寓，每年有无数的三代人资金被深深埋葬。

未来数十年，这个坑的故事没有新意，依然不断有人往下跳，因为，市场还是很大，新三代出没，而从业者技能不断迭代。

若干年前，我听到过这样一句话：分销过后，寸草不生。

这句话的意思，表明分销渠道工作没有死角，也表明分销为了业绩非常拼，榨干了可能性。

也请别用道德和原罪来评价这个行业，他们也只是社会分工的一个环节，人人只是在自己的领域拼。

这意味着，在满世界的牛市信息洪流压迫下，对于每一位买房人来说，保持独立判断很难。

举例：前几天的宁波楼市报道，海港城200万买三间，结果铺子不见了，套路很一般，结局很荒谬。

想起2014年，宁波集士港的威尼斯广场邀请了中国*有良心的经济学家站台，一句口号大街小巷传遍：

30万上下，人人买商铺。

郎教授这句话高明，诛心啊！

不要说，实体商铺是被互联网害得，所谓坑，不是天灾，是人祸。

怎样防坑？

办法就是一个，多调查多分析，实地看几遍，甚至附近住两天，看懂了再下手，宁肯错过也不做情绪决策。

还有一句，房子是用来住的，随时能租出去房子，大概率就不是坑。

我还没说完：

没有人能同时获得所有信息，哪怕是我们的政府，因为它本身也是数据参与者，甚至它是*的变量。

所以，市场是不确定的。

近期文章

高塘新地块仅限定毛坯价，接下来限价会放松吗？

本文源自微信公众号：房产老司机

长按识别二维码进老司机群