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楼市之中,各种奇闻怪象从不少见,但武汉的楼市之怪,可谓一绝。
作为疫情的重灾区,武汉楼市走向冷淡、房价下跌,是大家对它*普遍,也是*正常不过的预期。
然而,事实上,武汉,不仅没有房价下跌,反而出现众多楼盘价格上涨的怪象。
上周,武汉共计15个项目开盘加推,其中有7个盘比上期价格有所上涨。
对比3月,武汉6月全市有一半的板块出现价格上涨,下跌板块不到1/4,而且上涨板块的涨幅远超下跌板块的跌幅。
经过疫情洗礼,武汉房价居然不跌反涨,这是疫情扫荡过后的洼地,还是灾后楼市利益群体为了自救而挖的坑?
为什么武汉房价会反常理式上涨?*直接的原因就是限价的放松。
2020年初,武汉不幸遭受疫情肆虐,将大量购房者对武汉的信心打入谷底。*直接的体现就是在房价上,4月新房和二手房均价双双环比下跌0.2个百分点。
对于楼市而言,一旦降价成为共识,不仅会让追涨杀跌的购房者纷纷抛售房产,引发抛售潮,甚至还会引发大量断供、银行坏账,进而导致一系列的社会问题。
而挽回购房者预期和信心的*直接方法,不是什么政策,不是喊两声支持武汉,而是让武汉的房价上涨!
于是,武汉放松对楼盘备案价的限价,开发商也紧跟着纷纷上调备案价。
4月份,武汉14个住宅项目备案价上涨。5月份加推的老盘共48个,其中备案价上涨的楼盘就有28个,占比高达58%。涨幅*多的楼盘比上期价格上涨4200元/㎡。
这一波操作,力挽狂澜了吗?并没有。
5月,武汉开盘当天去化率低于30%的项目达到了13个,去化率*的只有6%。
6月*周入市的12个项目,去化*的只有8%。去化好的,多数都是凭着价格优势,来以价换量。
譬如白沙洲的日光盘——南益洺悦华府,均价11273/平,而周边的楼盘均价去到1.3-1.5万/平,价差这么明显,当然会被抢。
再比如联投光谷瑞园,是花山*价项目,之前开盘就一直热度爆棚,还出现过购房者排队交资料的情况,理论上该开盘即售罄。但这次不到100套的房子,都没有做到日光。
涨价这一招都回天乏力,但即便如此,备案价还是调高不调低。反正房子都不好卖,倒不如涨价,大家都喜欢买涨不买跌,再不行,涨价后也有促销打折的空间。
譬如华润置地公园里,备案价是9499元/平,但折后的实际价格才8500元/平。
总之,不管房子卖不卖得出去,房价先涨了再说,涨价的气势不能输!
结果就是,武汉一边是楼盘涨价涨得莫名其妙,另一边卖房也卖得千辛万苦。
而5月的一个文件,又进一步对房价上涨“推波助澜”,更加让涨价有了操作空间。
5月15日,武汉房管局发布了一则公告,装修合同与购房合同合并,结束了以前的双合同时代。
以前,因为武汉实行毛坯价限价的原因,开发商只能通过精装修加价销售,以双合同的形式,在限价以外的装修款上获取利润。1000块/平的装修,卖到2500块/平,多出来1500就是用来弥补毛坯价被限价的不足。
而当地ZF,因为不将装修价计入备案价,也在明面上让武汉房价保持低位,实现稳房价的目的。
大家你好我也好,于是,捆绑装修成了武汉买房的常态,也让难得出现的每一个毛坯项目成了抢手货。
而随着现在装修合同与购房合同合并,原本台面下的“装修价”被放到了台面上。
一些楼盘,备案价由毛坯价变为装修价,看似上涨,只不过是加上了装修成本,真实价格并没有上涨。
譬如洺悦江湾,*近公布的带装修均价18532元/平,而此前毛坯备案价是15532元/平,看似价格上涨了3000元/平,但实际只是将装修的成本放到了明面上。
另外一些楼盘,交房标准由带装修变为毛坯。看似涨价,但实际没涨多少。
譬如,以前带装修的房子,原来是备案毛坯价10000元/平,再加2500元/平装修款。而现在涨价到11000元/平。
看似涨了1000元/平,但原来2500元/平的装修价本来就只值1500,另外的1000元/平是开发商因为毛坯限价而转移到装修款上的利润。
所以,很多精装变毛坯的楼盘涨价,也只是将本来嫁接到装修款上的利润,重新转移回毛坯上,进而导致表面的备案价上涨而已。
双合同的合并,对武汉房价的促进效果立竿见影。5月新房均价马上止跌为涨,由4月的环比下跌0.2%,变成环比上涨0.4%。
那么,隐藏在涨价怪象下的武汉真实楼市,到底是怎样的呢?
首先,所谓的 “报复性买房”并没有出现。
从成交量上来看,5月份,武汉全市新建住房成交11977套,相当于前4个月的2/3,同时也是春节后首次单月成交突破一万套,环比涨幅达80%。
然而,虽然楼市成交量在复苏,但仍远未回归去年正常水平。2019年,武汉全年成交20.91万套,平均每天达到573套,而成交*的5月日均成交才400套,只恢复到7成水平。
二手房同样如此,1-5月成交12834套,环比增长60.81%,看似很高,但同比减少60.57%。
从价格来看,相比参考价值不大的新房,二手房更具代表性。二手房价,连续7个月同比下跌,连续9个月环比下跌或持平。
显然,市场情绪偏向悲观。
另一方面,武汉的住房库存在迅速攀升,甚至出现二手房抛售潮。
2020年3月,武汉新房库存157036套。而4月,增加库存1896套;5月,库存又增加3059套。2个月增加近5000套住宅库存。
(武汉开售但未网签的商品房数量)
而二手房方面更为夸张。这两个月以来,武汉挂牌二手房数量持续大幅增加。4月*周,二手房在售39245套,而到6月*周,在售二手房已经达到70053套。仅仅2个月就增加了3万套二手房房源!
而截至6月18日,在售二手房数量再增到74534套,市场抛售情绪十分浓烈。
不管从成交量、价格、库存,哪一方面来看,武汉的楼市都不存在火热现象。相反,在新房房价上涨的表象之下,是从未有过的市场冷淡。
在房价普涨的表象下,是武汉量价齐跌,甚至还有抛售潮的冷淡楼市
另一方面,武汉楼市毫无放松调控迹象,限购、限贷依然紧锁,在经济恢复的重压下,今年楼市缺乏上涨动力,横盘将是今年的楼市主基调。
但是武汉的投资价值依然值得长期看好:中部六省*的副省级市,国家中心城市,全国第八的GDP,全国第二的高校数量,全国*的大学生数量……
疫情虽然让武汉不得不修整一段时间,但疫情的重创,有苦难也有成长
今年的两会工作报告中,领导人特意提到“实施好支持湖北发展一揽子政策,支持保就业、保民生、保运转,促进经济社会秩序全面恢复”。而武汉作为湖北中心,也承担起*核心的经济恢复和发展任务。
在中部崛起的发展大势之下,武汉必将乘势而起,涅槃重生。
对于购房者而言,今年的横盘,反而是上车的机会。
下半年,如果没有其它利好刺激,武汉楼市继续现在的发展趋势,那么不管是新房市场还是二手房市场,在市场惨淡的压力下,必然会涌现大量笋盘,那时候就是入场良机了。
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以上为正文,来自元逍
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