比房价下跌、交房减配更糟心的事，正在北京副中心蔓延！

有句老话是这么说的：

楼市*惨的事，是房子买了，降价潮来了。

比它更惨的事，是在降价潮中，迎来减配潮。

“降价”和“减配”，就像是埋在地底下的两颗地雷，无论踩中哪一个，结局都不会太好。

对于购房者来说，还有比遇到降价和减配更让人糟心或悲伤的事情吗？

有！

那就是：

明明兜里不差钱，但却买不到房子

1

2018年9月，一位相识很久的平台粉丝跟我说：

他的一位大学同学，从小就是传说中的“别人家的孩子”，不仅长得帅，学习还好。从*到*，成绩一直名列前茅。更“可气”的是，人家家境还好。原本大学毕业后打算出国读研的，后来改变主意考了公务员，一直在北京市政府工作。

由于市政府要搬到通州，所以他把市里的房子卖了，打算换到通州去。但看了两个月房，发现整个通州区竟然没有适合他的房子，于是打算牺牲点儿通勤距离，买在通州的隔壁朝阳。

当时我感觉很难理解。

2016年之前的通州，纯粹是一个睡城。城市界面落后，生活配套也比较低端。

但自从成为“副中心”之后，各种资源都向这里倾斜，通州进入了快速发展的时代。

如今的通州，方方面面都发生了较大变化。

高端居住区虽然还未成型，但高端住宅还是有的，比如运河边上的“泰禾中国院子”、台湖的“泰禾一号院”等等。

“没有适合他的房子”，是不是略显夸张了点儿？

在很长一段时间，我一直以为是他太过挑剔，太矫情，所以才买不到房子。

直到*近，另外一位粉丝的买房经历，让我深刻认识到：

通州的住宅产品，是严重断层的。

在通州买改善房，真的太难了！

2

这位粉丝预算1300万左右，由于是二套，所以打算全款。这次购房属于改善性换房，四居是硬性要求（实在不行，大三居也可考虑）。

他先看的是二手房，因为*开始觉得二手房性价比高。

先后看了次新盘“华远铭悦”、“金隅花石匠”、“玉兰湾”、“金成府”、“海棠湾”、“V7九间堂”、“清水湾”、“合生滨江帝景”、“台湖银河湾”等等。

结果，要么小区无三（四）居户型、要么三居不够大（比如银河湾只有80多平的三居）、要么户型和品质不太好。

就拿他看上的“合生滨江帝景”来说，楼盘是2014年的次新盘，品质也属于中上，可户型设计就比较一般了。

比如下面这套138㎡的三居，户型看上去还挺方正，但两个卫生间都是暗卫，户型有浪费面积、I型厨房用起来也不是很舒服。

当然这还算好的，“金隅花石匠”的户型更让人不舒服，大家可以来感受下：

▼142平四居

看到这卧室的设计，我宁愿不要270度采光

户型设计比较舒服的也有，但基本都是2000年左右、年代稍久的小区，考虑到将来房子的保值性，聪明的他还是果断放弃了。

于是，只能将目光转向新房市场。

可新房不看还好，一看更来气。

3

除去两个荒郊野岭深处的楼盘之外，目前通州在售（即将开售）的新盘只有“运河铭著”、“禹州朗廷湾”、“北京东湾”、“融御”、“珠江中国阙”、“万国城MOMA”、“万科城市之光东望”、“台湖金茂悦”这几个。

“东望”位于台湖总部基地板块、和“金茂悦”挨着。

两个盘都是限竞房，限价都是5.1万，产品也比较类似。

万科的四居户型有123㎡和145㎡两种，户型都还不错；

金茂的四居只有130㎡这一种。

项目周边有地铁17号线，距离*近的站点是“亦庄站前区南”站，只有500米左右。

17号线一路大站快车，所经过的都是重量级商圈，将来通车后到国贸、望京都非常方便。

再贴一下北京地铁规划图：

可台湖作为后起之秀，目前配套还不是很完善。

这位粉丝说，他开车在项目周边转了一圈，感觉比较荒凉，所以放弃了。

“运河铭著”，位于通州永顺镇，到通州运河商务区直线距离5公里左右，到6号线“物资学院路”站大概3公里。

项目为带装修现房，目前在售楼栋均价4.2-4.3万。

户型设计上，100㎡的两居槽点很多，140㎡三居还算不错。

但这个价格，低得相当不正常。这是通州除了“十里春风”等两个太太太偏远的楼盘之外，在售项目中价格*的新盘了，比限竞房价格都低。

当然，低有低的道理，据说项目有点儿问题，房本办不下来。

“禹州朗廷湾”和“运河铭著”距离只有1.5公里左右，它离核心区和地铁站更近。

项目是限竞房项目，限价5.2万。一共14栋楼，都是7-11层的洋房和小高层，容积率1.6，相当低密了。

户型设计也很不错，125㎡的三居虽然没有90平的出彩，但也相当可以了。

*的缺点是周边有个殡仪馆。但这块已有新的规划，是将来“市民中心”的用地，预计一两年后就会搬迁。

可有些人还是比较介意这个的，即使搬迁，也不考虑。

如此一来，剩下的就只有“东湾”、“融御”、“中国阙”、和“MOMA”。

东湾位置还不错，距离万达广场很近，均价6.8万。但整体楼栋和户型设计，笔者已无力吐槽。香港的开发商，果然是不懂大陆人民的需求

融御位于市政府板块，距离市政府只有2公里，周边环境相当不错，绿化很高。

项目是正常的商品房，预计价格在6万。有四栋楼是给市政府四套班子的，目前已入住。

但这个位置，这个价格，开发商却把它做成了纯刚需项目，*户型是90平的三居，还有50平的一居，不知道是怎么想的，做点改善类的户型不香吗？

中国阙位置绝佳，就在商务区内，离地铁只有五六百米，产品也绝佳，均价7万。可奈何开发商的定位是豪改，少量150平的户型早已售罄，目前在售是300多的大平层，总价2300万左右。

MOMA位于梨园板块，距离梨园地铁站1.5公里左右，产品为112-149㎡的改善型三居，户型设计一般，但7万的单价，无论怎么看，都太高了。

毕竟无论是地段和品质，你都比不过人家中国阙，但价格却跟中国阙相差无几，不知道开发商哪来的自信。

项目后期还有170多平的四居开售，户型比三居稍微好点，关键是这个价格，性价比委实不高。

4

新盘看完后，这位粉丝更困惑了，揣着1300万现金，不知道该如何选择。

五月份，北京新房成交了5000套，二手房成交了大概2.1万套，眼看楼市逐渐复苏了，他心里还是很着急的。

可市场上产品断层，改善类产品缺乏，也确实是挑不到什么好楼盘。

这种现象，是由多重因素导致的。但笔者认为，*主要的原因是：

开发商拿地越来越贵。为了保证利润，只能把产品做得高端化。

刚需群体，尚有“限竞房”可以保障他们的需求，而改善，又该何去何从？

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