14个火爆项目6月首次开盘，均价将拔升30%！

大批次全新项目的开盘价格，才是市场*真实的晴雨表。

经过市场近3年的消化，郑州终于迎来一大批次新项目的开盘。

这14个项目遍布郑州东南西北，他们将决定整个郑州市下半年的价格区间。

1

高新区

保利文化广场

随着正弘青云筑15500元/㎡成功销售筑底价格，高新主城的价格已经被拉升到15000+元/㎡的价格区间。

今年高新区利好不断：

地铁8号线开始修建

科学大道下穿隧道开始动工

农业路高架三环-四环段规划开始公示

彩虹桥重新修建

这四个动作将大大解决高新区与主城的交通障碍，缓解孤岛问题。

高新区继正弘青云筑之后，龙湖景粼玖序、朗悦公园府都有着不错的销售，今年下半年的两个明星项目，一个是保利文化广场、一个是永威新项目，永威六月一日刚刚拍地，详细项目信息暂未得知。

保利文化广场二期有着极大优势，相比龙湖景粼玖序、朗悦公园府，其位置更好，8号线标准地铁口，距离两个大型商业公园茂、正弘汇位置适中，均好性非常好，就看保利的开盘价格了，预计售价16000+元/㎡。

中原区

康桥玖玺园

今年是中原区置业的好年份，几个标准的改善项目：康桥玖玺园、万科山河道、昆仑望岳二期都将入市。

之前，中原区品质好的项目几乎没有，改善一直乏善可陈，康桥玖玺园有望改变这一局面。项目预计售价18500元/㎡，而康桥金域上郡、康桥溪山御府的二手房价格都在20000+元/㎡，对于这些老业主或者周边改善没有不买的理由。

万科山河道

从万科美景世玠开始，万科展现出了惊人的主城项目打造能力。

主城项目的通病就是容积率相对比较高、周边环境比较差，而无论是万科美景世玠对郑纺机文化、资源的挖掘和重塑，还是万科世曦通过楸树林对周边环境的改造，亦或是万科江山府美式建筑风情，万科显现出了对老城项目改造和操盘的得心应手。

万科山河道从项目名字就可以看出万科的用心，中原的纵横道路山、河系列*次被开发商挖掘。

目前项目可展示的资料相对比较少，期待万科对周边道路的改造以及会所、架空层等的创新设计，预计销售价格20000元/㎡。

常西湖新区

恒大林溪郡

常西湖新区今年非常热闹，恒大刁沟项目开始入市，裕华城、中原华侨城、碧桂园凤凰城都有入市消息，除了康桥须水还没有动静外，常西湖新区的开发版图基本完成。

恒大林溪郡一期规划核心就两个字：低密。加上临水库，应该是同期项目中环境和舒适度*的项目。

常西湖新区的价值没啥说的，都是明牌了，恒大林溪郡预计售价16000元/㎡，开发商和产品本身在区域非常有竞争力。

碧桂园凤凰城

前边说了常西湖的价值，如果硬要说一个缺点的话就是当前人气不足，一方面常西湖新区政务区的打造还没有完成，另一方面目前*批项目还没开始入住，缺少烟火气。

碧桂园凤凰城的*优势是紧邻西流湖，公园环境有加持，另外进凭靠三环、退紧挨常西湖新区，主城区三环内的繁华烟火气，常西湖新区的大量公共资源都可享用。

2

金水北

和昌优地

整个金水北今年正在经历短期供应量过剩，美盛教育港湾、瀚宇天悦城、瀚海思念城、碧桂园天麓、保利海德公园、融创中原大观、泰山誉景等等，可选择项目非常多。

和昌优地是目前金水北中*特殊的一个，容积率只有3.39，而且是纯高层规划，有非常漂亮的主景观带，符合了金水区改善楼盘的所有要素，预计售价20000元/㎡。

*的不确定因素是和昌滑铁卢般的品牌。

金水老城

未来天奕

今年是金水老城的爆发之年，未来天奕和嘉里中心挑起了主城区的大梁，不仅是项目品质，还有价格。

未来天奕是一个非常典型的城中村改造产品：成本过高，只能通过无限堆砌产品，吃*的溢价来算平帐。

双大师设计没有问题、市区大平层也没有问题、但*问题是开发商未来。这个被地市企业八达威收购的郑州老牌开发商，没有实力保障。

小开发商做一流项目风险极大，不成功则成仁，未来天奕我们拭目以待吧。

郑州雅颂居

郑州雅颂居就没啥可说的，作为嘉里中心的住宅配套部分，2011年1833元/㎡的楼面价屯了将近10年，预估售价30000元/平米，这不赚的盆满钵满。

按照港商的屯房路线，这项目估计也不愁卖，反正一直屯，一直拖就是一直赚。

这个项目的位置仁者见仁智者见智，喜欢的是金一环觉得是黄金位置，不喜欢的紫荆山天天堵死了，30000元/㎡这个价格为啥不去北龙湖，买者自有想法。

周边省委各种老机关家属院，区域多少年没出改善好产品了，收割一波妥妥的。

常绿东风宸苑

作为金水老城的又一项目，常绿东风宸苑位置不错，但项目有点尴尬。

尴尬之一就是虽然常绿在平顶山、南阳大杀四方，但郑州购房者根本不了解常绿，品牌印记为0。

尴尬之二就是地块太小了，只有三栋楼。今年主城区操盘的主旋律就是做改善，卖高溢价，收割地缘改善客户。但常绿如此小的地块，没有很大的规划空间、景观空间，如何做改善？品牌也不支撑！

所以对常绿*是性价比路线，既满足部分地缘客户，也满足部分想在主城置业的客户，目前售楼部释放价格23000元/㎡，多少人会买账？值得我们后期看看。

3

北龙湖

金茂如意府

终于，高高在上的北龙湖也丢下了面子。

阶段性供应过剩，顶豪被收割的太快，目前北龙湖新项目必须做小面积，改毛坯，降低溢价，下探总价段至500万。

当昔日TOP1金茂开始走价格刺刀战的时候，北龙湖其他项目真扛不住。金茂如意府3.5万起精装修的价格太有杀伤力了，而金茂野路子渠道尽出，也为项目带来了天量来访。

据说金茂如意府现在看着这么多认筹量又想抬价了，金茂这招是好是坏无法评说，但对于市场行情是有效的。

惠济区

建业河畔洋房

去年、今年建业动作比较大，先是北龙湖拿了两块地，然后两个大项目盛悦府和惠济区富力建业808相继拿回来重新操盘，不得不说建业在地市是赚的盆满钵满。

但这两个项目都是烂摊子，五龙新城维权维了多少年，建业接手盛悦府之后未见啥大的改变，上来就是卖房子。而富力建业尚悦居也是无止境的维权，目前因为超长延期交房，赔偿金拉锯战一直在进行中。

建业河畔洋房实为富力建业808的二期，不知道是与富力帐算不清楚还是其他原因，建业接手之后也未见照顾一期业主的动作，直接开卖二期。

目前对外释放价格25000元/㎡，这个价格真的有点贵了。贾鲁河北惠济区的这个区位，愿意花25000元/㎡买建业河畔洋房，不花28000元/㎡买北龙湖北的人，不知道多不多。

经开区

华润凯旋门

2020年重点项目福塔三兄弟均开始入市了。

重点还是位置、位置、位置，经开区难得的净地，真正的对望CBD，管城区、老经开改善的首选之地。

缺点就是不利因素太多，中州大道、陇海铁路线，这种持续的噪音没办法解决。但好处是走进内部之后小环境还可以，七里河、十八里河环绕，周边水景冲淡了密集路网带来的压抑氛围。

因为土拍限价原因，项目预计售价20000元/㎡。

保利天汇

保利天汇紧挨着华润凯旋门，大体上区位没啥区别，不利因素一样，*好处是北边凭靠华润，北侧的铁路线的影响大大减少。

这两个项目同期入市，因为限价原因预估价格都是20000元/㎡。

购房者之间抉择还是看品牌和户型了。品牌不多说，两个开发商在郑州的口碑都一般，看你自己喜好了。

户型方面保利胜出很多，基本都有大阳台，面宽也比较宽，还有双阳台。

两个项目都适合地缘性自住，这个价格，这个区位投资也不亏。

南龙湖

越秀臻悦府

南龙湖今年各个项目脑袋都打出血了，小小的地方30家房企40个项目，竞争太剧烈了！

现在大火的浩创城、浩创梧桐溪水湾都是靠低价+渠道+5年或6年超长分期杀出一条血路，一线开发商太难了！

曾经的三个地王，正商、雅居乐、龙湖都在站岗！目前*波维权已经起来！

作为广州国企越秀虽然规模不算特别显眼，但是开发履历一直不错，口碑也很好，希望在南龙湖有好的表现，项目预计售价9500元/㎡，适合地缘改善客户。

4

今年主城市场有很明显的主城化特征远郊竞争剧烈，也卖不上价格，相反主城量价齐升。

比如未来天奕30000元/㎡、嘉里中心30000元/㎡、万科山河道20000元/㎡、康桥玖玺园18500元/㎡、常绿东风宸苑23000元/㎡等等，相对2018、2019年的主城区均价有30%的拔升！

同远郊相比，这种差异非常明显！

大概率的原因还是郑州多年市场下行、以及今年的经济环境，整个楼市投资客的信心普遍不足，市场上优质客户还是集中于地缘改善自住，为消费需求买单。另一方面远郊价格一直下跌，也让很多人明白，买房主城才是王道！

6月份这些项目即将开盘，其真实价格如何？去化如何？将有助于我们看清下个阶段的郑州市场。

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