- 森:时代倾城怎么样,值得买吗?
- 时光机:挺不错的啊
- 随心:现场有优惠活动,可以去看看
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- Lucas:周边环境还可以
- 小鱼鱼:值得入手
- 贤:我老婆挺喜欢的
大批次全新项目的开盘价格,才是市场*真实的晴雨表。
经过市场近3年的消化,郑州终于迎来一大批次新项目的开盘。
这14个项目遍布郑州东南西北,他们将决定整个郑州市下半年的价格区间。
1
高新区
随着正弘青云筑15500元/㎡成功销售筑底价格,高新主城的价格已经被拉升到15000+元/㎡的价格区间。
今年高新区利好不断:
地铁8号线开始修建
科学大道下穿隧道开始动工
农业路高架三环-四环段规划开始公示
彩虹桥重新修建
这四个动作将大大解决高新区与主城的交通障碍,缓解孤岛问题。
高新区继正弘青云筑之后,龙湖景粼玖序、朗悦公园府都有着不错的销售,今年下半年的两个明星项目,一个是保利文化广场、一个是永威新项目,永威六月一日刚刚拍地,详细项目信息暂未得知。
保利文化广场二期有着极大优势,相比龙湖景粼玖序、朗悦公园府,其位置更好,8号线标准地铁口,距离两个大型商业公园茂、正弘汇位置适中,均好性非常好,就看保利的开盘价格了,预计售价16000+元/㎡。
中原区
今年是中原区置业的好年份,几个标准的改善项目:康桥玖玺园、万科山河道、昆仑望岳二期都将入市。
之前,中原区品质好的项目几乎没有,改善一直乏善可陈,康桥玖玺园有望改变这一局面。项目预计售价18500元/㎡,而康桥金域上郡、康桥溪山御府的二手房价格都在20000+元/㎡,对于这些老业主或者周边改善没有不买的理由。
万科山河道
从万科美景世玠开始,万科展现出了惊人的主城项目打造能力。
主城项目的通病就是容积率相对比较高、周边环境比较差,而无论是万科美景世玠对郑纺机文化、资源的挖掘和重塑,还是万科世曦通过楸树林对周边环境的改造,亦或是万科江山府美式建筑风情,万科显现出了对老城项目改造和操盘的得心应手。
万科山河道从项目名字就可以看出万科的用心,中原的纵横道路山、河系列*次被开发商挖掘。
目前项目可展示的资料相对比较少,期待万科对周边道路的改造以及会所、架空层等的创新设计,预计销售价格20000元/㎡。
常西湖新区
恒大林溪郡
常西湖新区今年非常热闹,恒大刁沟项目开始入市,裕华城、中原华侨城、碧桂园凤凰城都有入市消息,除了康桥须水还没有动静外,常西湖新区的开发版图基本完成。
恒大林溪郡一期规划核心就两个字:低密。加上临水库,应该是同期项目中环境和舒适度*的项目。
常西湖新区的价值没啥说的,都是明牌了,恒大林溪郡预计售价16000元/㎡,开发商和产品本身在区域非常有竞争力。
前边说了常西湖的价值,如果硬要说一个缺点的话就是当前人气不足,一方面常西湖新区政务区的打造还没有完成,另一方面目前*批项目还没开始入住,缺少烟火气。
碧桂园凤凰城的*优势是紧邻西流湖,公园环境有加持,另外进凭靠三环、退紧挨常西湖新区,主城区三环内的繁华烟火气,常西湖新区的大量公共资源都可享用。
2
金水北
整个金水北今年正在经历短期供应量过剩,美盛教育港湾、瀚宇天悦城、瀚海思念城、碧桂园天麓、保利海德公园、融创中原大观、泰山誉景等等,可选择项目非常多。
和昌优地是目前金水北中*特殊的一个,容积率只有3.39,而且是纯高层规划,有非常漂亮的主景观带,符合了金水区改善楼盘的所有要素,预计售价20000元/㎡。
*的不确定因素是和昌滑铁卢般的品牌。
金水老城
今年是金水老城的爆发之年,未来天奕和嘉里中心挑起了主城区的大梁,不仅是项目品质,还有价格。
未来天奕是一个非常典型的城中村改造产品:成本过高,只能通过无限堆砌产品,吃*的溢价来算平帐。
双大师设计没有问题、市区大平层也没有问题、但*问题是开发商未来。这个被地市企业八达威收购的郑州老牌开发商,没有实力保障。
小开发商做一流项目风险极大,不成功则成仁,未来天奕我们拭目以待吧。
郑州雅颂居就没啥可说的,作为嘉里中心的住宅配套部分,2011年1833元/㎡的楼面价屯了将近10年,预估售价30000元/平米,这不赚的盆满钵满。
按照港商的屯房路线,这项目估计也不愁卖,反正一直屯,一直拖就是一直赚。
这个项目的位置仁者见仁智者见智,喜欢的是金一环觉得是黄金位置,不喜欢的紫荆山天天堵死了,30000元/㎡这个价格为啥不去北龙湖,买者自有想法。
周边省委各种老机关家属院,区域多少年没出改善好产品了,收割一波妥妥的。
作为金水老城的又一项目,常绿东风宸苑位置不错,但项目有点尴尬。
尴尬之一就是虽然常绿在平顶山、南阳大杀四方,但郑州购房者根本不了解常绿,品牌印记为0。
尴尬之二就是地块太小了,只有三栋楼。今年主城区操盘的主旋律就是做改善,卖高溢价,收割地缘改善客户。但常绿如此小的地块,没有很大的规划空间、景观空间,如何做改善?品牌也不支撑!
所以对常绿*是性价比路线,既满足部分地缘客户,也满足部分想在主城置业的客户,目前售楼部释放价格23000元/㎡,多少人会买账?值得我们后期看看。
3
北龙湖
金茂如意府
终于,高高在上的北龙湖也丢下了面子。
阶段性供应过剩,顶豪被收割的太快,目前北龙湖新项目必须做小面积,改毛坯,降低溢价,下探总价段至500万。
当昔日TOP1金茂开始走价格刺刀战的时候,北龙湖其他项目真扛不住。金茂如意府3.5万起精装修的价格太有杀伤力了,而金茂野路子渠道尽出,也为项目带来了天量来访。
据说金茂如意府现在看着这么多认筹量又想抬价了,金茂这招是好是坏无法评说,但对于市场行情是有效的。
惠济区
去年、今年建业动作比较大,先是北龙湖拿了两块地,然后两个大项目盛悦府和惠济区富力建业808相继拿回来重新操盘,不得不说建业在地市是赚的盆满钵满。
但这两个项目都是烂摊子,五龙新城维权维了多少年,建业接手盛悦府之后未见啥大的改变,上来就是卖房子。而富力建业尚悦居也是无止境的维权,目前因为超长延期交房,赔偿金拉锯战一直在进行中。
建业河畔洋房实为富力建业808的二期,不知道是与富力帐算不清楚还是其他原因,建业接手之后也未见照顾一期业主的动作,直接开卖二期。
目前对外释放价格25000元/㎡,这个价格真的有点贵了。贾鲁河北惠济区的这个区位,愿意花25000元/㎡买建业河畔洋房,不花28000元/㎡买北龙湖北的人,不知道多不多。
经开区
2020年重点项目福塔三兄弟均开始入市了。
重点还是位置、位置、位置,经开区难得的净地,真正的对望CBD,管城区、老经开改善的首选之地。
缺点就是不利因素太多,中州大道、陇海铁路线,这种持续的噪音没办法解决。但好处是走进内部之后小环境还可以,七里河、十八里河环绕,周边水景冲淡了密集路网带来的压抑氛围。
因为土拍限价原因,项目预计售价20000元/㎡。
保利天汇紧挨着华润凯旋门,大体上区位没啥区别,不利因素一样,*好处是北边凭靠华润,北侧的铁路线的影响大大减少。
这两个项目同期入市,因为限价原因预估价格都是20000元/㎡。
购房者之间抉择还是看品牌和户型了。品牌不多说,两个开发商在郑州的口碑都一般,看你自己喜好了。
户型方面保利胜出很多,基本都有大阳台,面宽也比较宽,还有双阳台。
两个项目都适合地缘性自住,这个价格,这个区位投资也不亏。
南龙湖
越秀臻悦府
南龙湖今年各个项目脑袋都打出血了,小小的地方30家房企40个项目,竞争太剧烈了!
现在大火的浩创城、浩创梧桐溪水湾都是靠低价+渠道+5年或6年超长分期杀出一条血路,一线开发商太难了!
曾经的三个地王,正商、雅居乐、龙湖都在站岗!目前*波维权已经起来!
作为广州国企越秀虽然规模不算特别显眼,但是开发履历一直不错,口碑也很好,希望在南龙湖有好的表现,项目预计售价9500元/㎡,适合地缘改善客户。
4
今年主城市场有很明显的主城化特征远郊竞争剧烈,也卖不上价格,相反主城量价齐升。
比如未来天奕30000元/㎡、嘉里中心30000元/㎡、万科山河道20000元/㎡、康桥玖玺园18500元/㎡、常绿东风宸苑23000元/㎡等等,相对2018、2019年的主城区均价有30%的拔升!
同远郊相比,这种差异非常明显!
大概率的原因还是郑州多年市场下行、以及今年的经济环境,整个楼市投资客的信心普遍不足,市场上优质客户还是集中于地缘改善自住,为消费需求买单。另一方面远郊价格一直下跌,也让很多人明白,买房主城才是王道!
6月份这些项目即将开盘,其真实价格如何?去化如何?将有助于我们看清下个阶段的郑州市场。
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